工業生產者價格指數與房地產價格指數的相關性分析

新華通訊社 史金明

受到全球經濟下行的壓力，中國經濟也受到影響。2014年以來，中國的房地產市場還出現了一些變化：土地購置和新開工面積下降、銷售面積下降、房地產價格指數持續回落，有經濟學家分析認為中國房地產市場在這一年已經進入了中長期拐點。與此同時，持續回落的大宗商品價格在2014年出現了更大幅度的下跌，截止2014年底，以鐵礦石、焦煤焦炭為代表的黑色系商品價格跌去了50%，“商品之王”原油也有超過47%的跌幅。而在這些商品中，焦煤、焦炭、鐵礦石、螺紋鋼等黑色系產品，塑料、PP、橡膠、玻璃等化工建材產品與房地產產業聯系緊密，由于這些商品基本上是房地產的上游產品，因此我判斷，這兩者之間是存在著某種因果聯系的。通過研究大宗商品的價格指數與房地產價格指數的關系，就有機會找到他們之間的聯系，如果進一步確定一方對另一方具有先行性，那么我們就可以通過一種價格指數的變化預先判斷出另一種價格的變化趨勢，從而規避市場變動給宏觀經濟、個人生活帶來的不確定性風險。文章將通過理論與定量模型分析工業生產者價格指數與房地產價格指數的相關性。

本文所討論的問題主要有兩個方面，一是驗證工業生產者價格指數與房地產價格指數的相關性，看他們兩者之間是否存在因果關系，并且兩者之間誰具有先行性特征。二是面對房地產市場和和大宗商品市場的波動，建議可以將房地產價格指數期貨引入國內期貨市場，這樣就可以與大宗商品期貨形成投資組合，更好的規避市場系統性風險給大家帶來的損失，并使得房地產市場回歸理性。

影響房地產價格的因素可以分為宏觀因素和微觀因素，其中微觀因素又可分為需求因素和供給因素。需求因素主要包括人口因素、收入因素、社會因素和心理因素，供給因素主要包括投資規模、土地與建設成本、竣工面積；而宏觀層面的因素則包括國民經濟發展水平、利率、社會貸款總額、政府的行業政策等。人口增加、收入上漲會直接推動人們購房欲望的增強，促進房地產價格的上漲，而穩定的社會環境和房價上漲預期則會對人們的購房愿望產生積極影響，當房地產投資規模不斷膨脹、購買土地成本升高、人力資本和建筑材料價格上漲時，造成開發商融資成本提高、投資回報下降，都會促使開發商提高房價以保持利潤率，而當存準率、存貸款利率提高、政府實行限購政策并加大保障型住房供給時，則會對房價上漲產生抑制作用。

而我們所研究的工業產品作為房地產行業的上游原料，其對房價產生的影響是歸類在供給因素中的，通過原材料價格變動來影響房屋建筑成本，進而影響房價，也就是說，它們應當表現出正相關。但是在需求拉動型市場和成本推動型市場兩個不同的市場環境下，工業生產者價格指數與房地產價格指數相互作用的方向和程度是不同的。當需求拉動較強時，價格會由房地產市場向上游工業品市場傳導，反映在統計結果中就是房地產價格指數是工業生產者價格指數的格蘭杰原因；而當成本因素占主導時，價格傳導會從上游工業品市場向下游房地產市場流動，在統計分析結果中就應當表現為工業生產者價格指數是房地產價格指數的格蘭杰原因，但更多情況下他們兩者之間是互為因果、相互影響的。

一、實證分析

在分析分行業工業生產者購進價格指數與房地產價格指數相關性時，我從國家統計局網站獲取了2005年6月到2010年3月的分行業工業生產者價格指數月度數據，在Wind數據庫中獲取了同時期的全國房地產價格指數月度數據，為了使結果更加可信，我還選擇了工業生產者價格指數體系中分行業的建筑材料及非金屬礦類購進價格指數加入到分析中。下文中，工業生產者價格指數用PPI表示，建筑材料及非金屬礦類購進價格指數用JZPPI表示，房地產價格指數用EPI表示，并運用時間序列分析中常用的ADF單位根檢驗、VAR向量自回歸檢驗、Johan?sen協整檢驗、格蘭杰因果關系檢驗等模型。

(一)單位根檢驗

對于時間序列，如果它是平穩序列，系統將以一種近似不變的振幅在均值上下波動；如果它是非平穩序列，系統將不會表現出這樣的特征，并導致之后的回歸分析產生“偽回歸”，即變量之間并不存在真實的均衡關系。所以，為了防止出現偽回歸現象，在進行實證分析之前，要先對獲取的時間序列數據進行單位根檢驗，如果變量之間是平穩的同階單整序列，才可進行下一步。目前，單位根檢驗的方法包括ADF檢驗和PP檢驗兩種方法，本文選擇ADF檢驗。

在檢驗中，我們先從水平階數開始檢驗。發現在水平差分，即I=0時，EPI與PPI的T值均小于其在1%、5%、10%顯著性水平下的值，說明這兩組序列有99%的可能性為平穩序列，不存在單位根；而JZPPI在I(0)的條件時，在5%、10%的顯著性水平下是平穩的，即有95%的可能性為平穩序列，不存在單位根。可見三組變量滿足同階單整的要求，為水平平穩序列，可進行后續操作。

(二)向量自回歸檢驗

向量自回歸模型簡稱VAR模型，是一種常用的計量經濟模型。VAR模型的重要問題是確定最優滯后階數，一般通過AIC最小準則和SC最小準則進行判斷，當兩者不一致時，一般會以AIC為準。在建模時先選擇系統默認的VAR模型，再通過Lag Length Criteria命令進行滯后優化，本文得出EPI與PPI組合的最優滯后階數為7，EPI與JZPPI組合的最優滯后階數為3。

(三)Johansen協整檢驗

因為EPI、PPI與JZPPI都是0階平穩序列，在水平狀態下即滿足同階單整要求，為了嚴謹，我們在此對他們進行協整檢驗。

經VAR檢驗，EPI與PPI的的最優滯后階數為7，因此在進行Johan?sen協整檢驗時，Lag intervals的取值為“1 7”。結果顯示EPI和PPI在跡檢驗（Trace Statistic）中存在兩個協整關系。而EPI與JZPPI的的最優滯后階數為3，因此在進行Johansen協整檢驗時，Lag intervals的取值為“1 3”。結果顯示EPI和JZPPI在跡檢驗（Trace Statistic）中也存在兩個協整關系。這說明，EPI分別與PPI和JZPPI存在協整關系。

(四)格蘭杰因果檢驗

格蘭杰因果關系檢驗是從預測可能性的觀點來定義因果關系,即如果同時利用X和Y的過去值來對Y進行預測比單用Y的過去值來進行預測所產生的預測誤差更小的話,則認為“變量X是變量Y的格蘭杰原因”或“存在X到Y的因果關系”。結合本篇文章所研究的內容，根據向量自回歸模型的AIC值最小原則,EPI與PPI的最優滯后階數為7,EPI與JZPPI的最優滯后階數為3，因此他們在進行格蘭杰因果關系檢驗時，lag的屬性分別為7和3。

1、EPI與PPI的格蘭杰檢驗

在滯后階數為7時，“PPI不是EPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.2385，大于0.05，所以該假設被接受，即PPI不是EPI的格蘭杰原因；而“EPI不是PPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.0278，小于0.05的水平，假設被拒絕，所以EPI是PPI的格蘭杰原因。

2、EPI與JZPPI的格蘭杰檢驗

在滯后階數為3時，“JZPPI不是EPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.0517，大于0.05，所以該假設被接受，即JZPPI不是EPI的格蘭杰原因。而“EPI不是PPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.0004，遠小于0.05的水平，假設被拒絕，所以EPI是JZPPI的格蘭杰原因。

綜上所述，EPI分別是PPI和JZPPI的格蘭杰原因，反之則不成立。得出這樣的結果，說明在這一階段我國房地產市場的價格鏈傳導是從需求端向供給端傳遞，這在一個以需求導向為主的市場中是合理的。在這樣一個市場中，房屋購買者對房地產的大量需求導致商品房和土地供不應求，另一方面在特定時期國家政策的引導下，國內外資本紛紛涌入房地產領域，催生建筑熱潮，房地產行業對建筑材料的大量需求拉高了上游大宗商品價格，鋼鐵、水泥、橡膠、塑料、有色金屬價格都在中國房地產市場洶涌澎湃的大潮中水漲船高，而當房地產的需求降低，上游的大宗商品的需求量將會下降，價格隨之下跌。

由此可以初步判斷，房地產價格指數相對工業生產者價格指數的先行性特征是一個階段性特征，在需求因素占主導的市場上，EPI是PPI的格蘭杰原因，但是一旦上下游產品的供求關系發生變化，如房地產市場由供不應求變為供過于求，其對上游建筑材料等大宗商品的需求就會下降，房地產價格的變化就會由需求拉動變為成本驅動，PPI與EPI的相關性也就會隨之變化，最有可能出現的結果就是兩者互為因果，此外，還有可能出現PPI先于EPI指標發生變化。所以，分析兩個經濟指標的相互關系，宏觀經濟狀況和微觀的供求關系是不可忽視的因素。

二、文章總結

本文以實證分析為基礎，從理論上簡述了影響房地產價格指數的因素，以及工業生產者價格指數與房地產價格指數的相互關系，再根據獲取的數據，從實證角度證明這兩者是存在相互關系的，并且房地產價格指數是工業生產者價格指數的格蘭杰原因。但由于我國房地產產業自誕生以來一直處于供不應求的狀態，因此不排除房地產價格的先導性是由于房地產行業需求因素主導所造成的。因此本篇論文的研究結果可以證明，在一個以需求導向為主的市場上，房地產價格指數是工業生產者價格指數的格蘭杰原因，具有先導性。而當進入以供給因素為主導的時期后，這種關系是否發生變化，還需要進一步分析。

了解了現階段工業生產者價格指數與房地產價格指數的相互關系，我們可以使用房地產價格指數作為工業生產者價格指數的預測變量，特別是在期貨市場上，我們可以根據房地產價格指數的變化，安排好大宗商品期貨的投資策略，對沖市場風險。此外，由于房地產產業是國民經濟的重要產業，涉及行業面廣，牽動利益非常巨大，受到政府、企業、消費者和投資人的高度關注，如何促使我國房地產市場良性健康發展，需要我們持續關注并提出解決辦法。而期貨作為一種新興的金融衍生品工具,是以未來某個時刻的某個地區的商品房價格指數為標的的標準化期貨合約交易，可以發揮套期保值、對沖風險、價格發現與預期、優化資產配置等重要作用，因此房地產價格指數期貨就成為一個可以操作的選擇，理論上可以對現貨房地產價格波動起到一定抑制作用。

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