保障性住房融資困境及對(duì)策研究

南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司 張莉梅

改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)更是成為引領(lǐng)其他行業(yè)快速發(fā)展的領(lǐng)軍力量。然而房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展并沒(méi)有有效解決普通民眾的購(gòu)房問(wèn)題，買不起房的問(wèn)題更是呈越演越烈之勢(shì)。針對(duì)這一情況我國(guó)開(kāi)展了保障性住房工程，其受眾是那些買不起房的民眾。通過(guò)這項(xiàng)工程很多買不起房的人獲得了良好的居住環(huán)境，生活大為改善。只有具備充足的建設(shè)資金，這項(xiàng)工程才能長(zhǎng)期地開(kāi)展下去，因此完善我國(guó)保障性住房建設(shè)資金融資具有切實(shí)的意義。

一、我國(guó)保障性住房建設(shè)資金融資現(xiàn)狀

(一)融資存在的問(wèn)題

首先，資金來(lái)源渠道單一。財(cái)政資金是當(dāng)前保障性住房建設(shè)資金的主要來(lái)源。由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)才剛剛起步，金融體系還有待完善，同時(shí)證券、信托等融資工具運(yùn)用的還不成熟，使得保障性住房建設(shè)資金很難從融資中獲得保障。其次，地方政府財(cái)力不足。土地出讓金是當(dāng)前很多地方政府財(cái)政資金的主要來(lái)源，不充裕的財(cái)政資金難以有效支撐保障性住房的建設(shè)，很多地方的保障房事業(yè)發(fā)展不得不依靠地方政府發(fā)行債券。

(二)保障性住房建設(shè)資金的主要來(lái)源

第一，政府財(cái)政預(yù)算資金。首先是地方政府債券安排資金、市縣公共預(yù)算、省級(jí)補(bǔ)助、中央補(bǔ)助等公共預(yù)算安排資金。其次是住房公積金增值收益扣除風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金后的余額、土地出讓凈收益等成復(fù)興基金預(yù)算安排資金。第二，自籌資金以及社會(huì)機(jī)構(gòu)提供資金。其中地方政府或投融資平臺(tái)通過(guò)商業(yè)銀行貸款、信托、債券等融入的資金、公積金貸款支持保障房建設(shè)試點(diǎn)資金、銀行貸款是社會(huì)機(jī)構(gòu)提供資金的主要內(nèi)容。

二、完善我國(guó)保障性住房建設(shè)融資的對(duì)策

(一)強(qiáng)化融資力度，實(shí)施融資創(chuàng)新

為了使大規(guī)模融資需求得到滿足，政府部門應(yīng)當(dāng)對(duì)保障性住房建設(shè)融資方式進(jìn)行創(chuàng)新，對(duì)融資力度進(jìn)行強(qiáng)化。利用多種形式的融資方式和多元化的融資主體，構(gòu)建以政府為主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作為主體的保障性住房融資體系。同時(shí)對(duì)于投資基金、股權(quán)、債券等融資模式也應(yīng)進(jìn)行積極探索，為保障性住房建設(shè)資金來(lái)源提供多元化的保障，積極信息各種資本投入到保障性住房的建設(shè)中。

(二)完善保障性住房金融體系，有效防范和控制風(fēng)險(xiǎn)

政府部門應(yīng)當(dāng)對(duì)貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等專門保障性住房融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行建立健全，進(jìn)行形成完善的保障性住房金融體系。當(dāng)前我國(guó)一些省市地區(qū)的專門保障房融資平臺(tái)已經(jīng)形成，這不僅使各市融資提供保證，又將融資服務(wù)提供給保障性住房項(xiàng)目，最大限度的為保障性住房政策的有效實(shí)施提供了保障，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)也大幅降低。

(三)對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行建立健全

房地產(chǎn)證券化的重要手段之一就是房地產(chǎn)投資信托基金，利用發(fā)行基金的方式向公共投資者募集資金。風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低是這種投資發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)的重要優(yōu)勢(shì)，社會(huì)資金流動(dòng)性過(guò)剩的現(xiàn)狀也能夠得到有效疏導(dǎo)。租金收益相對(duì)穩(wěn)定、現(xiàn)金回流小、不租不售是廉租房的主要特點(diǎn)，相應(yīng)的運(yùn)作方式可選擇REITs。保障房的承建方可以利用信托資金的成熟運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，通過(guò)兩者共同設(shè)立項(xiàng)目公司開(kāi)展保障房建設(shè)，政府管理中心回購(gòu)建成后的房屋。

(四)在保障房融資中引入保險(xiǎn)基金

根據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、物權(quán)、債權(quán)、股權(quán)是保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的主要方式。同時(shí)政府進(jìn)行保障性住房的建設(shè)用地的劃撥不以營(yíng)利為目的。應(yīng)采取債權(quán)形式在保障性住房中引入保險(xiǎn)資金投資，也就是當(dāng)前物權(quán)、股權(quán)暫不具備為保障性住房的建設(shè)提供資金的操作條件。當(dāng)前債權(quán)是我國(guó)多數(shù)保險(xiǎn)公司開(kāi)展的公租房項(xiàng)目的主要形式，具體運(yùn)作中保險(xiǎn)公司依據(jù)與地方政府的合作協(xié)議，將建設(shè)資金提供給地方政府委托的承建主體，并將保障性住房的出租或出售收益用于還款，擔(dān)保則有政府融資平臺(tái)或大型國(guó)企負(fù)責(zé)。

(五)設(shè)立地方政府融資平臺(tái)，促進(jìn)各級(jí)融資平臺(tái)的完善

由地方政府主導(dǎo)設(shè)立并具備專業(yè)化運(yùn)作能力的國(guó)有非營(yíng)利投融資公司是保障性住房投融資平臺(tái)的本質(zhì)，為政府保障性住房運(yùn)營(yíng)、建設(shè)、融資提供有效載體使其根本目的和任務(wù)。它的主要運(yùn)作原理是通過(guò)多方資源的調(diào)動(dòng)和整合運(yùn)作，促進(jìn)政府在保障性住房的資金籌集、足額配套、建設(shè)管理等方面難題得到解決。地方政府應(yīng)當(dāng)建立對(duì)投融資平臺(tái)公司進(jìn)行監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)管控的有效機(jī)制，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范完善公司治理結(jié)構(gòu)和保證資金充足。

(六)利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)

政府部門應(yīng)通過(guò)提供相應(yīng)的融資支持為保障性住房建設(shè)提供保障，在2010年頒布的項(xiàng)目貸款管理辦法規(guī)定，保障性住房建設(shè)的重要資金來(lái)源之一是住房公積金，應(yīng)當(dāng)對(duì)住房公積金在住房保障制度中重要融資平臺(tái)地位進(jìn)行了明確。保障性住房的重要融資方式——住房公積金建設(shè)貸款有效地支持保障性住房政策。

三、結(jié)束語(yǔ)

本文對(duì)我國(guó)當(dāng)前保障性住房建設(shè)資金融資中存在的問(wèn)題以及資金來(lái)源進(jìn)行了分析，并在此基礎(chǔ)上探索了完善我國(guó)保障性住房建設(shè)資金融資的策略。但本文還存在一定局限，希望有關(guān)部門能夠加強(qiáng)重視，采取有效措施不斷提升保障性住房建設(shè)資金融資的水平。

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