與物業資產相關的稅務風險分析及納稅籌劃探討

深圳市航天物業管理有限公司 許滔

物業管理這一新興行業雖然在我國起步時間較晚，但在短短幾年間卻展現出了驚人的發展勢頭。城市化進程加快，市場經濟體制逐步完善，這一背景下，物業管理公司要想實現持續發展，就必須不斷提高經濟效益，降低成本，提高競爭力。在現代企管領域中，涉稅問題的重要性日漸突出，開展科學的納稅籌劃不但能夠減少公司的經營成本，還能提高管理水平，增強競爭力，這對于涉稅種類繁多的物業管理企業來說，其重要性更為凸顯。所以物業管理公司必須針對稅務風險展開系統研究，從而分析出有效的納稅籌劃辦法，實現競爭力的提升。

一、我國物業管理公司的涉稅現狀

在現行的國家稅收制度下，一個物業管理公司需要繳納的稅種包含：營業、城建、教育附加、企業所得、增值稅、印花以及個人所得等多種費用類型。雖然現階段我國稅務部門沒有針對物業管理公司的營業稅稅目進行細致歸類，但物業管理行業已經形成了依照服務行業進行稅務繳納的傳統，營業稅繳納比例為共收取的物業服務總費的5%計算，將服務費的結余依照調整后應稅的所得額的1/4稅率來作為營業成果，并以此繳納所得稅；教育費加以及城建這兩類稅務附加分別是營業稅7%與3%，增值稅是指收取水電費所繳納稅金，特別是水費在深圳按簡易方式3%稅率繳納，無論水費是否產生增值。由此可見物業管理公司的服務性較強，涉稅種類繁多，因此很容易出現如稅務率偏高、重復征稅等稅務風險，嚴重影響公司效益，制約整個行業的發展。

二、物業管理公司的稅務風險分析

隨著市場競爭日趨激烈，物業的收費水平明顯較低，同時國家也沒有指定完善的扶持政策，從而造成了行業稅收壓力過大等一系列稅務風險問題，對公司的經營與發展造成嚴重制約，總體來說，物業管理公司常見的稅務風險問題主要包括以下幾點：

(一)物業管理公司的稅率偏高

物業管理行業現階段仍歸為服務行業，即5%的稅率，但這就與其它行業普遍的3%稅率高出兩個百分點。但從物業管理業的利潤來看，其經營利潤遠低于其它服務行業，因此將其稅率設置為5%顯然是不合理的。這種過高的稅率，卻相對較低的利潤顯然是制約物業管理行業發展的重要稅務風險問題，極大增強了物業管理公司的生產壓力。我國物業公司大多處在發展的初期起步階段，利潤空間也相對狹小，加上過高的稅率，以及國家未制定相應的稅收扶持政策，綜合這些因素，直接導致了我國超過40%的物業公司都處于非盈利的經營狀態。

(二)物業管理收費模式所帶來稅務風險

物業管理行業的營業稅主要是根據企業營業額來進行計算征收的，營業額主要為管理收費模式下所取得的物業服務費。物業服務費包括物業服務的支出與酬金兩個部分，收費標準通過“支定收”模式進行設定，這都有顯著的代理行業性質。物業服務支出也具有代收性質，同時還用在清潔維持、綠化、秩序維護以及房產設備維修養護等方面，所以這種代理性質較強的服務支出不應歸于稅基之中，但在實際中，卻被歸入于稅基中，這無疑一定程度上增強了稅收負擔。

(三)重復征稅問題

在社會分工日益精細化的今天，很多物業管理公司都實施了專業分包制，很多技術性強的工作必須有專業人員完成，但很多物業公司往往不具有這些專業技術人員，例如國家法律法規中明確規定電梯、消防等工作必須委派專業單位進行操作。這樣一來，就會出現物業公司與分包公司的利益分享，從而存在一定的重復征稅風險。物業管理公司應當在開展營業稅審報的過程中，先減去外包服務支出，以余額來計算營業稅。但目前物業管理公司在計征營業稅的過程中，并沒有扣減外包服務這一環節，而是進行收費的全額計征，這樣一來，就造成了嚴重的稅務重復征收現象。

三、物業管理公司的納稅籌劃對策

(一)優化公司內部環境

除呼吁國家相關部門制定合理的稅率、制度以及扶持政策外，為有效規避稅務風險，物業公司應當不斷優化自身的內部環境，強化財務管理水平，提高相關人員職業素質，能夠充分且深入地研究國家稅收政策，以過硬的財會管理能力，作為規避稅務風險的有力支撐。

(二)充分利用優惠政策合理避稅

雖然目前我國稅務部門沒有專門針對物業管理公司制定科學合理的稅率及制度，但我們可以利用現有制度實現合理避稅、減稅。例如國家規定如果服務型企業退役士兵占總就業人數的30%以上，并簽署至少一年的勞動合同，經由縣級以上政府認定，再由稅務部門審核，企業可在三年期限內實現營業稅、城建稅、所得稅、教育附加以及所得稅等稅收項目的免征。因此物業管理企業可充分利用這一優惠政策，在人員錄用時，盡量向這一指標靠攏。

(三)大程度分攤費用減稅法

費用的分攤指的是物業管理公司在能夠保證必要費用正常支出的前提下，將使費用攤入成本時盡可能地最大攤入，從而實現最大限度的避稅?？煽s短固定資產的折舊年限或用加速折舊法對固定資產折舊；此外公司還可提升壞賬準備金提取比率，因壞賬準備金需要計入到管理費用中，減少利潤，可縮減所得稅。

(四)利用合同合理避稅

除利用現有制度與費用分攤的方式外，還可以采用通過合同進行合理避稅的辦法。例如如果租賃合同的租金稅率高，可以采用將合同分為租金與管理費的形式，那么稅率會相對降低些。此外如果合同為場地使用費，那么也可以開服務發票，使稅率降低?？傊?，利用合同進行合理避稅也是物業管理公司進行納稅籌劃的有效措施之一。

(五)轉移定價避稅

這種方式指的是企業在利潤的轉移的經營活動過程中，所交易的產品或服務沒有根據市場價格進行交易，而是以企業間利益作為衡量自行定價的方法。通常使用在稅率有差異且存在關聯性的企業，例如某一物業管理企業將小區綠化養護工作分包給其下設的分公司負責，這筆養護費物業管理公司作為成本列支沖減利潤后按25%的所得稅率繳稅，而分公司只按5%的營業稅率繳納營業稅，由此可看出實際向分公司支付的綠化養護費標準越高，公司所上繳的所得稅費用也會隨之降低，物業管理公司可利用此種方式減少稅負。

四、結束語

總而言之，我國物業管理行業所存在的諸多涉稅風險問題，嚴重制約了行業發展，因此為解決行業中稅負大、重復征稅等稅務風險問題，除公司內部制定有效的納稅籌劃辦法之外，還需國家稅收相關部門在充分結合我國國情、物業管理行業特點的基礎上盡快制定出科學的物業管理行業稅收政策，通過公司內部科學籌劃，與完善的外部政策環境雙重作用的帶動下，提升整個行業的經濟效益，從而為社會大眾提供更為完善的物業管理服務。

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