對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度建立的探討

中翔海門（天津）實業(yè)有限公司 宋曙光

一、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的不足

（一）缺乏內(nèi)部控制管理方面的專業(yè)人才

我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展壯大和政府相關(guān)政策的出臺對企業(yè)管理人員綜合素質(zhì)提出了新的要求，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著巨大的壓力，需要有專業(yè)的管理人員進(jìn)行分析調(diào)節(jié)。但是，由于我國最初的房地產(chǎn)市場是在不完善的經(jīng)濟(jì)背景下發(fā)展起來的，所以在對企業(yè)內(nèi)部控制的管理人員要求方面還存在一定的欠缺，這就在一定程度上導(dǎo)致了如今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏經(jīng)驗豐富的專業(yè)管理人員，負(fù)責(zé)內(nèi)部控制機(jī)制相關(guān)工作人員的素質(zhì)普遍較低，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

（二）沒有完善的企業(yè)文化

文化是企業(yè)的軟實力，對企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，企業(yè)文化對企業(yè)員工的行為和思維方式都有著特殊的影響，作為品牌、建設(shè)施工和市場等多種資源因素相結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只重視企業(yè)的收益，忽略了企業(yè)文化的重要性，使得企業(yè)文化難以形成，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的形成是極為不利的。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身經(jīng)營方面的特殊性影響了企業(yè)內(nèi)部控制制度的有效實行

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營項目中，從項目的選址、規(guī)劃、征收土地、組織居民拆遷、招標(biāo)投標(biāo)、銷售的過程相對于其他企業(yè)來說是非常漫長的，時間跨度比較大。在項目進(jìn)行期間還必須協(xié)同好城市規(guī)劃局、建設(shè)施工單位、設(shè)計單位和施工材料供應(yīng)方等多個工種施工，加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的施工項目需要投入上百萬元，涉及到的資金量很大，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款限制使得資金的籌集難度加大。這就導(dǎo)致了企業(yè)在項目周期承擔(dān)了比較大的項目風(fēng)險。這就從客觀上影響了企業(yè)內(nèi)部控制相關(guān)信息流通的順暢性，企業(yè)內(nèi)部控制制度的有效實行難度加大。

（四）缺乏健全的企業(yè)監(jiān)管體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競爭日益激烈的市場中發(fā)展，其內(nèi)部管理必定會出現(xiàn)一些問題，這就需要有監(jiān)督體系加以揭露、指導(dǎo)和控制，但是，就目前來說，大部分企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)沒有一個獨立的監(jiān)督體系，都是由企業(yè)的財務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一建立，這就使得監(jiān)督不到位的現(xiàn)象時有發(fā)生，忽視了對內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)會計賬目的審核和企業(yè)各個機(jī)構(gòu)部門的工作效率的評價，極度影響了企業(yè)內(nèi)部控制制度的完善。

二、建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的原則

（一）預(yù)見性原則

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該要具備一定的預(yù)見性，對自身企業(yè)未來的發(fā)展具備一定的遠(yuǎn)見，在結(jié)合企業(yè)自身情況的前提下，綜合分析自身在市場中的競爭能力，從而確保企業(yè)可以在市場競爭中根據(jù)企業(yè)發(fā)展的情況進(jìn)行一定的調(diào)整，并建立完善和科學(xué)的內(nèi)部控制制度幫助企業(yè)渡過難關(guān)。

（二）全面性原則

我國頒布的《內(nèi)部會計控制制規(guī)范》規(guī)定：內(nèi)部控制制度設(shè)計的基本內(nèi)容包括了貨幣資金控制、實物資產(chǎn)控制、采購與付款控制、銷售與收款控制、籌資控制、投資控制、成本控制和擔(dān)保控制等，所涉及的面比較廣。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動涉及到設(shè)計單位、城市規(guī)劃局和建設(shè)施工單位等多個企業(yè)，所以其法律范圍也相對較廣，一種體制的建立會牽動企業(yè)的多個系統(tǒng)，這就需要全方位考慮建立一個與內(nèi)部控制制度對企業(yè)各個部門引起的連環(huán)效應(yīng)，還需要注意確保制度的執(zhí)行力度，全方位組織規(guī)劃，建立一個全面的控制體系。

（三）謹(jǐn)慎性原則

謹(jǐn)慎性原則是會計核算中的重要原則之一，在房地產(chǎn)開發(fā)且中也是至關(guān)重要的一個原則，從某種角度來說，在構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部控制制度的同時應(yīng)該要規(guī)避風(fēng)險、慎重經(jīng)營，建立與完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的目的在于防范各種風(fēng)險，多以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該要充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個經(jīng)營階段中可能遇到的風(fēng)險，然后建立有效的控制環(huán)節(jié)與操縱方法，降低風(fēng)險程度，提高企業(yè)經(jīng)營效率。

三、建立房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)部控制制度的有效措施

（一）從優(yōu)化業(yè)務(wù)流程入手

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的六五流程來說，首先應(yīng)該要加強(qiáng)招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)部控制，用系統(tǒng)的觀點加強(qiáng)招標(biāo)投標(biāo)管理的規(guī)劃建設(shè)，建立合格的供應(yīng)商庫，根據(jù)公司的項目進(jìn)度情況制定項目的招標(biāo)計劃。其次要適時開展圍繞合同有關(guān)的信息管理工作，加強(qiáng)與客戶關(guān)系的管理內(nèi)部控制。如今，房地產(chǎn)行業(yè)正在從賣方市場不斷向買方市場轉(zhuǎn)化，所以最大限度滿足客戶需求是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功的一個關(guān)鍵點，應(yīng)該要從售前、售中和售后對客戶關(guān)系進(jìn)行管理，為內(nèi)部控制做好充分準(zhǔn)備。

（二）強(qiáng)化會計系統(tǒng)控制

一方面，我國企業(yè)受到陳舊的管理體制影響，大多數(shù)企業(yè)的會計人員嚴(yán)重受到單位領(lǐng)導(dǎo)層的制約，沒有真正的獨立性，他們只是單純的報賬員，這就使得會計的監(jiān)督和管理職能大大弱化，并使得財務(wù)舞弊的現(xiàn)象時有發(fā)生。另一方面，這些現(xiàn)象說明我國企業(yè)會計制度是由外部操縱的，而且內(nèi)部會計控制與監(jiān)督力度明顯不夠。針對這些問題的出現(xiàn)，在進(jìn)行會計業(yè)務(wù)處理的過程中，首先，不僅要為企業(yè)內(nèi)部管理提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，更要把管理的理念融合在會計系統(tǒng)中，因為所有的投資者都會對會計職能（包括延伸出來的會計職能）進(jìn)行全面的審核。其次，豐富傳統(tǒng)會計的核心內(nèi)容，把企業(yè)管理的控制系統(tǒng)進(jìn)一步完善和健全并嚴(yán)格執(zhí)行，這樣就可以把整個組織管理的工作效率提高起來。最后，會計系統(tǒng)還應(yīng)該要具備風(fēng)險提示、風(fēng)險防范、風(fēng)險控制和管理的功能，這樣可以規(guī)避企業(yè)在遇到金融危機(jī)時發(fā)生的各類風(fēng)險。

（三）營造一個良好的企業(yè)控制制度環(huán)境氛圍

一個良好的企業(yè)內(nèi)部控制制度環(huán)境可以使得企業(yè)內(nèi)部控制管理的作用效果發(fā)揮得淋漓盡致。因此，我們可以著重從以下幾個方面入手。嚴(yán)格要求管理者。管理者是企業(yè)內(nèi)部控制管理的主體，所以，管理者應(yīng)該對企業(yè)內(nèi)部控制體系進(jìn)行深入的認(rèn)識，真正理解控制體系在推動企業(yè)發(fā)展中所占據(jù)的重要位置。對企業(yè)職員的要求。加強(qiáng)對企業(yè)職員的相關(guān)法制意識培養(yǎng)，普及企業(yè)文化，把企業(yè)內(nèi)部控制管理方面的知識傳達(dá)給每一位員工。要讓全體職員知道，企業(yè)內(nèi)部控制體系的執(zhí)行效果不僅影響著企業(yè)的發(fā)展，更是與職員的切身利益息息相關(guān)，讓員工遵紀(jì)守法，不觸犯企業(yè)里的一切規(guī)定，這樣制度的執(zhí)行效果就會明顯地凸顯出來了。重視企業(yè)文化的建設(shè)。采取科學(xué)的手段，有計劃地開展企業(yè)文化的建設(shè)活動并長期堅持下來。企業(yè)文化的建設(shè)并不是象征性地喊喊口號，企業(yè)應(yīng)該把它作為一項非常重要的任務(wù)來完成，因為它是企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中具有較大競爭力的基礎(chǔ)。只要全體職工積極主動地參與進(jìn)來，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融為一體，全體員工心中時刻記住企業(yè)的文化，企業(yè)的發(fā)展就會越來越美好。萬科集團(tuán)的內(nèi)部控制制度是值得我們?nèi)W(xué)習(xí)的，集團(tuán)內(nèi)部對于董事會和各個部門之間的分工明確，各負(fù)其責(zé)，相互監(jiān)督。通過人力資源管理為公司營造科學(xué)、公正的人事環(huán)境，規(guī)范了招聘流程，提高了招聘的專業(yè)水平。除此之外，還對員工的休假行為進(jìn)行規(guī)范，在向上級申請成功以后需要等待相關(guān)工作交接成功以后方可休假。

（四）通過成本管理實行業(yè)務(wù)監(jiān)控

企業(yè)管理者在對目標(biāo)成本的形成和變更時，要嚴(yán)格把關(guān)，認(rèn)真進(jìn)行評審。隨時關(guān)注目標(biāo)成本和動態(tài)成本的不同之處。換句話來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)該在完善的企業(yè)內(nèi)部控制制度的規(guī)定范圍內(nèi)完成一切決策，決不能脫離內(nèi)部控制制度，否則一切決策將作廢。

四、結(jié)束語

本文根據(jù)我國目前的經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的狀況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理中出現(xiàn)的問題作出了簡要的分析，并且針對存在的不足提出了一些建議和解決問題的相關(guān)措施。通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度建立的探討，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理水平將會得到一定程度的提高，而且還能有效規(guī)避企業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。從而促進(jìn)企業(yè)較快較穩(wěn)的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步對社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序進(jìn)行了有效地控制和維護(hù)，綜上所述，加大企業(yè)內(nèi)部控制的力度是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一項刻不容緩的重要任務(wù)。

[1]金珊.談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特殊性[J].財會月刊，2003（23）。

[2]宋培華.試論企業(yè)內(nèi)部控制的問題及對策集團(tuán)[J].經(jīng)濟(jì)研究，2006（12）