我國房地產稅稅制改革研究

浙江工業職業技術學院 金強

一、我國前期房產稅試點改革效應分析

2011年初，我國開始啟動個人住房房產稅改革試點。試點改革后兩年，據數據顯示，上海、重慶試點房價總體來說，依然是在上漲的。說明試點城市的房產稅的改革對于房價的影響并不顯著。之所以試點效果不理想，究其原因有以下幾個：

(一)供求調節失衡

房價的漲跌取決于市場供求，運用財稅政策工具，開征房產稅，主要是考慮從需求方面著手，利用房產稅直接稅不易轉嫁稅負的特性，抑制房產需求，從而降低房價，特別是房產是人們生活的必需品，屬于需求彈性較低的物品，然而，我國房地產市場的矛盾不在于需求過剩，而是投機需求和剛性需求結構失衡，打壓需求可能會過度的影響正常的剛性需求，造成稅收杠桿錯位效應。

(二)政策遺留效應

長期以來由于地方政府財權和事權的不匹配，造成地方財政收不抵支，導致地方政府靠“賣地”“舉債”等方式來彌補財政赤字，出現了土地財政、地方債務危機等問題，這樣無疑推高了土地價格，房產商取得土地的價格成本增加，不可避免的導致房價上漲。因此，不從根本上解決地方政府財權事權不匹配，地方財政收入沒有可靠穩定來源的問題，緊靠房產稅來調控房價，并沒有“對癥下藥”，其效果肯定不會理想。

二、國外房地產稅解讀與借鑒

(一)從稅種分類上來看

國外房產稅基本上都屬于地方稅種。例如在美國，房地產稅是地方政府最大和最穩定的財政收入來源，一般占70%～80%，為地方政府的各項服務和基礎設施建設提供資金支持，并不以此為主要手段來調控房地產市場，但對購買和持有房地產的需求有間接影響。英國的房產稅包括住宅稅和營業性房產稅，其中住宅稅是英國最大的地方稅種，在地方財政收入體系中的地位非常重要，在地方本級收入中的比重高達45%左右。

(二)從稅種模式選擇來看

從世界各國房產稅模式的選擇橫向比較來看，房產稅制的模式大致分為獨立模式和合并模式兩種。合并模式主要是將房屋和土地合并，統一征收，如美國、加拿大、日本和意大利;獨立模式的國家則是對房屋、土地分別征收，單獨設立房屋稅、土地稅稅種，如丹麥、澳大利亞、法國等。兩種模式相比，各有其優勢和不足，綜合征收模式在稅收的征收和管理方面相對簡單；而分設稅種，單獨征收的模式在征管上較為復雜，但政策導向性和調控性較強。

(三)從稅制設置上來看

首先，國外的房產稅主要有比例稅率(以差別比例稅率為主)、累進稅率和定額稅率三種形式，其中比例稅率由于操作性較強，稅收征管成本較低，為大多數國家所采用。從稅率水平來看，美國由各地政府結合當地的實際情況，根據當年的預算、應納稅財產的總價值、其他來源的收入等變量確定稅率，各個地方稅率不同，但都在0.8%-3%之間。英國則采用累進稅率從而更好的進行二次分配。

其次，從計稅依據來看，一種是以年租金，即以不動產租賃價格)為稅基，如比利時、法國;另一種是以房產的市場價值，即以房產在市場上可售得的數額為稅基，如日本、美國、英國等。大多數國家的計稅依據都采用房產評估價值。因此大多數國家都配有完善的房產評估機制，從而能夠公平公正的確認房產的評估價值，并有效地解決房產評估糾紛。

(四)借鑒意義

從國外經驗看，房產稅一般都作為地方稅主體稅種，收入是地方財政收入的重要組成部分。從我國目前國情來看，在營改增的大背景下，原來地方稅主體營業稅逐步被增值稅取代，地方主體稅種流失，財政支出壓力進一步加大，因此可以將房地產稅作為地方稅體系的主體稅種，成為地方政府的穩定收入來源。另外，我國目前的房地產稅制是較為復雜，和房地產相關的直接和間接地稅種多大十幾種，可以考慮整合房地產開發與交易環節稅費，對房地產稅費歸類整合，規范稅費征收，構建統一的房地產稅。最后，房地產稅在抑制房價方面發揮的作用有限，因此應充分發揮其收入職能和再分配的作用，而不是抑制房價，調節房價，當然房產稅可以作為房價調控的輔助手段之一，如前文所述，可以從調節市場需求，特別是投機需求方面，發揮一定的作用。

三、我國房地產稅制改革思路

我國房地產稅制是中國稅制體系中較為復雜的一個行業稅收體系，它幾乎涉及到了中國稅制結構體系中的所有稅類。主要的房地產稅種：耕地占用稅；城鎮土地使用稅；土地增值稅；房產稅；契稅；另外還包括土地出讓環節的土地出讓金等。今后房地產稅改革方向應該是整合房地產開發與交易環節稅費，對房地產稅費歸類整合，規范稅費征收，構建統一的房地產稅具體思路如下：

(一)房地產稅與土地使用稅、土地增值稅和契稅

從征稅對象的角度來看，土地使用稅、土地增值稅和契稅都是針對土地和房產，區別之處在于不同的征稅環節，土地使用稅是針對使用和保有環節，契稅和土地增值稅是針對流轉環節，鑒于前文所述，土地和房屋所有權屬雖然不同，但客觀上是不可分割的一個整體，因此，完全可以考慮整合并入新的房地產稅，進一步簡化稅制結構，理清權屬關系，簡化征收環節，提高征稅效率。

(二)房地產稅與營業稅、個人所得稅和印花稅

以上幾個稅種中，都和房地產有關，營業稅主要針對轉讓無形資產中的土地使用權，以及銷售房產；個人所得稅主要涉及房產出租和轉讓所得計稅；印花稅涉及房產轉讓合同計稅等。營改增全面實施后，銷售房產今后可能主要繳納增值稅，由于其征稅對象是房地產，同上述的土地使用稅、契稅類似，因此可以考慮并入房地產稅。至于個人所得稅和印花稅中涉及房地產的稅收，由于其征稅對象是應稅所得和應稅合同，并不是房地產，因此不宜直接并入房地產稅。

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