淺談房地產開發企業金融和稅收成本籌劃問題

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淺談房地產開發企業金融和稅收成本籌劃問題

寧德市中維房地產開發有限公司王培榮

摘要:房地產項目開發稅收成本籌劃是成本管理的主要內容之一，它也屬于一個涉及面較廣的統籌性財務管理活動。在當前房地產開發企業競爭日益激烈的環境下，房地產開發項目的稅收成本籌劃問題顯得非常重要。項目開發中成本籌劃管理貫穿于整個項目的投資、決策、施工技銷售等等環節，企業財務部門應該解決好金融和稅收成本籌劃問題利用科學、合理的方法，降低項目開發成本，提高企業經濟利益。

關鍵詞:房地產開發企業金融稅收成本籌劃

隨著經濟的發展與社會的進步，我國房地產經濟迅速崛起，近幾年呈現出一片欣欣向榮的局面，房地產企業發展速度也比較大。房地產企業在項目開發的過程中涉及的問題有很多，其中稅收成本籌劃問題財管管理中一項重要工作內容。稅收籌劃是在納稅行為發生之前，通過對納稅主體與稅收事項的分析與計劃實施的企業最大價值化管理活動。我國房地產項目開發過程中稅收籌劃問題涉及到項目開發處理方式、銷售轉讓方式以及預售時間等等環節。

一、房產開發企業金融和稅收成本籌劃的重要性

在實際經營過程中房產開發企業的金融和稅收成本涉及的內容比較多，不僅包括土地的征收和拆遷費用、建設費、工程費、人員費、設施費等，而且還包含有關房地產開發項目的管理費用、銷售費用以及財務費用等。稅收籌劃就是對這些費用進行合理分析，這對企業和國家均具有重要的作用。對房產企業來說，合理的稅收籌劃能夠有效減輕企業負擔，增加企業經營利潤，提高企業市場競爭力，促進企業健康穩定發展；而對于國家來說，良好的稅收籌劃能夠促進企業遵隨國家產業政策導向開展各項工作，有利于國家宏觀調控的實施，有利于我國市場經濟的優化管理，增加國家稅收，促進國民經濟的發展。企業作為稅收籌劃的主體不僅要具備一定的經營管理知識，更應該充分了解國家的各項稅收制度，以便能夠科學、合理的進行稅收籌劃。房地產企業的稅收籌劃設計其經營過程的各個環節，企業應該充分了解稅收籌劃條件、內容、節稅技能，以便能夠減少稅收成本，提高企業經營效益。

二、房地產開發企業金融和稅收成本籌劃具體內容

目前，我國的房地產企業一般會對一些金融信貸和稅收政策的基本規定有所了解，但是對其中一些特殊的規定了解深度不夠，比如對開發貸款、個人住房貸款、按揭貸款等一些特殊的金融信貸了解甚少，導致企業沒能按期還款產生滯納金和需要支付的沒有按期還款的稅款，這種現象影響房地產企業經營效益的提高，甚至給房產企業帶來風險。所以房產開發企業有必要做好稅收籌劃工作，解決稅收成本過高的問題。下面我們來具體分析房地產開發企業金融和稅收成本籌劃主要涉及內容。

(一)金融信貸籌劃

國家對房地產的相關貸款規則要求比較嚴格，國家規定的貸款利率對金融貸款具有重要的影響。如果貸款利率增加，就會增加房地產開發企業的貸款難度，這樣就增加了融資成本和貸款購房者的還款壓力。而如果國家取消個人房貸優惠利率，同時規定進行購房的利率調整，能夠影響貸款購房著提前還款。可見國家的金融信貸政策對稅收籌劃有著重要的影響作用，房地產企業實時進行稅收對比們能夠減少貸款財務費用。

(二)銷售成本籌劃

市場上房地產開發企業比較多，市場競爭比較激烈，房地產企業為了促進銷售，往往會出臺一些優惠政策吸引客戶。比如有些房地產開發商對一次付款的用戶給予購房款總額的3-10成的讓利優惠，這樣能夠增加資金的周轉率，緩解商品房擠壓和銀行還貸壓力；還有些房產企業在客戶購房合同中寫明贈送客戶裝修費，比如一套100平米的住房價值30萬元，房地產商為了促進銷售在合同中注明贈送客戶0.5萬元的裝修費用，裝修費用可以納入企業的業務宣傳費用中，可以在稅前列支。但是如果銷售合同中沒有說明這0.5萬元屬于房屋的裝修費用，那么這0.5萬元就需要納入成本進行核算，并可以進行稅前扣除。

(三)營業稅籌劃分析

如果房地產開發企業開發項目屬于代建單位，也就是說房產企業并不是建設房產的所有者，而是受委托幫別人代建，在代建的過程中房產企業不需要墊付資金，這種情況下房產開發企業取得的代建房的代建手續費需要納入“服務業--代理費”中并需要繳納營業稅。但是，如果在以上條件中房產企業有一條沒有滿足以上條件，房產開發企業需要全額結算收入并記入銷售不動產費用中，并需要繳納5%的營業稅。這樣我們就可以看出二者之間的不同，也就是說房產企業在代建過程中對稅收進行合理的籌劃，能夠有效降低稅收成本，減少稅收開支，提高經營效益。

(四)房產企業的土地增值稅籌劃分析

我國法律明確規定土地增值稅實行四級超率累進稅率進行相應的核算與分析，也就是說如果增值額小于扣除項目金額的一半，土地增值稅稅率可以按照30%的稅率繳納；如果土地增值額大于50%的扣除項目金額，沒有超過的部分按照增值稅的40%進行繳納；如果增值稅超過100%，但是沒有超過200%，按照稅率的50%進行繳納；如果增值稅超過200%，按照稅率的60%進行繳納。國家規定如果納稅人進行房屋銷售，而增值稅在扣除項目金額的20%以下，這種情況下的土地增值稅可以實時免征，也就是說此時不交土地增值稅。

三、結束語

總之，房地產企業金融稅收籌劃管理問題涉及房產企業生產經過全過程，籌劃的方式也比較多，但是籌劃時必須建立在合法的基礎上，根據國家對稅收政策的規定和本企業的實際情況，選擇最有利的籌劃方式，以便能夠達到節稅籌劃的目的，更好的提高企業經營利潤。

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