營改增對房地產企業(yè)的影響

山東省濱州市交運集團有限責任公司 毛賢豐

營改增對房地產企業(yè)的影響

山東省濱州市交運集團有限責任公司 毛賢豐

當前為建立健全相對科學發(fā)展的稅收制度，完善稅制，剔除重復征稅，經國務院批準，開始實施“營改增”的試點工作。隨著“十二五規(guī)劃”的進一步實施，市場預言今年將會是營業(yè)稅改增值稅（營改增）稅制改革的收官之年。基于此，對于房地產業(yè)而言，房地產業(yè)在繳納營業(yè)稅中屬于特殊的行業(yè)，因而，繳納營業(yè)稅的過程中也面臨“營改增”問題?！盃I改增”對房地產企業(yè)產生較為深遠的影響?；诖?，文章結合當前房地產的現狀，對“營改增”對房地產企業(yè)的影響進行分析。

營改增 房地產 稅收 稅制

新常態(tài)的經濟下，我國經濟遇到了巨大的挑戰(zhàn)，對于房地產行業(yè)而言，房地產銷售利潤的下滑使得房地產企業(yè)面臨巨大的壓力。與此同時，國家對房地產企業(yè)的稅收調控不斷增強，因而“營改增”顯得迫在眉睫。2012年，國家首先在上海實行“營改增”試點，但截止到的至今，“營改增”已經被擴大到全國各個領域?，F如今，“營改增”已經是“十二五”規(guī)劃的重點工程之一，并且，它對行業(yè)的稅負、經濟的增長、產業(yè)機構的優(yōu)化升級都產生重要的作用及影響。2015年“兩會”指出，按照規(guī)定的計劃完成“營改增”在所有行業(yè)內的工作，并且將房地產業(yè)、建筑業(yè)、生活服務業(yè)及金融行業(yè)的營業(yè)稅全部改為增值稅。房地產業(yè)的發(fā)展對其他相關產業(yè)發(fā)展而言，居民的生活水平、地方及財政收入水平都產生重要的影響力。正是在這一背景之下，文章以“營改增”為著眼點，探討營改增對房地產業(yè)的影響。

一、房地產企業(yè)中“營改增”的重要性

“增值稅”是以商品在流轉中產生的增值額為征收對象，增值稅因在每一個環(huán)節(jié)都需要納稅，因而得以被推廣。此外，“增值稅”這一稅種能夠有效地防止商品在具體的流轉環(huán)節(jié)中重復征稅。房地產企業(yè)中應繳納的是營業(yè)稅，因而，存在一定的重復征稅現象。并且房地產開發(fā)中涉及到的成本較多其中裝修、安裝兩類成本需要交納營業(yè)稅,售房時也需要交納營業(yè)稅。雖然營業(yè)稅占有的比例小，但房價過高，會存在重復征稅的問題和現象。基于此而言，“營改增”成為未來發(fā)展的必然趨勢。

房地產企業(yè)購買建筑材料時便可取得增值稅的專用發(fā)票，這一專用發(fā)票并不能夠被抵扣，營改增后可以將第二、第三增值稅的產業(yè)鏈條進行連接。對于房地產企業(yè)而言，它們能夠用增值稅的發(fā)票去抵扣，進而減輕企業(yè)稅收的負擔?！盃I改增”發(fā)展至今，減輕了鐵路運輸及郵政業(yè)的稅負,使得小規(guī)模納稅人的稅負下降，這些都在“營改增”試行以來取得了較為明顯的效果，可以說，房地產企業(yè)中“營改增”的重要性是不言而喻的。

二、“營改增”對房地產企業(yè)產生的影響

(一)房地產企業(yè)開發(fā)成本受到“營改增”影響

在房地產企業(yè)中較為重要的組成部分是房地產企業(yè)的建筑安裝成本，建筑安裝工程由具有相應資質的建筑施工企業(yè)完成，建筑施工企業(yè)作為“營改增”的重點行業(yè)，需要按照現行的試點情況進行。房地產企業(yè)的“營改增”的適應稅率為11%，其中的稅負得到顯著的提升，依據相應地稅負轉嫁理論，會相應地提高建筑安裝的成本。房地產企業(yè)施工中，建筑材料的購買種類繁雜，除了鋼筋、水泥等材料可以獲得專門的增值稅發(fā)票外，這其中還存在一些價格低但建筑施工中經常遇到散裝材料，這些零散材料的多是一些商戶、五金店鋪、納稅人等等，這些人主要依靠固定稅款納稅。此外，因策略因素會導致稅負增大，房地產的建筑施工企業(yè)中，有砂石、石頭、泥土、自來水及混凝土等等，上述的材料能夠依據增值稅的策略，用6%的稅率對相應繳付的增值稅進行核損，建設施工企業(yè)可獲得可以被扣減的增值稅專用發(fā)票銷項稅率大于進項稅率5%，加大了建筑施工企業(yè)的稅負。另外，建筑企業(yè)中有大量的建筑工人，這些工人成本占據工程造價的三分之一，向企業(yè)收繳額度高的勞動費，才使得人力成本的增值稅進行不被扣減，提高建筑施企業(yè)的稅負。此外，建筑企業(yè)中很多機械設備的租賃在“營改增”后稅負明顯上升。

(二)房地產企業(yè)的稅負受到“營改增”的影響

增值稅的繳納是當前營業(yè)稅的稅額減去抵扣的稅額和上期的留底稅額?！盃I業(yè)稅”、“增值稅”作為流通稅中兩個較為重要的稅種，意義重大。但是，稅務規(guī)劃上存在一定差異，營業(yè)稅為價內稅，稅務的計算主要是按照全部業(yè)務進行的，這種稅務的計算隨著產品流通的稅款而存在；對于增值稅而言，依據的是增值額，實施的體制為稅款和扣減，并且它能夠對之前版塊的納稅額進行相應地扣減，同時應當注意的避免重復征稅?！盃I改增”提高了房地產公司開發(fā)的成本，由于增值稅具有抵扣特性，如果從建筑施工企業(yè)或其他企業(yè)取得都是可抵扣的增值稅專用發(fā)票，從理論上講，房地產企業(yè)稅負應該下降。

三、“營改增”對房地產稅負影響的對應策略

(一)提高納稅意識

“營改增”作為稅務制度革命，勢必對各個行業(yè)產生巨大沖擊，對應房地產企業(yè)而言，尤為重視“營改增”的進展狀況，做好培訓工作的強化，掌握好“增營改”的相關策略，依據相應地策略改善會計的核算方法，提升會計的核算水準，履行相關的體制機制，在相應地策略開始時針對過渡階段進行預備工作，使得房地產公司的進項稅被合理扣減，并且協(xié)助相關主管部門完善稅務的策劃方案。

(二)提高政策學習

提高對“營改增”的認識，制定增值稅內部控制體系及相應地工作流程，積極建立增值稅全部流程的管理制度服務，提前應對及預防“營改增”可能帶來的風險，對“營改增”過渡時期的稅金及稽查進行妥善處理，在原材料采購的環(huán)節(jié)中切忌不能夠忘記發(fā)票。提高工程決算，及時進行工程決算索要發(fā)票。此外，提高會計的核算質量，做到賬目具有相應地原始依據，提高會計的核算及時性。

(三)改變運營模式

“營改增”后不可避免會產生相應地資金缺口，房地產公司運營模式的改觀能夠解決相應地難題及預案，房地產企業(yè)為了迎合“營改增”，運營模式整改地較為明顯。此外，房地產企業(yè)應當減少相應地開發(fā)周期，釋放資金空間，合理地使用運作經費。房地產企業(yè)應當響應國家號召，走可持續(xù)發(fā)展之路，提升房地產公司住房的舒適程度，讓房地產企業(yè)能夠在當前競爭白日化的市場中屹立，提升競爭力。

(四)加強隊伍建設，提高財會人員素質

企業(yè)做好相應的財務工作歸根結底是要加強會計人員隊伍建設，從根本上保障人力資源，為全面加強房地產企業(yè)的內部管理，提升房地產企業(yè)財務管理水平，需要建立一支素質過硬的財會隊伍。基于此，房地產企業(yè)需通過多種渠道的招聘廣納賢士，積極構建高素質的財會隊伍。除此之外，房地產企業(yè)應注重對單位內部人員進行培訓，提高會計專業(yè)的綜合素質，讓企業(yè)真正理解營改增的內容、方式及作用。房地產企業(yè)的財會人員應當履行“營改增”產生的各種規(guī)章制度?？偟膩碚f，財務管理工作井然有序的進行，才能夠為房地產企業(yè)活動的開展奠定堅實基礎。

(五)加強納稅籌劃，減輕企業(yè)稅負

當前，營改增稅收政策的變化給房地產企業(yè)稅收的籌劃帶來新的發(fā)展空間，因此，房地產企業(yè)應當利用這一優(yōu)勢，選準籌劃的切入點，在獲取可靠、真實、完整的籌劃材料中制定正確的籌劃政策及步驟，最終才能夠制定出較為完美的籌劃方案。具體而言，籌劃納稅人身份，籌劃施工材料，籌劃固定資產。當前，如何用合理合法的手段進行合理的稅收籌劃是達到合理減輕房地產企業(yè)稅負的目的，因此，企業(yè)應當根據自身的實際情況進行探究。

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10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.21.218