“營改增”對房地產項目的影響

中冶置業（安徽）有限責任公司 張立娟

一、概述

“營改增”是指在納稅人納稅時，以前繳納營業稅的納稅人不再繳納營業稅，改為繳納增值稅。營業稅是就納稅人取得的營業額進行征稅，而作為流轉稅的增值稅，其就納稅人的增值額進行征稅，即銷項稅額與進項稅額的差額。實行“營改增”政策，有利于避免企業在納稅程序及納稅范圍上重復納稅現象的發生，允許企業扣除已繳納的進項稅額有利于降低企業的成本。稅收的效率原則、公平原則及稅負轉嫁性特點，均從理論上指出了“營改增”的優勢。

2012年，我國首次于上海試行交通運輸業及部分現代服務業的“營改增”，隨后“營改增”的試點逐步擴大到北京等多個城市，直至2013年“營改增”全面在全國推行，根據“十二五”規劃，我國將全面完成“營改增”改革，而作為支柱產業之一的房地產建筑行業則很有可能涉及其中。

實行“營改增”改革，短期而言，可能會加大房地產企業的稅務負擔，對其現行的一些業務造成一定的壓力，對房地產企業而言無疑是一個重大的挑戰，但從長遠而言，隨著制度的規范與完善，“營改增”政策最終會降低企業的稅負水平。此外，“營改增”改革在短期之內會增加房地產開發企業的成本，但隨著增值稅的全面實施，進項稅額的抵扣情況會越來越完善，從而降低企業的成本支出。“營改增”的實行，對房地產開發企業的會計核算也有著重要的影響，對資產負債表、利潤表、現金流量表均有不同程度的影響，也加大了對房地產開發企業財務人員素質的要求。總而言之，實行“營改增”改革最終會降低房地產開發企業的稅負水平，減少其相關成本支出，增加企業的經濟效益，促進房地產開發企業規模的不斷壯大，管理水平的不斷提高，最終帶動整個房地產行業的健康發展。

二、“營改增”對房地產企業稅負的影響

營業稅是一種價內稅，其征稅依據是全部的營業額，隨著流轉環節的增加，繳稅次數也隨之增加，而增值稅則是一種價外稅，征稅依據為企業的增值額，當企業購進材料取得符合銷項稅額抵扣條件的專用發票時，其購入材料所繳納的進項稅額可以抵扣其銷售貨物所產生的銷項稅額，理論而言，實行增值稅有利于降低企業的稅負。

但是，稅負變化受到多方面的影響，稅率的選擇及可抵扣進項稅額是兩個重要的因素。房地產開發公司進行房地產開發的上游環節包括房地產開發設計、房地產材料供應商、建筑開發商等，而下游環節主要包括房地產銷售商及物業管理。目前，“營改增”稅率有6%和11%兩種，房地產上游企業基本已實行以繳納增值稅為主，下游企業中房地產銷售商已實行“營改增”，假定房地產開發企業的增值稅率設定在11%時，上游生產環節的企業稅率在6%時，當房地產開發公司從上游生產企業購進材料時，其進項稅額可以全部抵扣，有利于稅負的降低，但在實際情況之中，房地產開發企業獲取的原材料并非全部來自于一般增值稅納稅人，部分來自于小規模增值稅納稅人甚至營業稅納稅人，這些非一般增值稅納稅人無法為房地產開發企業開具增值稅專用發票，造成房地產開發企業所繳納的進項稅額不能全部抵扣，從而使得房地產開發企業的稅負隨著進項稅額不可抵扣數額的增大而增大。但隨著“營改增”改革的深入，房地產開發企業財務管理水平的提高，其取得可抵扣進項稅額會不斷增大，“營改增”改革降低企業稅負的實質逐步體現出來。

在推進“營改增”改革平穩進行時，首先，稅率的制定部門要進行全面的稅負計算，根據房地產建筑開發行業的特點，制定合理的稅率，爭取早日實現房地產開發企業稅負降低的目標。其次，在改革初期，政府要加大對房地產開發企業的扶持，避免房地產開發企業由于稅負過重而造成的企業畸形發展，適當減少房地產開發企業的壓力，幫助房地產開發企業平穩度過此階段。最后，房地產開發企業需要加強對本單位的財務管理工作，制定完善的發票管理制度，加強企業財務員工的職業素養，嚴格發票的稽核制度。

三、“營改增”對房地產項目開發成本的影響

房地產開發企業涉及的生產環節較多，生產鏈較長，從當前來看，“營改增”會對房地產開發項目的成本產生消極影響。從建筑材料來講，建筑材料包括鋼鐵、水泥、砂、石及小五金等。鋼鐵、水泥等大宗物品一般可以由供應商提供增值稅專用發票，但一些小五金等零部件一般采購于個體工商戶及小規模納稅人，這些廠家無法為房地產開發商提供增值稅專用發票，這樣使得發地產開發商的一部分進項稅額不能抵扣，增加其開發成本，而砂、石等材料已實行“營改增”，但其增值稅稅率為6%，當房地產開發企業的增值稅稅率定為11%時，會給房地產開發企業增加5%的成本。從房地產開發企業的勞動力使用情況而言，房地產開發企業屬于勞動密集型企業，其所需要的人工較多，而其工人主要由農民工占較大的比例，對農民工開具的工資無法由農民工開具增值稅專用發票，使得農民工工資這項費用的進項稅額無法抵扣，因此使得房地產開發企業的成本再次增加。

因此，房地產開發企業要積極對開發成本進行稅收籌劃，平均分配各個環節的開發成本，最大限度的抵減增值額，實現成本的節約。在進行稅收籌劃時，應從房地產開發設計著手，采用適當的建筑方法，選擇合適的原材料供應商及勞務公司，以能提供增值稅專用發票的企業為優先考慮的供應商，在房地產建筑的后期銷售過程中，分開核算房地產銷售額及裝修費用，因為銷售額是計算增值稅的一個依據，而裝修費用則按照營業稅的相關規定進行核算。同時增值稅的稅收優惠政策較多，房地產開發企業在進行稅收籌劃的過程中，積極考慮各項稅收優惠政策，利用稅收優惠，降低企業稅負，降低企業的開發成本。

四、“營改增”對房地產開發企業會計核算的影響

隨著“營改增”改革的實行，房地產開發企業的會計核算會出現一些變化，對資產負債表而言，“營改增”會使得存貨賬戶余額減少，對利潤表而言，“營改增”的實行，由于不再繳納營業稅，會使得房地產開發企業的費用成本降低，即營業稅金及附加減少，而增值稅不計入費用，從而提高企業的經濟效益，有利于房地產開發企業利用更多的資金進行其他項目的開發，對現金流量表而言，由于“營改增”的實行，使得進項稅額可以抵扣，使得房地產開發企業的現金流出減少，從而增加現金流量凈值，另一方面，房地產開發企業的成本水平降低，使得房地產開發企業的現金流出減少，優化房地產開發企業的現金流量情況。此外，“營改增”改革的實行，要求房地產開發企業的財務部具備較高的素養，能積極應對“營改增”改革所帶來的財務風險，適應增值稅條件下的納稅會計的核算。

因此，在企業實行“營改增”改革之前，要加強對財務人員素質的提高，甚至更換具備較好素質的財務人員，積極應對“營改增”給企業帶來的財務風險，適應新的納稅規范，做賬能力跟得上政策的變化。

五、結束語

全面實現“營改增”是當前財稅體制改革的一個重要內容。“營改增”改革使得我國的稅制與國際逐步接軌，有利于降低重復納稅的頻率，促進企業甚至行業的改革，提高企業管理水平，增強企業發展的競爭力。在房地產開發行業實行“營改增”的初期，可能會遇到重重困難，增加房地產開發企業的稅負，對房地產開發企業的發展提出了新的挑戰，使得舊的房地產開發管理制度不再適應當前財稅制度的發展，增大房地產開發企業的壓力，但從長遠而言，在房地產開發企業實行“營改增”，隨著改革的全面進行，相關行業財稅法律的不斷規范，上下游企業具備增值稅一般納稅的條件，能夠為房地產開發企業提供增值稅專用發票，會有利于降低房地產開發企業的稅負，減少房地產開發企業的開發成本。

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