淺議房地產企業(yè)稅收籌劃

江蘇省泰州市姜堰區(qū)廣播電視臺 王曉燕

淺議房地產企業(yè)稅收籌劃

江蘇省泰州市姜堰區(qū)廣播電視臺 王曉燕

本文詳細介紹了房地產企業(yè)稅收籌劃的步驟及基本方法，并從企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、“營改增”等方面具體闡述了如何進行稅收籌劃。

房地產企業(yè) 稅收籌劃 風險控制

近十幾年來，房地產業(yè)發(fā)展較為迅速，逐步成為推動國民經濟快速發(fā)展的重要力量。作為資本密集型行業(yè)，房地產業(yè)從成立初期、拿地建設到銷售等各環(huán)節(jié)涉稅金額較大種類較多，且投資規(guī)模大經營流程復雜，稅費支出在房地產企業(yè)總支出占比中約占五成，可見房地產業(yè)是重稅行業(yè)。隨著國家對房地產業(yè)的宏觀調控政策及稅收征管的持續(xù)加緊，房地產業(yè)的發(fā)展及稅收管理方面均受到了一定程度的影響。合法合理的稅收籌劃能夠有效規(guī)避稅收風險，也能夠使企業(yè)實現(xiàn)一定的節(jié)稅效益。在此背景下探討房地產業(yè)如何進行稅收籌劃有利于提升房地產企業(yè)財務效益并優(yōu)化整體稅負。

一、房地產企業(yè)稅收籌劃步驟及方法

首先，房地產企業(yè)稅收籌劃步驟一般可分為四個環(huán)節(jié)：整體把握企業(yè)及相應稅收政策法規(guī)情況。了解自身風險偏好、財務狀況等要素，清晰地把握當?shù)囟愂辗ㄒ?guī)及征收慣例；在對上述情況了解的基礎上設計籌劃方案，包含法規(guī)依據、注意事項及可能的稅收風險等，考察其可行性，進行因素變動分析以嚴控稅收風險；落實方案時應考慮企業(yè)價值最大化，保持與稅務機關的良好溝通，及時修正執(zhí)行偏差；總結時應注意評價稅收籌劃方案為往后籌劃積累經驗。

推遲納稅時間節(jié)點可使企業(yè)獲得應納稅稅額的時間價值，在當前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實質上減輕了企業(yè)稅負。如推遲確認收入盡早確認費用、加速折舊等使得企業(yè)前期少納稅額。

不同房地產項目主體遵循不同的稅收規(guī)定。如分公司和子公司承擔的稅負不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔土地增值稅、營業(yè)稅等，子公司則不同，作為獨立法人主體，子公司也要承擔所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤從而降低企業(yè)整體稅負，而子公司則自負盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產企業(yè)以新公司還是舊公司作為新項目開發(fā)主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項目出現(xiàn)虧損，在舊公司開發(fā)新項目所獲利潤可用于彌補舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。

稅收臨界點的存在可能使企業(yè)應納稅額達到臨界點時應納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點、累進稅率點等，不同級次的稅率可能面臨著從量變到質變的跳躍。其中起征點、免征額及各稅率級次上下限等稅基臨界點可能引發(fā)企業(yè)稅負質變，企業(yè)應充分認識自身稅收優(yōu)惠享有資格并積極申請，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當企業(yè)應納稅額在臨界點左右可適當調整以享受稅收優(yōu)惠，但如果差距偏大則應綜合權衡成本利益。

在保證遵守現(xiàn)行稅法及有關政策規(guī)定的情況下，可合理選擇會計政策，調整企業(yè)成本費用以進行稅收籌劃。如選擇資產折舊政策、費用合理分類等，房地產企業(yè)項目開發(fā)時間較長，通過合理劃分小區(qū)的不同區(qū)間可有效利用普通住宅增值率20%有關的稅收優(yōu)惠條件。嚴格區(qū)分招待費、交通費、宣傳費等以滿足一定的納稅扣除標準。

二、房地產企業(yè)稅收籌劃應重點關注的稅種

(一)企業(yè)所得稅籌劃

一是根據上述討論，不同房地產企業(yè)應選擇分、子公司等合適的組織形式，多數(shù)房地產企業(yè)從納稅風險角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤角度分析則應選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經營虧損，其虧損可在舊公司開發(fā)的新項目稅前利潤中予以抵減，而新公司則不具備此項條件。

二是房地產業(yè)所需資金較多，融資時可適當舉債充分利用債務籌資的稅盾效應，項目完工前貸款利息可計入開發(fā)成本，完工后亦可計入財務費用直接扣除，節(jié)稅效益較為明顯。

三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項目及不得稅前扣除項目，如工會經費保證在工資薪金總額的2%以內，業(yè)務宣傳費和招待費等在特定比例內的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產企業(yè)應注意控制不得稅前扣除項目的增加。

(二)土地增值稅籌劃

房地產企業(yè)面臨較重的土地增值稅負，該稅種采用超額累進稅率更加重了企業(yè)的稅收負擔，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實務中應用較廣的幾種籌劃方法：

增加成本進行籌劃。稅法規(guī)定房地產企業(yè)的成本可以加計扣除20%，費用可在成本的10%內扣除，通過增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時成本投入增加有利提升產品競爭力提升產品質量。此外，企業(yè)也可降低售價減少增值額，但數(shù)據推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。

鑒于稅法規(guī)定，因項目公司出售股權時其土地權屬及房屋所有權并未變化，因而無須繳納土地增值稅，故可通過轉讓股權的形式節(jié)省該項稅金及營業(yè)稅。

組合不同的清算期間及不同的清算項目以進行籌劃。根據規(guī)定，房地產企業(yè)應分期清算土地增值稅，實務中地塊及期間的不同劃分將影響著企業(yè)整體的增值額，也為企業(yè)稅收籌劃提供了空間。

在房地產各業(yè)務環(huán)節(jié)分別成立相應公司以分散收入。如針對高端商業(yè)區(qū)、精裝房等需裝修項目專門成立建筑裝修公司，通過與客戶單獨簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過高引發(fā)企業(yè)需按較高累進稅率納稅的現(xiàn)象，裝修收入不交土地增值稅，只交營業(yè)稅金及附加；針對商品房銷售可專門成立銷售公司以分離增值額減少增值率，以一個較低增值率的價格將商品房銷售給銷售公司，后者再以原定價格售出，此外成立公司的費用也能在計算土地增值稅時予以加計扣除。再如針對向客戶提供的物業(yè)管理服務收費可專門成立物業(yè)公司，避免營業(yè)收入中包含物業(yè)服務費及其他價外費用，切實降低房地產企業(yè)銷售收入。

鑒于稅務機關在納稅人取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產企業(yè)可合理安排銷售許可證取得時間及銷售進度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時間價值。

合理確定普通住宅項目定價。把握好土地增值稅稅率變動臨界點，定價時應準確掌握好土地增值稅的稅率級次，提升企業(yè)稅后凈收益。如為了使普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，可依據土地增值稅計算公式算出可免稅的最高售價作為定價參考。

(三)營業(yè)稅籌劃

房地產行業(yè)主要在建筑業(yè)、租賃業(yè)、銷售不動產、轉讓無形資產等四方面涉及繳納營業(yè)稅，稅務籌劃可從以下展開：一是利用不同行業(yè)稅率差分離裝修與銷售業(yè)務收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業(yè)整體稅負；可成立專門物業(yè)公司以剝離手續(xù)費、配套設施代收費等人價外費用，減少營業(yè)稅計稅總額從而降低稅負。稅法規(guī)定物業(yè)公司代收水電費等行為屬于代理業(yè)務，可僅就其代理手續(xù)費收入征收營業(yè)稅，這就為房地產企業(yè)對收取的價外費用進行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規(guī)定，對以不動產、無形資產投資入股并參與被投資方利潤分配、共擔風險的行為不征收營業(yè)稅，投資后轉讓股權的行為也不予征收，故房地產企業(yè)可考慮以作價入股的方式將其在建工程、商業(yè)樓或土地使用權等進行股權轉讓以有效利用稅收優(yōu)惠政策。

(四)“營改增”對房地產企業(yè)的影響

2015年底,“營改增”將全面覆蓋我國多數(shù)行業(yè)，對房地產企業(yè)而言是機遇也是挑戰(zhàn)。增值稅和營業(yè)稅作為兩大主要流轉稅種，在征稅環(huán)節(jié)和計稅依據上存在諸多不同，增值稅是價外稅，可有效避免重復征稅情況。一般而言，“營改增”將增加房地產企業(yè)開發(fā)成本，但若企業(yè)能夠從施工單位或其他企業(yè)獲取足夠可抵扣進項稅專用發(fā)票，理論上說也可整體上減輕企業(yè)稅負。相信隨著“營改增”改革的持續(xù)推進和完善，房地產企業(yè)的稅負將會進一步減輕。

[1]中國注冊稅務師協(xié)會.稅收籌劃[EB/OL].2014;2;1

[2]王艷麗.房地產企業(yè)納稅籌劃[J].會計之友,2012;03

10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.21.211