二線城市房地產發展趨勢分析

周艷紅

黃岡職業技術學院建筑學院（438002）

0 引言

房地產行業作為第三產業是由房地產的開發、經營、管理以及服務等環節組成的[1]，房地產行業能否實現積極健康的發展對于國家經濟的發展有著十分重要的作用。當前，為了遏制房地產行業的快速發展，國家制定了嚴厲的調控措施，對房地產行業的降溫有著顯著的作用。但是也遇到一定的問題，即要保證經濟發展以及城鎮化進程，就需要遏制房地產的無序發展，應對這一挑戰的主要力量就是二線城市。

1 二線城市房地產發展的現狀

1.1 二線城市房地產發展的優勢

1.1.1 產業轉移的促進作用

長久以來，我國的一線城市承擔著社會產業的發展與建設,國際資本的數量不斷投入和增加，很多一線城市已經達到了飽和的狀態，土地、房屋等價格都逐漸呈現上漲趨勢[2]。為了經濟利潤，這些產業需要到二線城市轉移發展，強化就業，促進區域經濟實力的增強，能夠成為二線城市房地產發展的重要推動力量。

1.1.2 居民的剛性需求比較大

隨著社會的發展，居民的收入逐漸提升，二線城市房地產業發展在一定程度上改善了居民的居住水平，促進了居住質量的提升，使居民的購房剛性需求增加。同時，二線城市的人口流入數量逐漸增多，很多畢業生希望到二線城市工作。近年來，我國一線城市出現用工荒，說明人口逐漸從一線城市流向二線城市,這些流入人口的剛性需求也是比較大的。

1.1.3 土地資源充足，價格不高

房地產開發中土地價格是開發成本的重要內容。當前一線城市的土地價格比較高，用地比較緊張。二線城市的發展相對于一線城市落后一點，但是土地資源比較豐富，價格也比一線城市低，成本上的優勢使得很多房地產企業開始涌入二線城市。一些不愿意參與房地產開發的企業也到二線城市購置土地，開發商業項目，使得二線城市房地產業有了良好的經濟基礎。

1.2 二線城市房地產發展的問題

1.2.1 形象工程較多

房地產行業的容易出現形象工程、面子工程，這種工程在二線城市有很多，資源和經濟浪費的現象十分嚴重，城市的規劃與發展也不夠有序，這是城市發展建設中忌諱的問題[3]。

1.2.2 模仿一線城市的開發方式

一線城市的房地產建設經驗是值得學習和借鑒的，但是不能忽視自身發展的實際條件，盲目模仿一線城市的房地產開發方式。當前，一線城市的商業房地產業逐漸飽和，很多企業將目光投向了二、三線城市，一些原本不參與房地產開發的企業也紛紛投入其中，使得房地產開發存在很多亂象。這種盲目的開發使得二線城市的商業房地產數量過剩，商業房地產的數量與城市的實際消費能力并不匹配。

1.2.3 房價過高

房地產的價格變動將直接影響著房地產市場的供求。房價收入比高并不代表著需求大量超出供給，我國的房地產市場供求失衡主要是結構上的失衡。以二線城市重慶為例，重慶是山城，人口多，土地少，很多常住人口可以支配的收入并不高，其實重慶的房地產行業應該是走小戶型、高容積率的路線。但是目前重慶的房地產樓盤主要以大戶型的高檔住宅為主，這種類型的住宅供大于求，并且由于成本的因素無法降價，使房價的收入比被提高。

2 二線城市房地產發展的對策

2.1 加強市場調節，強化監督管理

當前，二線城市存在著形象工程、盲目模仿一線城市房地產開發的現象，主要原因還是政府部門片面追求政績，過分注重城市發展，對房地產市場的發展進行強行干預，影響房地產市場以及企業的發展。

要解決這一問題需要尊重市場運行的規律，提高房地產的開發力度，政府需要充分發揮市場調節的作用。通過自我調節使商品的供求關系得以平衡，讓市場決定房地產建設的種類、規模、數量以及區域位置等，政府要減少對房地產的干預。完善法律法規,對房地產開發商的行為進行規范和約束。市場調節自身存在著滯后性和盲目性，因此政府在減少干預的同時還需要加強對市場的監管。完善各種房地產市場的法律法規，明確建設目標，實現廉政建設，避免出現腐敗行為，對市場經濟的發展以及運行產生不利影響。

2.2 制定科學的規劃設計

要促進二線城市房地產市場的持續發展，需要進行科學的規劃設計。要先規劃再開發，充分考慮城市的人口、自然位置、經濟條件等，掌握城市發展的相關信息，明確城市定位，然后再進行房地產發展的規劃，使其與城市發展相適應。二線城市應選擇與城市特點相符的產業定位，同時需要對土地開發的面積進行控制，充分發揮中心城區的聚集作用，避免土地浪費。加強土地資源的集約化使用，通過科學的城市規劃對土地的作用進行調整。鼓勵中小戶型房屋的開發，減少別墅的建設，避免出現房地產供不應求或供大于求的現象。

2.3 完善保障房制度

完善保障房制度能夠使居民的收入與高房價之間的矛盾得以緩解，能夠使房地產企業更加積極主動地承擔社會責任。二線城市的經濟發展水平還不夠高，居民的收入與一線城市相比也比較少，如果房價過高，將對一些剛參加工作，或者原本生活就比較困難的人群帶來不利的影響。因此政府應完善保障房制度，幫助老百姓解決好居住的問題，從而實現社會的穩定發展。

3 二線城市房地產發展趨勢

我國房地產在需求以及盈利方面處于拐點，投資的性質開始減弱，預計我國的房地產市場在未來將會逐漸回穩，呈現弱復蘇現象，不會出現大幅度的反彈，二線城市的反彈幅度相比于一線城市并不明顯[4]。

我國傳統住宅處于拐點的情況下，房地產的多元化趨勢會逐漸加快，房地產的多元化經營是根據房地產的業態進行不同的布局，有商業、養老以及旅游等。房地產企業也積極參與控股其他行業，實現多元化的主業。當前房地產行業的競爭逐漸加大，中小房地產企業逐漸實現多元化的經營發展。

城市化是房地產發展的重要動力。當前，一線城市的人口吸附能力逐漸飽和，二線城市開始成為人們關注的重要方向。土地供求方面，土地資源比較豐富，價格也不高，二線城市的經濟規模以及收入水平逐漸提升，與一線城市之間的差距逐漸減小，房地產業發展有著良好的經濟以及消費能力作為支撐，但是由于商品房市場還沒有完全形成，因此依舊無法與一線城市對比，但是二線城市房地產的投資潛力以及發展潛力依舊比較強。

4 結語

當前，我國的社會經濟以及城鎮化進程逐漸加快，二線城市的房地產發展迎來了良好的發展機遇與空間，這是社會發展的必然。政府部門需要加強二線城市的干預與指導，使房地產走上正確的發展軌道,同時充分發揮二線城市的自身優勢，吸取經驗教訓，促進二線城市房地產業實現良好的進步。

[1]王娜.中國二線城市房地產業現狀及可持續發展研究[J].財經理論研究,2014,03:1-9.

[2]張智威,花長春,陳家瑤.中國房地產的系統性風險分析[J].金融發展評論,2014,05:20-36.

[3]張傳勇,丁祖昱,段芳.城市化、房地產市場成熟度與投資前景研究——基于中國286個地級城市的實證分析[J].經濟體制改革,2014,06:62-66.

[4]王娜.中國二線城市房地產業可持續發展的建議[J].鄭州航空工業管理學院學報,2013,06:31-39.