房地產企業“營改增”風險初探及應對策略

江西嘉圓房地產開發有限責任公司 焦婷

一、引言

早在2012年1月1日，作為國家實施結構性減稅的重要措施之一，上海的交通運輸業和部分現代服務業已經先行試點，全國性的“營改增”工作也由此拉開序幕，并在當年8月開始在全國范圍試行。此后，交通運輸的肱骨部門鐵路運輸和郵政服務也在第一時間加入了“營改增”的大軍，至此交通運輸部門全行業納入“營改增”范圍。同年6月1日，電信業納入稅制改革的范疇，國家結構性減稅工作范圍進一步擴大。但是中央明確規定在十二五期間必須完成“營改增”的稅制改革，因此目前尚未改革的房地產業、建筑業、金融業和生活服務業在2015年必須完成改革。

二、“營改增”給房地產企業帶來的影響

(一)賬務處理難度增加

營業稅是按營業額的全額計稅，而增值稅采用的是差額征稅，其應繳稅款金額應當等于銷項稅與進項稅差額，如果按照這種模式進行課稅必將增加不少于十個會計科目，會計核算的難度將大幅度增加。此外，財務工作者面對新舊稅制的銜接與過度，以及政策變化，自身素質提升將會被提高空前重要的高度。因為稍有不慎就會帶來財務核算不合規，納稅申報不準確等風險。

(二)虛開、代開發票或觸犯刑事責任

例如在建筑業普遍存在的“甲供材”現象，其實被房地產商經常利用來虛增成本。但是建筑業很難取得“甲供材”的發票，這就迫使建筑業“代開”、“虛開”。在營業稅稅制下，“虛開”“代開”發票的違法成本較低，“營改增”后違法成本相對較高，因此“甲供材”引發的發票被專用的行為可能會得到很大程度的遏制。比如，被刑法第205條列入的虛開增值稅發票罪；以及該法第208條所列的非法購買增值稅發票發票、購買偽造增值稅專用發票罪；還有該法206條明確的偽造、出售偽造的增值稅發票罪等等。

(三)可抵扣進項不足，稅負恐大幅上升

“營改增”的本質其實通過改革稅制對產品或者是服務的增值部分進行征稅的。從而達到消除重復征稅的目標。從目前表現出的情況看，絕大部分的企業也明確表示實實在在地感受到了稅負的下降。不過，需要指出的是確實也存在部分企業由于自身生產的周期性問題、可抵扣進項的不足等原因，造成了稅負的增加。房地產業成本構成比較復雜，可抵扣的項目不多，甚至有些項目如土地成本很難取得允許抵扣的進項稅發票。在這種進項不足的情況下，房地產企業的稅負必然會增加。

三、應對“營改增”影響的具體措施

一旦將房地產業納入“營改增”試點范圍，房地產企業將面臨上述諸多風險。因此，房地產企業需要認真學習“營改增”政策，盡快制定完善企業的各項內部控制制度，以應對“營改增”帶來的稅務風險。

(一)全面做好“營改增”財務核算準備工作

如前所述，按照新模式進行課稅必將增加不少于十個會計科目，然而這還僅僅是“營改增”工作對房地產企業賬務處理提出的新要求之一。由于房地產財務工作者面必須面對新舊稅制的銜接與過度，以及政策變化等問題，在具體業務處理上將帶來諸多難題。所以，房地產財務工作人員須充分學習，積極應對改革帶來的變化。其一，調整會計科目設置，在科目“應交稅費”之下增設“應交增值稅”“未交增值稅”等相關明細科目；其二，完善企業內部財務、稅務控制制度；其三，加強對全司人員的教育，使全員了解其工作中應注意的事項。

(二)全面提升增值稅專用發票管理水平

“營改增”后將全面使用增值稅發票，而該種發票是經濟違法案件涉及較多的票種之一，應重點管理，因此，房地產企業要強化“營改增”后對增值稅發票的管理工作。第一，及時取得可以抵扣的專用發票，在日常業務中，應盡量與增值稅一般納稅人進行交易，并且盡早地取得增值稅專用發票；第二，加強專用發票的認證管理，應指派專人負責發票的認證工作，取得的增值稅專用發票及時進行認證，已達到發票能最大限度的抵扣；第三，防范虛開增值稅專用發票和接受虛開的增值稅，在已試點的行業特別是交通運輸業，虛開和接受虛開的違法行為呈多發、高發態勢，且虛開增值稅專用的行政處罰較重，企業應規范增值稅發票的使用，降低企業的法律風險。

(三)積極進行稅務籌劃，控制潛在上升的稅負率

據最新的預測消息，“營改增”后房地產業的稅率極有可能為11%，相較于之前營業稅百分之五的稅率明顯提升，如果沒有夠的進項抵扣稅額，房地產企業必然面臨稅負增加的風險。房地產業應該充分學習相關政策，未雨綢繆。房地產業可以從以下幾個方面考慮：第一，重新梳理業務經營流程，根據自身具體情況，積極開展稅務籌劃；第二，維持當前的稅收優惠政策并積極爭取新的過渡性優惠政策及財政支持，房地產業在維護當前已有的優惠政策，防范政策被清理的同時，要向政府積極申請資金支持以緩解過渡階段企業的暫時性資金壓力；第三，分率核算和分業核算，以適用較低稅率，營改增后混業經營將在比較大的房地產企業當中廣泛出現，這就要求該類企業不同稅率的項目必須單獨核算，避免引起由于統一核算帶來的高稅率情況，從而大幅度降低稅負成本。

四、結束語

面對“營改增”給房地產企業帶來的諸多挑戰，企業涉稅管理人員都應該上下聯動，提前做好規劃，修訂制定相關的采購、成本控制、發票管理等制度，提前培訓全司員工，使每個員工了解在其職責范圍內與“營改增”相關的事宜，并知道在“營改增”后其應該注意的事項等，讓房地產企業實現由營業稅到增值稅的平穩過渡。同時房地產企業經營管理者應高度重視“營改增”這一變化，積極組織職能部門測算營改增給企業帶來的新情況及其影響程度，在國家相關政策落實之前做好充分準備，贏得先機。

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