房地產開發企業銷售收入確認問題淺析

貴州盤江房地產開發有限責任公司　王霞

房地產開發企業銷售收入確認問題淺析

貴州盤江房地產開發有限責任公司王霞

摘要:房地產開發行業有其特殊的性質，關系到房屋的預售賬款和工程的進度問題，因此，房地產開發企業的銷售收入的確認問題成了開發企業財務部門核算的難點之一，本文著重分析了我國房地產開發企業在銷售收入確認中存在的問題，并提出了相關的建議。

關鍵詞:房地產開發企業銷售收入確認

一、我國房地產開發企業銷售收入確認的現存問題

(一)衡量銷售收入確認的標準主要有三種情況

1、房地產開發企業取得預售房款，確認為銷售收入

主張這種觀點的人認為，房地產行業有其一定的特殊性，也就是建筑物的成品或者商品房處于的預售的階段，預售許可證在下發到房地產開發企業中時，此次項目的建筑建設工作早已開始，建筑成品的各種條件已經基本確定，不會輕易的進行改變，而且一般的情況下，房地產開發企業通過預售與客戶之間簽訂的銷售合同是不可撤銷的，在這種情況下衡量建筑銷售收入確認的標準就是將工程的進度作為依據來收取一定的預售費用，此時，就有可能造成無法有效地收入房款的現象，對企業的經濟效益造成影響，企業內部的財務報表也不能夠很好地將企業的經營成果明確的展現出來。

2、房地產開發企業取得的預收房款不作為銷售收入確認

主張這種觀點的人認為，房地產開發企業通過預售房屋取得的收入只是預收賬款，并不能夠作為確認后的房款進行記賬，也就是說，預收的房款要在工程竣工并交付使用以后才能夠由預收賬款轉入到企業的真實收入核算中，企業與客戶之間簽訂了購房合同，但是預收賬款是歸屬于負債類的會計科目，就相當于企業堵了一項負債，很難通過財務報表將企業的真實的經營成果反映出來。

3、在項目的開發與建設期間進行銷售收入的確認

主張這種觀點的人認為，房地產的銷售收入要在建筑的施工階段進行確認，但是與第一種觀點中對房款金額的確認方面有一定的差別，此類觀點中，對于銷售房款的確認是按照建筑進程的比例來進行核算確認的，并且以此來進行每個階段的成本與收入。此種觀點對企業的影響表現為，在對建筑產品進行竣工交付后，確認的銷售收入會引起企業總體利潤的強烈波動，不利于企業經營成果的正常展示，但是這種觀點卻在一定程度上能夠將企業的業績集中的反映出來。

(二)實際工程價款與合同價款不符

房地產開發企業在最初與建筑商簽訂合同時，只是理論的核算價格，但在實際建設的過程中，由于工程的增加或者修改等因素會造成實際的工程價款與合同規定的價款有所出入。比如某房地產開發企業A公司在工程建設之前與施工企業簽訂了工程施工合同，價款總額為5000萬元，但在工程施工完成以后經過核算發現實際價款為6732萬元，比合同規定的價款多出1732萬元，占合同價款的34.6%，在這種情況下，如果仍然按照合同的價款進行記賬的話，就會導致記賬的成本減少，利潤相對增加，無法真實的反映出企業的經營成果。

二、針對房地產開發企業銷售收入確認問題的建議

(一)開發項目經竣工驗收合格是確認收入的首要條件

商品房在進行交易之前，建設工程必須要完結并且要經過一定的檢驗合格之后才能進行正常的交易，因此，房地產企業的銷售收入確認離不開工程項目的驗收，房屋的驗收實踐也成為了十分重要的因素，為了能夠更準確的確認房屋的完工時間，我們可以在檢驗是要求房地產開發企業提供下面幾個方面的相關資料：

1、企業的“五證”

即：《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，在這五證中，只有前四個證件都辦理下來時，《商品房預售許可證》才能辦理，同時商品房能夠銷售的前提條件就是“五證”都有的情況下。

2、工程竣工報告

只有施工單位將《工程竣工報告》出具后，才算項目正式竣工，這主要是由于該報告一出具，就表明該項目已經得到了相應工程監理單位的監督，并且施工單位是嚴格按照合同進行的。因此，《工程竣工報告》是表明施工單位項目工程正式竣工的重要標志。

3、建設工程竣工驗收報告

當《工程竣工報告》由施工單位出具后，接下來就是建設單位聯系設計、施工以及勘察等單位和相關的專家進行驗收，在確保工程合格后就出具《建設工程竣工驗收報告》。

4、建設工程竣工驗收備案證明書

建設地建設主管部門出具出具的《建設工程竣工驗收備案證明書》具有相應的法律效力，該說明書中對建設工程竣工、驗收的日期都詳細標注出來。

(二)明確銷售收入確認的標準

房地產銷售收入要在項目工程建設竣工并交付使用以后，由開發企業與客戶之間辦理正式的轉交手續以后再進行確認，進而直接將已經登記賬簿的預收賬款轉入到主營業務收入中。除此之外，當地產開發企業開發的商品房一定要符合我國相關的建設項目的有關規定和與客戶之間的銷售合同的內容。對于房地產在實際的經營中取得的準確的銷售收入，要運用百分比的配比法來進行確認，因此，在工程項目竣工之后，要有專門的負責人對項目進行統一的驗收，以確認其是否符合國家的有關規定、建設質量是否合格以及是否符合與客戶之間的銷售合同的條款等等，在對房屋的入住手續以及產權登記之前一定要經由業主進行驗收并無其他異議之后進行。

(三)銷售方式的認定,是收入確認的重要環節

當前我國新房在銷售過程中主要分為以下三種方式：按揭貸款、一次性全額付款及分期收款這三種銷售方式，這些銷售方式都詳細記錄在《商品房買賣合同》中。目前我國法律規定，按揭貸款的方式為，貸款已劃轉到賬的當天也就是收入的確認日；而一次性付款為，在已收取了購房人應支付的全部房款的當前為收入確認日；最后分期付款的方式為，根據購房合同中雙方約定好的收款日分期確認收入就是收入確認日，一旦確定好日期，也就表明著著參與交易的雙方的收入能夠可靠計量，進而也就會有一定的經濟利益流向企業。

三、結束語

總而言之，房地產開發公司在進行銷售收入的確認之前，首先要保證開發產品建設項目已經完工，并且已經由相關的部門對房屋的面積進行準確的測量，最后進行驗收合格；其次，房地產開發企業要與業主之間簽訂正式的房屋銷售合同；最后，已經完工的房屋要由業主親自驗收確認，并且與開發商之間沒有關于房屋的任何方面的分歧，最后由開發商與業主進行交付使用。

參考文獻:

[1]丁健.預售制度下房地產開發企業銷售收入會計處理的探討[J].商業經濟2013（22）

[2]吳舒.房地產開發企業銷售收入會計核算[J].現代經濟信息2011 （11）