淺析房地產企業籌融資管理存在問題及對策

南寧市賓陽城建集團 伍明新

建國以來，伴隨著三十多年來市場經濟的發展，房地產企業從起步到逐漸壯大，目前已經成為推動國家經濟發展的重要支柱產業，發揮著越來越重要的推動經濟發展的作用。房地產開發投資總額與國民生產總值的比重，是衡量房地產行業對國民經濟發展中作用的指標，這個指標1998年為4.6%，2013年已經超過15%，從此可以分析，房地產開發行業在國民經濟發展中的作用越來越大，地位越來越凸顯，支柱產業的地位不斷加強和鞏固。與市場地位對稱的是，房地產籌融資管理卻存在諸多困難，現狀不容樂觀。

一、房地產企業籌融資管理現狀

總體而言，我國房地產企業籌融資渠道狹窄、融資困難，特別是直接融資難度非常大，目前直接融資量比重很低，還不到兩成。鑒于房地產行業高風險、高收益的特點，商業銀行對房地產開發企業貸款和住宅按揭貸款的管理越來越嚴格，房地產行業面臨著一次清洗，資金實力較弱的企業將被競爭出局、黨的十八屆三中全會以來，金融市場面臨著市場化改革，對房地產籌融資的影響還不是很明朗，房地產企業如何解決融資難題仍將是重要的研究課題。

目前，我國房地產企業籌融資表現出兩個明顯特點：一是銀行資金占據企業資金總量的一半以上，房地產企業資金來源主要有三個方面：自身、銀行、客戶，按照近些年的趨勢分析，自籌資金和來自客戶的預售款和定金的比重逐年增加，銀行貸款比重逐年降低，但是，由于客戶購買房產的資金多數來自房貸，歸根結底，房地產資金總量的一半以上來自銀行。二是房地產金融市場逐漸發達，房地產金融市場長期處于疲軟狀態，融資渠道難以拓展，而金融市場開發房地產行業的步伐也在加快，比如資金信托計劃經過幾年的發展已經成為房地產融資的比較重要的渠道，2013年初我國房地產信托存量已經達到1萬億元以上的規模。

二、房地產企業籌融資存在的問題

(一)過度依賴銀行貸款增加了資金風險

近些年來，國家重視房地產融資渠道問題，出臺了一些具有針對性的宏觀政策，有效緩解了房地產企業融資難的現象，但以銀行貸款為主的融資方式沒有得到大幅改善，房地產企業生產、經營、銷售的過程仍然離不開銀行貸款，銀行貸款占據企業資金總量的一半以上，而房地產企業資產負債率高達七成以上，這種局面對企業而言，使資金實力弱的企業進軍房地產市場，不利于整個行業的發展；對銀行而言，固定的利率與房地產行業高風險不匹配，實質上承接了房地產企業風險，容易給金融市場造成沖擊，影響金融市場的穩定。還有，房地產企業通過預售房款和信托融資的的渠道還沒有得到充分發揮，特別是應進一步擴大信托融資量，其實，上市融資的債務負擔相比其他方式輕，但具有上市實力的房地產企業非常少，有些只能依靠“后門上市”的方式融資，這也需要大量的資金，對大多數企業而言并不現實。

(二)政府宏觀調控政策增加了房地產企業融資難度

房地產企業資金密集型的特點要求通過各種渠道籌集資金，籌集資金渠道應呈現出多樣化，除銀行貸款、預售及定價自籌款以外，產業基金、房地產信托基金以及股權融資、債權融資等都應成為融資渠道，但是，鑒于融資的過程也是資源重置的過程，國家對資金密集型的房地產行業出臺的宏觀政策較為謹慎，特別針對海外資金進入我國房地產行業進行了嚴格的限制，限制了海外資金比例，嚴格了審批和監督，使海外資金進入我國房地產行業的難度增加，同時也增加了我國房地產企業融資的難度。目前，我國房地產金融市場發展的限制因素較多，發展水平不高，多種多樣的融資方式在房地產行業難以實現，這是當前也是今后一個時期限制房地產行業融資的一個難題。

(三)房地產行業對資金的長時間需求與融資方式的短期供應產生矛盾，導致行業惡性循環

目前，我國房地產金融市場開發的信托資金、期貨等融資方式還不夠成熟，大多數房地產企業的主要融資渠道是銀行貸款，銀行提供的貸款期限一般在5年以內，大多數3年左右，而房地產行業生產產品周期長，每個環節都要大量的資金支持，有些房地產企業就是因為生產過程中面臨資金壓力而被迫破產倒閉。因此，房地產開發企業為了縮短施工周期，往往加快進度，導致房產質量無法保障，損害消費者和社會的利益，為了預防金融風險發生，國家會采取更加嚴厲的金融政策，導致房地產企業融資渠道更加狹窄，融資難度不斷加大，形成了惡性循環，房地產行業在艱難的環境下謀生。

三、我國房地產行業強化籌融資管理的對策建議

針對本文中提出的房地產行業籌融資存在的主要問題，究其存在問題的主要原因，在于目前我國房地產金融市場還不夠發達、為房地產企業量身定做的金融創新缺乏，導致房地產融資渠道狹窄，同時，法律法規制度建設的滯后在一定程度上阻礙了房地產金融市場的健康發展。解決存在的問題，緩解籌融資壓力，我國房地產企業在政策范圍內，可采取下面幾項措施。

(一)拓寬融資渠道，降低對銀行貸款的過渡依賴

黨的十八屆三中全會對金融市場進行了全面改革，戴在金融市場的緊箍咒進一步放松，金融市場將更加活躍。房地產行業應充分利用這次歷史機遇，探索新的融資渠道，比如，有實力的企業探索發行長期的債券，進一步擴大期貨融資在融資總量占的比例。要積極克服銀行貸款周期短和房地產生產周期長不協調的問題，從銀行爭取長期的按揭貸款，避免因生產過程中的資金流動問題導致風險。同時，民間擁有大量的限制資金，隨著金融市場政策變得寬松，民間融資將是具有強勁生命力和活力的新的融資渠道，房地產行業應密切關注動向，抓住機會，拓寬融資渠道。

(二)合理控制資金結構，避免因財務杠桿產生財務風險

房地產密集型行業的特點導致企業資金負債率居高不下，甚至高達八成以上，盡管較高的資金負債率對企業盈利能力產生正作用，但是，一旦出現風險，其結果也是企業本身難以承受的。因此，企業應進一步強化資金管理，并預測未來一段時間內短期資金和長期資金的需求量，短期資金可適當加強運作，進行科學的理財計劃，長期資金可適當延長上家付款期限，使資金調度有方。

(三)合理制定公司發展策略，有效避免周期經營的各類風險

每個行業都具有周期性，蕭條、發展、高漲、停滯反復循環，針對行業發展周期性帶來的風險，不少企業采取了反周期戰略，就是在蕭條時期擴大基礎規模，在高漲時期擴大經營，以此避免波動性和不確定性。房地產企業也可采取反周期戰略，在蕭條時期，根據財力購置土地備用，將生產經營規模控制在較低的水平，以維持企業正常生產經營，等到行業復蘇時期，充分利用購置的土地，及時擴大生產規模，降低生產成本，提升行業競爭力，進而贏得發展空間。

房地產行業融資困難的諸多影響因素大多出于政策和國家宏觀層面，企業無法掌控和改變，如何在逆境中生存發展才是房地產企業研究的課題。企業只有根據自身實際情況，在法律法規框架內，準確把握行業發展周期性規律，采用巧妙的技巧，搶抓歷史機遇，拓寬融資渠道，加強籌融資管理，最大限度避免金融風險，才能在競爭中獲取優勢，這是企業生存之道，也是發展之道。

[1]陳罡.房地產開發企業的融資管理[J].市場周刊(理論研究).2007(08)

[2]張同海,霍明麗.加強房地產企業資金管理提升企業經濟效益[J].現代商業.2011(14)

[3]蔡書凱.地方政府在房地產市場中的角色緊張及優化策略[J].現代經濟探討,2014,01.

[4]朱文蔚.國外對房地產市場的調控措施及其對中國的啟示[J].創新,2014,02

[5]馬艷婷.杭州市商品房市場調控政策的系統動力學仿真研究[D].浙江大學,2014