探究房地產(chǎn)財務(wù)管理中的問題與建議

新沃置業(yè)有限公司 張爽

時至今日，企業(yè)已不再是只注重外部發(fā)展就能夠立于不敗地位的了，經(jīng)濟的多元化和飛速發(fā)展決定著企業(yè)必須轉(zhuǎn)型。越來越多的管理者注意到企業(yè)內(nèi)部發(fā)展的重要性，財務(wù)管理的核心地位日益突顯，生產(chǎn)經(jīng)營投資與回報等一系列問題都引發(fā)人們的深思。迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)更應(yīng)適應(yīng)環(huán)境的變化，財務(wù)管理不能停滯不前，局限于傳統(tǒng)的記賬、報稅職能中，而是要加強對各項財務(wù)活動的有效控制和監(jiān)督，并且進一步發(fā)揮其潛在價值，從而達到財務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)濟效益與社會效益雙方面增值的效果。但是房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，投資周期長，資金回收慢，投資風(fēng)險大等各個因素都影響著財務(wù)水平的提升，財務(wù)管理過程中突顯的矛盾讓人們不得不重視。

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理的重要性

(一)企業(yè)財務(wù)管理的核心地位

在現(xiàn)代企業(yè)管理中，財務(wù)管理滲透于企業(yè)管理的各個方面，對企業(yè)的影響比較廣泛。企業(yè)規(guī)模越大，經(jīng)濟活動越復(fù)雜，財務(wù)風(fēng)險就越大，這時，更要清楚地認識到財務(wù)管理在企業(yè)的地位，要想適應(yīng)新形勢的需要，必須加強財務(wù)管理工作。財務(wù)管理在企業(yè)組織機構(gòu)中層次較高，是對企業(yè)價值的綜合管理。所以說財務(wù)管理在管理控制、資源分配、業(yè)績評價中起主導(dǎo)作用。財務(wù)管理之所以能成為企業(yè)管理的核心，主要有以下兩點原因：第一，財務(wù)活動貫穿于企業(yè)的購、產(chǎn)、供、銷等經(jīng)營活動中，是企業(yè)經(jīng)營活動的基礎(chǔ)。財務(wù)管理掌控了資金的供求關(guān)系，為企業(yè)經(jīng)營活動提供保障；同時，財務(wù)管理提供的資料可供整個經(jīng)營活動參考，財務(wù)信息是影響公司決策和各部門相互協(xié)調(diào)一致的重要信息。其二，財務(wù)管理可以利用自身職能通過預(yù)算、投資、決策和分配為企業(yè)創(chuàng)造更多的獲利機會，能促進企業(yè)目標(biāo)的快速實現(xiàn)。

(二)企業(yè)風(fēng)險決定了財務(wù)管理的重要性

由于各種不可抗力因素，企業(yè)收益往往與預(yù)期目標(biāo)差距較大。風(fēng)險貫穿于企業(yè)的整個經(jīng)濟活動，而財務(wù)管理可以通過對財務(wù)資料進行分析，建立風(fēng)險預(yù)警機制，提前預(yù)知風(fēng)險，及時把風(fēng)險降到最小甚至完全規(guī)避。

(三)房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

財務(wù)管理是企業(yè)管理的重點，然而我國目前房地產(chǎn)企業(yè)受政策、營銷等因素的影響，將重點逐步轉(zhuǎn)化為如何滿足消費者的需求，如何提高銷售業(yè)績，從而降低了對對內(nèi)部財務(wù)管理的重視。加上我國的房地產(chǎn)業(yè)不夠規(guī)范，金融系統(tǒng)也不夠完善，房地產(chǎn)行業(yè)一邊迅猛發(fā)展，一邊承擔(dān)著巨大的財務(wù)壓力。因此，如何識別、評價、防范企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，提高自身的財務(wù)管理水平，以保持自己的核心競爭能力，是企業(yè)管理者必須思考面對的難題。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理中存在的問題

(一)企業(yè)財務(wù)管理控制力不足

由于房地產(chǎn)企業(yè)是以各個項目為中心進行開發(fā)的，這樣形成的財務(wù)數(shù)據(jù)就以各個項目為核算單位。企業(yè)缺乏系統(tǒng)性的管理制度，管理力度不強，各個子公司各自為政，財務(wù)管理系統(tǒng)難以統(tǒng)一集中。雖然一些公司運用統(tǒng)一的財務(wù)軟件與核算科目，卻并未制定統(tǒng)一的核算標(biāo)準(zhǔn)，各子公司進行會計核算時往往只依據(jù)自己的經(jīng)營情況，使得管理者最終看到的財務(wù)報表不一致，沒有可比性。特別是對于新成立或是股權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的子公司，在財務(wù)體制和組織結(jié)構(gòu)等方面比較混亂，使得企業(yè)對子公司的具體情況缺乏了解，對具體財務(wù)活動分析不全面，難以從管理戰(zhàn)略的高度統(tǒng)一合理安排企業(yè)的財務(wù)活動。

(二)企業(yè)財務(wù)缺乏動態(tài)管理

目前許多企業(yè)對財務(wù)動態(tài)成本管理和動態(tài)資金控制缺乏認識，在決策前沒有對各個項目計劃和前期預(yù)算進行詳細、科學(xué)、合理的評估；實施過程中沒有及時了解把控項目建設(shè)的成本和資金流等重要環(huán)節(jié)，外加經(jīng)常調(diào)整計劃，對子公司成本控制與管理質(zhì)量的考核也成為空談，事后分析方面，雖然基于績效考核能取得一定的效果，但無法彌補已發(fā)生的成本，也挽不回不必要的資金流出，這對財務(wù)管理來講是失敗的。

(三)流程、制度規(guī)范不到位

政府對于房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控絲毫不松懈，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)行業(yè)的一大核心主題。然而，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型并非易事，需要相適應(yīng)的規(guī)劃管理制度和流程與之配合，當(dāng)企業(yè)管理要落實計劃時，往往因沒有相應(yīng)的制度保障，使得執(zhí)行結(jié)果與計劃相去甚遠，最后造成管理者執(zhí)行不力，計劃落空。因此，業(yè)務(wù)流程的規(guī)范化是管理概念得以有效應(yīng)用和執(zhí)行的基礎(chǔ)。只有制定符合管理需求的制度和流程，管理者執(zhí)行能力才能得以有效發(fā)揮，完整的管理體系和簡單高效的管理流程才能得以執(zhí)行。

房地產(chǎn)企業(yè)各部門之間的關(guān)系雖然不是緊密相關(guān)，但各個部門協(xié)作關(guān)系對于房地產(chǎn)企業(yè)來講尤為重要。房地產(chǎn)商品銷售需滿足一定的預(yù)售條件方可進行，如工程進度無法滿足辦理預(yù)售證，公司就可能錯失銷售的良機。而房地產(chǎn)企業(yè)受國家宏觀調(diào)控及消費者心理因素影響，如果錯失良機，可能在相當(dāng)長一段時間內(nèi)銷售業(yè)績萎靡不振。這樣的話，公司的現(xiàn)金流就可能受到較大的影響，使得公司面臨極大的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對公司的營銷策略和投入策略進行調(diào)整時需要時刻關(guān)注市場情況的變化，以防占用過多的資源、無法快速收回資本，造成公司風(fēng)險增大。

(四)尚未形成有效的資金管理體系

各子公司各項目所處的開發(fā)階段均存在差異，導(dǎo)致公司內(nèi)部資金配置不均衡，如有些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺，企業(yè)無法合理分配資源，無法對資金進行集中管理，致使資金使用效率低下。外加融資渠道比較單一，貸款主要依靠四大國有銀行，隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，銀行融資監(jiān)管較嚴格，融資成本增加。如果能調(diào)配好內(nèi)部資金，則可以減少貸款金額，從而降低融資成本，提高利潤。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的建議

(一)建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，統(tǒng)一財務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)步發(fā)展，首先必須建立一套明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，各層管理者要權(quán)責(zé)分明，細化各項業(yè)務(wù)流程，提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性。只有合理利用統(tǒng)一的財務(wù)管理體系，才能更好更快地實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程資金和成本的監(jiān)控，對各個職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動進行預(yù)測、控制、反饋，并緊密聯(lián)系績效考核。

(二)合理選擇融資方式，優(yōu)化融資渠道

任何一個項目的開發(fā)，都需要投入大量的資金，如果僅僅依靠企業(yè)內(nèi)部財務(wù)而不借助外在融資手段，項目舉步維艱。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身財務(wù)狀況、開發(fā)進度、建設(shè)周期、盈利預(yù)測等綜合情況，合理選擇融資方式，調(diào)整公司資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，緩解資金鏈壓力，降低融資成本和融資難度。公司財務(wù)部門要將財務(wù)數(shù)據(jù)和各種運營數(shù)據(jù)相結(jié)合，向企業(yè)決策者提供公司風(fēng)險的狀況，積極努力對各種風(fēng)險進行識別、發(fā)現(xiàn)和上報，務(wù)必做到及時準(zhǔn)確，保證財務(wù)風(fēng)險的可控性。

(三)樹立以財務(wù)管理為核心的理念

在現(xiàn)代經(jīng)濟管理工作中，財務(wù)管理在履行傳統(tǒng)財務(wù)會計職能的同時，還要服務(wù)于企業(yè)內(nèi)部管理，對資金運動全過程開展全方位的策劃、組織、控制、分析和評估，全面協(xié)調(diào)內(nèi)外財務(wù)關(guān)系，以實現(xiàn)企業(yè)社會經(jīng)濟效益的最大化。受傳統(tǒng)觀念支配，財務(wù)管理一直處于配角地位。現(xiàn)在要轉(zhuǎn)變觀念，最關(guān)鍵的是思想統(tǒng)一求得共識，使全員都意識到資金運動管理的重要性，真正把資金視為企業(yè)的血液。若觀念不轉(zhuǎn)變，具體的財務(wù)管理工作將面臨重重阻礙，難以落實。

(四)加強財會隊伍能力素質(zhì)

首先，企業(yè)要為財務(wù)人員提高自身素質(zhì)創(chuàng)造條件，積極組織財務(wù)人員進行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，不斷提高其自身專業(yè)技能；其次，提高財務(wù)人員的思想素質(zhì)，加強團隊精神的建設(shè)；最后，財務(wù)人員要對整個企業(yè)業(yè)務(wù)流程進行一定了解，在這個科技騰飛的時代，要求財務(wù)人員能夠與時俱進，熟練使用各種相關(guān)軟件，熟悉網(wǎng)絡(luò)操作。

四、結(jié)束語

財務(wù)管理能反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動的成果。要想快速實現(xiàn)以財務(wù)管理為核心的管理理念的轉(zhuǎn)變，必須從多方面分析傳統(tǒng)財務(wù)管理中存在的利與弊，根據(jù)時代和企業(yè)發(fā)展的要求制定合理完善的財務(wù)管理流程，只有不斷創(chuàng)新，才能推動我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理工作不斷前進。

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