新形勢下中小房地產開發企業的財務管理探索

重慶市申佳房地產開發有限公司 呂海泉

如今房地產業已經發展為我國國民經濟的重要支柱，在社會經濟中發揮著舉足輕重的作用。新形勢下的中小房地產開發企業可以有效促進就業、提高人民生活品質。但中小房地產開發企業財務管理體系不規范、品牌價值缺失、土地資源不足等問題仍亟待解決。

一、中小房地產開發企業的財務融資現狀

(一)企業自有資金不斷增加

根據國家統計局相關統計數據可知，2014年年初，我國房地產開發企業引進外資五十億元左右，同比下降約百分之四十，自籌資金總額八千兩百億元左右，同比增長百分之十二，約占到位資金總額的百分之三十九，與1997年企業自籌資金相比增長了十倍以上，這也在一定程度上說明了房地產開發企業的經濟實力不斷提升。

(二)銀行貸款是企業主要融資渠道

根據國家統計局相關統計數據可知，2014年1月至2月，中國房地產開發企業國內貸款約達四千九百億元，同比增長約百分之二十五，占資金總額的百分之二十三左右。雖然銀行貸款資金約占比例只有總額的五分之一，但銀行貸款對于房地產開發企業的資金籌措發揮著至關重要的作用，可以說是企業資金來源最主要的途徑。企業的自籌資金主要來自商品房預售資金，而居民購買房產很少有能夠一次性付清的，絕大多數的消費者需要向銀行申請商業貸款或是住房公積金貸款，因此房地產企業預售所得的這一部分收入實際上是銀行的間接貸款。而構成企業自籌資金的另一個重要渠道是關聯企業的融資去向，而不少關聯企業的資金也是通過銀行的貸款得來的。另外，房屋建筑安裝企業向房地產開發企業所交的墊付款，也構成了企業部分其他資金的來源，而相當一部分的建筑安裝企業也是通過銀行貸款籌措墊付款的。

(三)企業的融資特點及優勢

我國現有關于中小房地產開發企業的融資擔保機制不健全，缺乏有效的融資平臺，導致企業的融資渠道過于狹窄。許多中小房地產開發企業無法有效運用房產信托和投資基金在資本公開市場上籌集資金。由于不具備債券股權的合法融資資質，中小房產開發企業也無法通過直接的融資方式來吸收資本。與大型房地產開發企業相比，中小房地產開發企業在創業階段主要依靠內部融資，自有資產積累成為其不斷進步與發展的源動力。

大型房地產開發企業具有經濟實力雄厚、產品質量過硬、品牌效應突出等眾多優勢，極大地吸引了銀行發放的大量流動資金。而中小房產開發企業則由于自身資本積累不夠、企業規模以及信譽度有限等劣勢導致銀行對其信貸投入明顯偏少。而在少部分銀行為中小房地產開發企業發放的貸款中，大多都是短期的流動資金，穩定性與數量都難以滿足企業的需求，因此中小房地產開發企業想要獲得長期穩定的債務支持還有一段很長的路要走。

資金雄厚、人脈廣闊的大型房地產開發企業幾乎壟斷了京、滬、廣等經濟繁榮發達的一線房地產市場，而中小房產開發企業在競爭力方面明顯偏弱。因此，經濟相對落后的二三四線房產市場成為其重點投資開發對象，并迅速占據了主導地位。

大型房地產開發企業由于擁有強大的資金運營能力，能夠保證資金高效使用，容易獲得銀行信貸融資。而中小房產開發企業經營規模有限，一般情況下企業開發項目不會超過兩個，企業運營過程往往就是項目的運作過程。因此，中小房地產開發企業的資金周轉周期較短，回收速度較快，在一定程度上降低了融資成本。

目前我國房地產市場細分趨勢越來越明顯，大型房地產開發企業集中財力開發別墅、洋房、商業等高端項目，追逐高投資高回報，而中小房產開發企業則更樂于投資普通居民住宅項目，它們的單個開發項目往往資金投入量相對較少，融資額度較小，這些“平民”項目屬于剛性需求，項目投資失敗風險小，市場銷售有保證，企業盈利穩定。

二、中小房地產開發企業財務管理存在的問題

(一)財務管理職能未充分發揮

中小房地產開發企業通常非常重視工程與銷售部門、產品的開發與銷售，將財務管理等同于會計核算，而忽視財務管理中分析、預測、決策、控制等職能。在選拔財務管理人員時一味追逐低人力成本，導致工作人員業務素質低下，出現會計突擊做賬、白條抵庫、信息失真等現象，致使企業財務管理混亂無序。

(二)投資決策缺乏科學性

在較長的房地產開發周期中，由于資金投入量大、周轉時間長，中小房地產開發企業市場面臨各種不穩定因素。這就要求企業避免盲目投資，做出科學全面的投資決策。然而，我國部分中小房地產開發企業在投資項目時過于主觀，缺乏理性的市場分析和判斷，信息收集不夠全面，無法滿足房地產行業市場需求，出現供過于求，產品滯銷，導致資金營運困難局面。

(三)營運資金管理欠佳

我國許多中小房產開發企業缺乏現金流量日常管理理念，不重視每日現金流入流出的情況，擁有資金使用的短期規劃，但缺乏中長期規劃，導致資金使用效率低下。

(四)中小房產開發企業的融資劣勢

有形不動產資源的數量是衡量房地產開發企業經濟實力的重要標準之一，其中土地、廠房及自持物業等。與擁有眾多有形資源的大型房地產開發企業相比，中小房地產開發企業明顯存在資源擁有量不足、獲得外部資金支持難度大以及自籌資金能力有限等劣勢。

房地產開發企業的無形資源主要由品牌資源、政策資源、信息資源、組織資源、、社會關系網絡這五大部分組成，其中品牌資源包含了企業知名度、產品知名度以及客戶忠誠度這三個方面，而信息資源又主要包含了新材料的獲取渠道和新技術的獲得渠道這兩個方面。大型房地產開發企業在無形資源擁有量上占據優勢，具備良好的企業信譽以及更高的信用額度，因此擁有較高的償還能力，融資實力強大。而中小房產開發企業在這方面的競爭力就明顯弱于大型房產開發企業，所以它們無法持久穩定地獲得正規金融機構的資金支持，融資能力較弱。同時，中小房地產開發企業存在自有資金不足的問題，高負債比率對企業融資能力造成負面影響，也相應地增加了企業生存的難度與風險。

中小房產開發企業由于不具備利用股權融資的條件，只能通過銀行貸款和民間借貸這兩種途徑解決融資問題。然而，中小房地產開發企業無法按時償還債務等逃債現象頻發，導致銀行為規避風險設置嚴苛的貸款條件，不愿給信用低、缺乏抵押資產的中小房地產開發企業放貸。同時民間借貸風險大、利率高。融資成本高、融資渠道窄已經嚴重阻礙了中小房地產開發企業的進一步發展壯大。

三、新形勢下完善中小房地產開發企業財務管理措施

(一)強化財務管理體系觀念、提高財務人員素質

中小房地產開發企業的高層管理人員只有樹立科學有效的財務管理理念，認清財務管理在企業發展中不可或缺的地位，才能對日常的財務管理工作給予充分的重視，從而加大對財務管理人員的培訓投資力度，提高財務管理者的整體業務素質，以提升企業的財務管理水平。

(二)加強企業內部管理，樹立品牌信譽

企業資本信用等級的高低直接影響其融資的速度與額度，中小房產開發企業應在逐步發展的過程中深化品牌意識，通過加強內部制度管理建設來樹立誠信為本的經營理念。在企業財務規章制度方面提供準確全面的財務信息，根據企業不同發展階段制定科學的融資戰略，一切從實際出發，與銀行建立授信關系，嚴格按照貸款合同執行約定的還款計劃，完善資信體系建設，從而滿足自身的財務需求。

(三)重視項目投資管理

可靠、及時、準確的投資決策信息對中小房地產開發企業管理者至關重要，作為資金密集型的房產開發企業在投資項目之前，必須經過全面、謹慎的可行性分析才能做出決策，可行性研究要求房地產開發企業從市場、經濟、技術等角度對所選項目進行全面分析，優化資源配置，預測投資收益。這樣不僅可以減少資金損失的風險，還能避免重大決策失誤。同時，企業還可以通過合理組合投資不同種類的項目來平衡風險與收益。

總之，如今中小房地產開發企業需要建立全面的現金管理制度，盡量協調保證資金收支時間的一致性。在面臨房地產市場萎靡不振、居民購買觀望、銀行流動性趨緊等局面時，中小房地產開發企業應該積極采取相應的措施，加大商品房的促銷力度，加快資金周轉，從而緩解營運資金壓力，提高資本的使用效率，做好財務管理相關工作。

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