懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用探析

李 欣

（中央財經大學法學院，北京 100081）

懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用探析

李 欣

（中央財經大學法學院，北京 100081）

首先，介紹懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的發展進路，并明確其制度價值；然后，對現行法律文件進行分析，以明晰其發展與不足；最后，從構成要件、賠償金數額和歸屬以及適用范圍等三方面探討了懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中適用的相關制度。

懲罰性賠償；商品房買賣糾紛；懲罰性賠償適用

一、問題的提出

懲罰性賠償制度發端于英國侵權法，在美國法中得到完善。我國在經歷了對該制度的公私法屬性爭論后，在認可其私法性質的前提下，于1993年頒布的《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）第49條最早將該制度引入我國的法律制度中。但是，《消法》的保護范圍僅限于消費者為生活消費需要購買、使用的商品或者接受的服務，因此，商品房是否屬于《消法》所保護的“商品”而適用懲罰性賠償制度，成為該制度在商品房買賣糾紛審理中得以適用的一大障礙。多數學者認為，商品房不屬于日常生活必需品，且存在購買用于投資的現象，不應歸入《消法》的保護范疇，即不能適用懲罰性賠償?！断ā返闹贫ㄕ咧涣夯坌墙淌谝舱J為：《消法》制定時，針對的是普通商品市場上嚴重存在的假冒偽劣和缺斤短兩等社會問題，因此，設想的適用范圍應不包括商品房。故在《消法》實施的最初十幾年，商品房買賣糾紛審理中，大多數法院不適用懲罰性賠償制度，即便是在《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第一百一十三條第二款對該制度予以肯定后，仍沒有扭轉大多數法院在商品房案件中對該制度不予適用的態度。2003年4月28日，最高人民法院頒布《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣司法解釋》），確立了懲罰性賠償制度在商品房買賣中的適用，并詳細規定了五種情形。

懲罰性賠償，也稱示范性賠償，或者報復性賠償，指由法庭所作出的賠償數額超出實際損害數額的賠償，其主要功能體現在賠償、懲罰、獎勵、預防等四個方面。盡管我國在《商品房買賣司法解釋》中已明確認可了該制度在商品房買賣糾紛審理中的適用，但在構成要件、賠償數額以及適用范圍等方面仍存在缺陷，因此，有必要對該制度在商品房買賣領域的適用作出進一步的探討，以期在消費者合法權益保護領域充分發揮其維權價值。

二、懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用價值

懲罰性賠償制度在商品房買賣領域中的適用，從爭論到確立歷經近十年的時間，應從以下兩個方面肯定該制度在商品房買賣糾紛審理中的適用價值。

從懲罰性賠償制度本身的價值來說，其核心價值主要體現為懲罰性。首先，懲罰性賠償能夠對無法以金錢衡量的精神損害、對那些因難以證明損失而無法適用侵權行為法的情況以及受害人因提起訴訟支出的相關費用進行充分的救濟；其次，該制度重點適用于那些具有不法性和道德上應受譴責的行為。懲罰性作為該制度的核心功能，一方面，可以通過懲罰性賠償金制裁商品房銷售方的民事違法行為；另一方面，還可以通過把懲罰性賠償金的不當利益變成人們向不法銷售方進行斗爭的獎勵，從而調動人們維權的積極性。

隨著社會的發展，商品房也進入了消費者的購物清單，但由于購買費用大，性質特殊，因而商品房買賣對消費者來說有著比其他商品更獨特的意義。將懲罰性賠償制度運用于商品房買賣糾紛審理中，有利于保護購房者的合法權益?；谏唐贩渴袌龅奶厥庑?，購房者處于弱勢地位，售房者往往利用其優勢地位侵害購房者利益，一旦出現售房者的欺詐行為導致買賣合同目的無法實現的情況時，懲罰性賠償對購房者來說，將是莫大的幫助，同時也將提升消費者對法律的擁護力度。同時，將懲罰性賠償制度運用于商品房買賣糾紛審理中，注重對處于弱勢地位的購房者合法權益的保護，彰顯人本精神。此外，對于銷售方來說，一筆數額超出預付款的額外賠償將增大其違法成本。為此，銷售者勢必會充分考慮利益，減少違規操作，這對推動我國住房制度改革和商品房市場健康發展，規范房地產開發經營行為，將產生積極的影響。

三、懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中適用的發展及不足

《消法》頒布之初，法院適用其中第49條對商品房購房者予以救濟的案例極少。但是，隨著社會的變遷和市場經濟的發展，在商品房買賣糾紛審理中適用懲罰性賠償的必要性日漸凸顯，我國為此也在實踐中作了許多嘗試與探索，并在制度上得以體現，實現了制度的適用，也出現了適用中的不足。

第一，在商品房買賣糾紛中適用懲罰性賠償的最初法律依據是1993年頒布的《消法》第49條。鑒于多數學者認為商品房不屬于《消法》界定的保護范圍，大多數法院不適用此法對購房者予以雙倍賠償。眾所周知，1993年《消法》頒布之初，商品房交易市場還沒有開放，房屋交易并不是一種普遍的買賣行為，立法者僅考慮當時存在的社會問題予以立法并無不妥。時至今日，商品房已經像電視、冰箱一樣成為了消費必需品，商品房交易也成為了一種正常且普遍的交易活動。因此，商品房應納入《消法》界定的保護范圍。

第二，懲罰性賠償在商品房買賣領域得以適用的進一步發展體現在《合同法》第113條，即商品房銷售者與購房者之間的商品房買賣交易中，若售房者存在欺詐行為，可準用《消法》承擔懲罰性賠償責任。而具體的適用條件，《消法》與《合同法》均未予以明定。

第三，最高人民法院頒布的《商品房買賣司法解釋》規定的懲罰性賠償責任以《合同法》第113條和《消法》第49條中規定的懲罰性賠償責任原則為依據，但并非對《消法》第49條的直接適用。該解釋第8條、第9條規定，售房者的欺詐行為導致合同最終目的不能實現時，經購房者請求，適用懲罰性賠償。具體而言，存在下列情形，購房者可請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求售房者承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：1．下列情形之一，導致合同目的不能實現的，無法取得房屋的：（1）合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；2．故意隱瞞下列事實之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的：（1）未取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（2）所售房屋已抵押的事實；（3）所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

相比于《消法》第49的規定，《商品房買賣司法解釋》第8條、第9條所規定的懲罰性賠償責任在適用條件上做了更加詳細的規定，在賠償金上做了“不超過已付購房款一倍”的規定而非絕對的“購買商品的價款或者接受服務費用的一倍”。

第四，2014年4月9日，住建部和工商總局聯合發布《商品房買賣合同范本》，包括預售合同和現售合同兩類，具體體現為：《商品房買賣（預售）合同示范文本》（GF-2014-0171）第三章關于商品房基本狀況中第五條即房屋權利狀況承諾以及第七章關于商品房質量及保修責任中第十六條即商品房質量、《商品房買賣（現售）合同示范文本》（GF-2014-0172）第二章關于商品房基本狀況中第六條即房屋權利狀況承諾以及第五章關于商品房質量及保修責任中第十四條商品房質量，規定“如該商品房權利狀況與上述情況不符，導致不能完成本合同登記備案或房屋所有權轉移登記的……”以及“出賣人承諾該商品房地基基礎和主體結構合格，并符合國家及行業標準。經檢測不合格的……”，購房者解除合同時，售房者應退還購房者已付全部房款（含已付貸款部分），支付自購房者付款之日起的利息；給購房者造成損失的，售房者應支付已付商品房價款一倍，或購房者全部損失的賠償金。

該合同范本相對于2000年的合同示范文本，除具有更加注重買受人權益的保障、引導買賣雙方對合同重要事項作出承諾和告知以及引導買賣雙方對小區公共服務配套設施建設完成情況以及所有權歸屬等進行約定，明晰權利義務關系等特點，還對“一房多賣”、房屋主體結構不合格等嚴重違約情形，明確懲罰性賠償制度的適用。

上述從《消法》、《合同法》對懲罰性賠償制度在商品房買賣中適用的初探，到《商品房買賣司法解釋》、《商品房買賣合同示范文本》對在商品房買賣中適用該制度的具體確立，該制度在商品房買賣糾紛審理中適用的必要性及可行性已毋庸置疑，但立法的發展亦伴隨著有待完善之處：1．上述法律、文本對懲罰性賠償數額采用的是雙倍，即返還消費者已經支出的費用并且支付前項費用的一倍作為賠償。那么，懲罰性賠償金=商品的價款或者接受服務的費用（經營者因欺詐退還的商品的價款或者接受服務上的費用不包括在懲罰性賠償金之內。）顯然，這樣的規定采用了其他賠償金制度都采用的全部賠償規則，賠償范圍包括直接損失和間接損失。應考慮到對于商品房這樣的大宗商品，規定絕對的賠償數額以及必然歸屬于購房者，是否會產生過度救濟等問題。2．目前，我國立法者對懲罰性賠償制度采取了非常謹慎的態度。在《商品房買賣司法解釋》中嚴格限定了五種情況，例如，其第9條第1項雖認可，售房者故意隱瞞未取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，導致合同無效或者被撤銷、解除的，購房者可請求售房者承擔懲罰性賠償責任。但該解釋第2條又嚴格限定：售房者在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定商品房預售合同有效。由此看來，基于懲罰性賠償制度的副作用，即受害人追求不當的利益的傾向，現行立法約束了法官的自由裁量權，以避免懲罰性賠償的適用范圍的擴大化。對此，立法應作出相應的考慮與完善。

四、懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中適用進路的完善及建議

（一）商品房買賣糾紛中懲罰性賠償適用的構成要件

經營者的主觀故意欺詐是認定懲罰性賠償的關鍵因素，結合國家工商行政管理總局于1996年3月15日頒布的《欺詐消費者行為處理辦法》第2條規定，“本辦法所稱欺詐消費者行為，是指經營者在提供商品（以下所稱商品包括服務）或者服務中，采取虛假或者其他不正當手段欺騙、誤導消費者，使消費者的合法權益受到損害的行為。”那么，認定經營者存在欺詐行為，則必須具備以下五點：（1）心理狀態上有為獲利而隱瞞或虛假陳述的故意；（2）做出了影響買受人做出實質性的錯誤的意思表示的行為；（3）買受人做出的錯誤的意思表示對經營者產生了利益；（4）經營者的欺詐行為與經營者的獲益和買受人的損失有直接的利害關系；（5）實施欺詐之人為相對人。

據此，在商品房買賣合同糾紛中適用懲罰性賠償的構成要件主要包括：（1）開發商的行為必須是《商品房買賣司法解釋》第8條、第9條規定的五種行為之一；（2）開發商必須有主觀上的欺詐故意；（3）商品房買賣合同目的事實上的無法實現；（4）商品房買賣合同事實上的無法實現與銷售方的欺詐行為有因果關系；（5）實施欺詐之人為開發商。

最新發布的《商品房買賣合同示范文本》中，懲罰性賠償的適用條件被限定為：（1）商品房存在瑕疵，包括質量瑕疵和權利瑕疵；（2）買受人因商品房瑕疵而行使合同解除權；（3）給買受人造成損失。在符合這三個條件的情況下，出賣人向買受人支付的賠償金，選擇性地體現為已付房價款一倍或者買受人的全部損失。該示范文本在適用懲罰性賠償責任的同時，概括了適用情形，并設置了選擇性的賠償方式，更加凸顯當事人意思自治，更具靈活性和合理性。

（二）商品房買賣糾紛中懲罰性賠償金數額的確定及其歸屬

1．賠償金數額的確定。在懲罰數額的確定上，目前學界存在爭論，梁慧星教授在建議稿中采用三倍，而王利明教授建議二倍。部分學者認為，鑒于我國目前經濟發展水平的地區差異性，實行統一的懲罰性賠償金額會導致對于經濟發達地區金額太低，而對于經濟欠發達地區又過高的不公平局面，因此，建議取消懲罰性賠償金的倍數制，采用立法上制定參考指標與受限的法官自由裁量權相結合的模式來具體確定個案中懲罰性賠償金的數額。

以當今世界懲罰性賠償制度最完善、影響最為深遠的美國為例。該制度在美國的應用，廣泛涉及侵權法、合同法、財產法、勞工法以及家庭法等諸多領域，且賠償金的數額呈現不斷上升趨勢。而懲罰性賠償金的數額之所以能在美國不斷增加，與美國的法律價值取向、法律傳統及其固有制度緊密相關。具體而言包括：第一，陪審制度。陪審團成員可能會基于對侵權行為的厭惡而從感情上做出高額賠償的認定，而法院只能據此認定適用法律。第二，作為法律實施機制的民事訴訟制度。此時，懲罰性賠償實際上在更深層次上充當了美國社會的控制工具，即通過高額的賠償金來刺激人們對違法行為的監控，以使法律得以良好執行。第三，律師制度。這種“成功酬金”和“風險代理”式在客觀上刺激了原告提起訴訟并追求高額賠償。

筆者認為，我國對于商品房買賣中懲罰性賠償金數額的確定，應結合法律對限額的規定，充分發揮法官的自由裁量權，取消倍數制，對不超過已付購房款一倍的賠償金作出既符合當地經濟水平，又能充分實現懲罰目的的裁判，比如，已付購房款為100萬元，若50萬元的賠償金足以補償受害者，那就不采用更高的金額，此時，也許尚不足以對不法經營者達到懲罰的目的，那么，法院可以采取司法建議的方式，建議工商行政管理部門對不法經營者處以50萬元以下的罰款。這種因“案”制宜、實現個案平衡的處罰方式，從微觀方面看，可以賠償消費者的損失但又并不至于引起類似于職業打假人的現象；從宏觀方面看，又可以達到凈化市場秩序的目的。對不法經營者的雙向懲罰，雖然總金額仍然是不超過消費者已付購房款的一倍，但涉及到公民和社會雙方利益的懲罰，可能會讓不法經營者更加收斂，從而達到個人和社會合法權益的共贏。雖然我國目前存在法官職業素質參差不齊的現狀，但從總體上來說，這種局面只是暫時的，且法定限額的制約能夠對法官自由裁量下得出的數額給予必要的信任。

2．賠償金的歸屬。從訴訟法的角度分析，訴訟當事人與終局裁判存在密切的權利義務關系，即適格的訴訟當事人是裁判內容的權利義務承受者。所以，懲罰性賠償的賠償金依法理應歸屬于請求懲罰性賠償金的消費者，但是，懲罰性賠償金多數是超出消費者既得利益部分的，甚至很多情況下，懲罰性的金額會大大超過與消費者受到的損失相適當的補償金額。此時，懲罰性賠償金的副作用就會出現，即受害人可能產生追求不當的利益的傾向。而且只是通過對消費者的補償來懲罰不法開發商，對由此而引起的市場秩序的混亂也起不到有效的修護作用。

雖然在懲罰性賠償金數額的確定上已經盡可能地避免出現嚴重的不公平現象，但司法實踐中還是難免出現過分懲罰與過分受償的現象，因此，可以考慮借鑒美國在公益訴訟適用懲罰性賠償制度時采用的統一托管制度，將過分受償部分的賠償金支付予當地的民事賠償信托基金。也就是說，可設立相關基金對過分受償部分進行統一存管，為涉及相關類目的懲罰性賠償案件給予必要的支持。

（三）商品房買賣糾紛中懲罰性賠償的適用范圍

懲罰性賠償制度的不斷完善使越來越多的國家注重適用懲罰性賠償制度。英美法中的懲罰性賠償制度已運用得相當成熟，如美國已將該制度廣泛應用于各類侵權及合同領域；且在立法上，如著名的《克萊頓法案》和《謝爾曼法案》都對該制度作出規定。深受美國法影響的某些大陸法系國家和地區，實現對該制度適用范圍擴張已是大勢所趨，且基于該制度的特有功能，即補償、威懾、懲罰和激勵等四項功能，我國亦應對此作出必要的考量。

具體而言，《商品房買賣司法解釋》認為，適用懲罰性賠償的條件應為開發商的行為導致商品房買賣合同目的根本不能實現，且該合同目的理解為購房者無法獲得商品房的物權性質的權益。但是，除了為滿足一般生活需求的普通商品房，伴隨“就近入學”政策而出現的“學區房”成為一種新興商品房類型。隨著社會競爭的日趨激烈，許多家長為使孩子受到更好的教育，不惜重金購置屬于教育優質校區的房產，而開發商則順勢抬高房價，以“學區房”作為促銷手段，吸引購房者。對此，以“學區房”作為合同標的的商品房買賣合同的目的已不再是滿足一般住房需求。例如，在衛宗澤、高明華與大連唐銀盛興置業有限公司商房銷售合同糾紛一案中，一、二審法院均認為，唐銀公司宣傳資料當中關于學區的表述不屬于合同條款，故對唐銀公司的欺詐行為不予認定，并駁回了二原告要求懲罰性賠償的訴求。我國《合同法》規定，內容具體確定并表明經購房者承諾，開發商即受該意思表示約束的商業廣告，屬于商品房買賣合同的內容。《商品房買賣司法解釋》第3條明確指出，出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的商品房銷售廣告和宣傳資料，應視為要約，且該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應承擔違約責任。對極大多數追求高質量教育環境的購房者來說，選購的商品房是否屬于其理想的學區，對訂立合同具有決定性影響，故售樓廣告中關于特定學區房的宣傳應認為屬于購房合同的內容。上述案例中，涉案商品房是否能保證二原告到育才小學就讀，決定了二原告是否與唐銀公司訂立合同，而二原告敗訴的根本原因在于其未與開發商在合同中明確約定案涉房屋所屬學區為育才小學，因此，最終能夠到格林小學就讀也未違背唐銀公司的宣傳廣告，不構成欺詐。此外，開發商既然以“學區房”作為優勢條件吸引購房者，且事實上確實能影響到購房者的訂約決定，考察是否屬于學區的審慎義務并不在購房者，而在具有信息優勢地位的開放商，不能因購房者未向相關部門確認而認定其存在過錯。

綜上，對“學區房”這一隨政策而生的商品房類型，無法依據《商品房買賣司法解釋》的規定，適用懲罰性賠償制度對購房者進行救濟，但不可否認的是，多數購房者為購買理想的“學區房”可能承受高出市場價的購房款，并存在一次性付清等相較于購買一般商品房更為苛刻的條件。因此，能否實現到理想學區就讀的目的應理解為“學區房”買賣合同的特殊合同目的，甚至是較居住更為重要的目的，若因開發商的虛假宣傳而導致該特殊合同目的根本無法實現，應認定開發商存在欺詐行為而應承擔懲罰性賠償責任。故而我國立法應考慮到社會發展中可能出現的新情況而有條件地放寬懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍。

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（責任編輯：于開紅）

The Application of Punitive Damages in the Disputes of Commodity House Trading

LI Xin
(School of Law, Central University Of Finance And Economics, Beijing 100081)

In this article, it firstly introduces the way of punitive damages in the disputes of commodity house trading to clarify its development and shortcomings. Then it discusses the ways to better the application of punitive damages in the disputes of commodity house trading, from three aspects: composition elements, sum and ownership of the compensation, the application range.

punitive damages; the disputes of commodity house trading; the application of punitive damages

D923.8

A

1009-8135（2015）06-0080-05

2015-07-20

李 欣（1990-），女，山西晉中人，中央財經大學法學院法學碩士，主要研究民商法。