房地產企業成本核算的若干問題

天津市承億置業有限公司　李杰

房地產企業成本核算的若干問題

天津市承億置業有限公司李杰

摘要:隨著經濟的飛速發展，人口城市化的加速，房地產企業在過去的幾年里已經發展成我國國民經濟的支柱產業，逐漸在我國經濟中具有了基礎性和主導性作用。但是房地產企業中存在的問題也日益凸顯。其中，成本核算中所存在的問題在眾多問題中尤為突出。由于房地產企業的特殊性，企業要想獲利必須嚴格成本控制，因此本文圍繞成本核算中的一些問題進行客觀的分析。

關鍵詞:房地產企業成本核算問題

一、房地產企業中成本核算的重要性

房地產行業本身規模大，涉及的金額多，需要實施的環節繁雜，在整個經營管理過程中絕大部分是與成本核算緊密相關的，如何科學的界定房地產企業成本尤為重要。房地產企業成本主要包括直接成本和間接成本的歸集，一般說來，土地成本、設計成本、建安成本、融資成本等均計入直接成本。土地成本一般在招拍掛過程中確定，一旦拿到地，它的成本就確定了；在不考慮建筑材料上漲的因素下，建安成本在設計風格確定、建筑級別確定的情況下就可以做出比較精確的預測，相對穩定；融資成本指銀行貸款利息，這種成本還是與項目的進展密切相關，不斷變動。開發間接成本是由各項目負擔的開發管理費，每月月末，按一定標準分配計入各有關開發產品成本。

二、房地產企業成本核算的若干問題

(一)成本核算對象建立不統一

房地產企業開發產品規模大、周期長、形態存在多樣性，諸如高層、多層、商業、別墅、公建配套等等類型，存在一定的復雜性。分期滾動開發和產品形態多樣的特點，客觀上使房地產成本核算對象難以統一。

而依據現狀來看，房地產的開發需要獲得土地使用權、調整規劃設計、工程施工、銷售、竣工驗收和物業管理交接這幾個方面。當獲取的土地范圍較大，緊接著對其實施開發管理時，房地產企業的資源很可能無法進行及時的跟進工作，對人力、物力、財力方面造成一定的損失，甚至會延長開發的期限，使房地產企業的運作效率降低。所以，房地產企業往往會進行分期滾動開發的方式，把以前在銷售過程中獲取的資金利潤轉變成未來投資金額的來源，把所有的資源累積在一起從而再次獲得利用價值。

(二)歸集口徑缺乏規范和約束

在許多房地產企業的成本核算中，在歸集口徑這個環節上經常會出現不合理不符合標準的現象。主要表現為以下幾個方面。首先，對成本的控制需要具有非常強的專業性，而一般的財務知識缺乏建筑方面的知識技能，往往不能夠勝任。而對于像基礎建設費用、前期工程費用和安裝工程等費用的概念不夠清楚，把握不夠，很容易造成混淆。與此同時，在實際操作過程中，資金在進行分期時，時間期限比較長，而財務人員本身對其工程資金支出方面又不太熟悉，很可能把資金的支出和收入歸集在不同期間或者類別。而歸集口徑的不統一，而成本核算出現偏差的現象，不能客觀反映房地產企業的真實盈利狀況，還能給土地增值稅的全盤清算留下后患，甚至降低房地產企業利益。

(三)資本化利息支出存在問題

依據現狀來看，因為國家宏觀調控房地產行業的整體發展，使得房地產行業迅速增長的速度有所減慢，房地產企業可以進行融資的渠道也隨之減少了，同時，融資的成本加高了，其中一部分房地產企業不能很好的獲得銀行貸款，從而利用信托等方法來解決這些難題。而國家對房地產企業實行了調控政策，其金融政策等方面不斷實行緊縮性貸款政策，使其他的輔助性金融政策的地位隨之升高，而其貸款利率相對銀行貸款利率來說較高，成本也會有所增加。而有的房地產企業毫不考慮成本提高這個問題，為了得到融資金額，不惜花重本投資，實際的融資成本遠遠超過了預期的融資成本，使資本化利息核算存在問題。

(四)成本預估導致利潤不實

在許多房地產企業中，因為成本預估不夠準確，致使最終利潤出現了偏差。因為房地產企業本身使用的金額比較大，如果在成本預估的過程中無法得到準確的依據，其成本稍不留神就會出現誤差，最終影響利潤的真實性，無論是現在還是未來，利潤的波及是非常長遠的，使得前后的利潤率出現嚴重的差異，造成了企業收支不平衡，從而影響企業的發展,挫傷企業的積極性。

(五)地下人防工程建成的車庫

在房地產中，車庫是不能計算進住宅銷售面積中的，而是分開銷售的，當作是輔助設施面積來計算。而車庫建造的成本是比較低的，相對住宅面積其升值空間有限，價值不大。而關于車庫分攤土地這個問題上，許多房地產企業并沒有進行事前的規定和協議，在會計的相關核算中也沒有相應的統一規定。如果，在土地增值稅上，因為住宅成本已經加到了車庫成本處，使住宅需要的增值稅有所提高，稅收成本有所增加。

三、房地產企業成本核算的措施

(一)對成本核算的確定和統一

對于房地產中的開發產品來說，其存在是具有不同性和復雜性的。分期滾動這個方式加上開發產品自有的特點，會使房地產成本核算的對象建立不統一。對此要確定好成本核算對象原則，深入了解成本核算對象，在項目開發前期就做好調研工作，這樣有利于成本對象的統一。當房地產開發量不多時，可以只單單設置一個核算對象進行成本核算。如果開發量較多時，則把相同本質或者相同類型的核算對象放在一塊進行成本核算。有了清晰的確立原則，就能劃分出清晰的成本核算對象，提高成本核算效率。對于已經確實設置好的成本核算對象，不能擅自改變互相混淆，保證其一致性和連續性。

(二)規范約束歸集口徑

當成本核算出現偏差的現象，不但不能真實反映房地產企業的盈利狀況，還會給土地增值稅的全盤清算留下后患。所以，對歸集口徑這個問題要進行規范和約束，主要從以下這兩個方面著手。第一，財務人員進行工程結款時，要在結款單上注明成本的具體類型，建立相應的備查資料，防止日后進行對賬處理時，財務人員的歸集口徑不相符合。第二，建立合同臺帳，會計核算人員針對房地產企業中特殊的成本進行相應的會計科目分類并說明情況，方便日后查賬核對。

(三)嚴格對待利息資本化

嚴格按照會計準則把房地產開發中的借款費用給予資本化，對尚未開發的土地所發生的借款費用應進行具體分析：該土地為特制的房地產項目土地，應把借款費用給予資本化；若土地的利用方向模糊不定，不應該把借款利息資本化，因為土地在這個階段不能實現資產的預定用途，不符合資本化資產的條件，只能暫時作為費用處理，待土地使用方向明確后，再歸入到資本化資產的范疇。對于不同成本對象的資本化利息要嚴格區分，把資本化利息加以具體化和詳細化，尤其是對于分期開發的成本對象，應區分具體融資條件、年限、以及項目完工情況，使資本支出和信息化進行配對，提高資本化利息的精細化核算，降低房地產企業的清算稅收風險。

(四)提高成本預估能力

對于成本預估導致利潤不實這個問題，需要提高財務人員的專業性和獨立性，來提高成本預估能力及準確性。例如：預算管理、內部控制以及審計等。在期末結轉利潤時，要使施工合同中還未支付完成的，進行及時決算，還要對預估成本進行核算，建立規范的財務預算編制體系，發揮預算編制的作用，加強預算執行的控制，健全考核體系以及加強考核力度。同時，房地產企業可增加滾動預算成本控制,加強財務內部管理，及時對成本進行反饋。

(五)車庫采取比例分配

關于車庫分攤土地這個問題上，重點關注土地成本分攤方式利用人防工程建造的地下車庫，具有一定的特殊性，不能按一般成本分攤方法來核算，可以根據住宅面積和車庫面積的比例，對其進行20%到30%的速算乘數，地下車庫應該承擔的土地成本應是總成本乘以該成數，防止成本分攤的不公平，更符合公允、配比原則。除此之外，在利用地下人防工程建成的車庫要嚴格依據相關規定進行，設計好現場施工條例，安排相關人員到現場進行安全監督工作，把條例規定和實地考察相結合。

四、結束語

隨著房地產行業外部環境日益緊縮，相關政策法規日益健全，房地產行業應加強成本核算，提高財務人員自身專業素養，對成本核算進行科學管理，從而擴大房地產企業效益，提高企業在房地產行業中的競爭力，實現企業長期發展目標。

參考文獻：

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