基于我國國情下的個人住宅房產稅的稅基選擇分析

一、我國“住宅房產稅”的歷史追溯

（一）古代“房產稅”

我國自古以來，就有對房屋征稅的國家行為。為了增加國家財政收入，各朝代都有過將房屋、土地納入征稅范圍的時期，這一國家征稅行為最早可以追潮到夏代，《周禮》“掌斂廛布于泉府”的記載被認為是征收房產稅的最早記錄，“廛布”的解釋是對城郭百姓居住房屋征收賦稅。而真正房產稅的起源被公認是在唐德宗建中四年（公元783年）戶部侍郎趙贊建議朝廷開征“稅屋間架”， [1]（P86）以擴充軍費開支，這確實是一種財產稅，但是百姓的激烈對抗使得“稅屋間架”沒有正式實施多久便停征。此后的五代十國、宋、元、明、清各朝雖然有短暫開征，但都并沒有長期穩定為國家的基本稅賦。由此可以看出，我國古代的“房產稅”并沒有成為我國歷史上的傳統稅種，這一點對當今現代人接受“住宅房產稅”存在一定影響。

（二）近代房產稅的發展

現代西方國家對房產稅的出臺來源于土地國有思想的傳播，早在19世紀，西方各國開始討論土地國有的觀點，1848年約翰.穆列在《經濟學原理》中第一次提出了土地及其房屋的現有價值歸私人所有，而土地及其房屋的增加值歸國家，并以賦稅的形式征收， [1]（P86）此后西方各國政府將房產稅作為國家財政的主要來源。中國進入到近代以來，民國政府開始效仿西方國家征收房產稅的做法。1915年北洋政府財政部出臺了《房產稅條例（草案）》， [1]（P86）統一了“房稅”的稅種以規范各省對百姓征收名目繁多的房捐。在后面出臺的《房捐章程》中，明確規定了房產稅的征收范圍、計稅依據、稅率、稅收優惠和征收管理等相關內容。經研究，這些內容符合現代稅收制度的構成要素，也被確定為具有現代房產稅體制的雛形。

（三）建國之后的房產稅

新中國成立之后，在1949年12月的第一次稅務工作會議上，確定了房產稅作為我國的基本稅種，但在全國社會主義改革進程中，房屋已絕大多數收歸國家和集體所有，房屋的出租和買賣也處于空白，因此房產稅的征收基本處于停滯狀態。 [1]（P87）

1978年改革開發后，我國適應社會主義市場經濟的稅收體制也逐步建立起來，1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》中詳盡規定了我國房產稅征收的范圍、稅率、計稅以及和稅收優惠內容，征收范圍中關于房屋的經營使用和住宅使用兩種用途輔以不同的稅收負擔，稅收優惠中關于個人住宅房屋給予了優惠，暫不納入實際征稅范圍，雖然也提及了個人房屋出租適用從租計征，但由于各地對租金的房產稅起征點規定不盡相同，所以個人出租房產租金的房產稅也沒有實際落實。

二、我國目前的“房產稅”與“住宅房產稅”的情況說明

（一）兩種稅的合并說明

我國《房產稅暫行條例》將城市、縣城和建制鎮的房產納入征稅范圍，按照房屋的使用屬性給予不一樣的對待，對于經營使用的房屋按照從價計征和從租計征兩種方式，政府機關、事業單位、人民團體、軍隊、宗教和公園用地可以免征，其中對自有住房，即個人購買的用于居住使用的也是在免征的范圍。另外，對于個人擁有但是用于出租用途的房產，《房產稅暫行條例》中也做出了說明，按照租金收入從租計征的方式征收房產稅，因此“個人住宅房產稅”是納稅到我國“房產稅”的基本框架之中，不是開設新稅種。

2011年1月，房產稅在重慶、上海兩地試行，確切的說應該是“住宅房產稅”，試行的內容中都集中體現在個人擁有住房的征稅范圍，這不是新稅種，而是對我國早已試行的《中國人民共和國房產稅暫行條例》中關于個人住宅房屋免稅的內容進行的修改和調整，因為牽涉到千家萬戶的切身利益，我們可以重點來看待它，稱之為“個人住宅房產稅”較為確切。試行的兩個地方兩種計稅方式，也給我們帶來了很多想象空間，但傳達了一個最確切信息：個人以及家庭中擁有財產中的重要部分——房產，以后將全面納入到我國征稅稅種中，還會成為我國地方財政的主要來源。

（二）“個人住宅房產稅”的調整背景分析

我們現在沿用的《房產稅暫行條例》是上個世紀80年代制定下來的稅收體制，符合當時我國改革開發，解放生產力，搞活經濟的基本形勢，特別是個人擁有房產的訴求不明顯的狀況，所以針對經營使用的房屋征稅符合當時的國情。但是在條例中也明確界定了個人擁有住房房產稅的免征，這促進了個人、家庭財產的增加，由此來動全社會上下提倡勤勞發家致富，使個人與社會發展動力相互統一，相互促進；另外，在個人居住條件極大改善的情況下，可以就免征的內容作出調整，以體現“稅收為財政收入服務”的目的，而目前我國針對個人住房的房產稅的修訂和調整就是基于這樣的背景。

除此之外，也有很多專家認為個人住宅房產稅可以用來調節我國目前居高不下的房價，促進我國房地產市場的規范健康發展，從稅收的三大職能：財政收入、調節經濟和監督經濟中調節經濟的角度來說有一定道理， [2]但是縱觀世界上多數國家，對房地產市場的調節，絕不僅僅用簡單的征稅方式就可以調節，還涉及到投資、金融、保險、稅收、社會保障、就業等多方面經濟體制的協調。

三、個人住宅房產稅的稅基

（一）稅基和稅率

稅基是指計稅依據或標準，它包括實物量和價值量兩大類；稅率是指對征收對象的具體比例或征收額度，表現為比例稅率、定額稅率和累進稅率三種。稅基與稅率直接構成了應納稅額稅的兩個方面，稅率的選擇也可以結合稅基制定，比如累進稅率，將計稅依據分化分為若干個范圍，每一個范圍適用一類稅率，最后根據計算公式用計稅依據和適用稅率計算得出應納稅額。稅率制定比較單一，稅基的選擇則具有復雜性，取決于某種稅的經濟基礎，受稅源分布和變化情況、稅種收入和國家政策的因素影響，是稅制建設中的一個重要問題，選擇的稅基基礎寬，則稅源就比較豐富，稅種的課征意義就大。

（二）我國現行房產稅的稅基

我國現行的《房產稅暫行條例》已明確了房產的稅基是房產的經濟價值，即價值量，不是實物量。房產作為資產，應按資產的計價方法來評估其價值量，主要有原始成本、重置成本、現值法幾種方法，現行的房產稅中選用的稅基按照原始成本基礎方法來計算房產的價值，姑且不論這種方法在經營使用房產的房產稅計稅中有無問題，但放在個人住宅房產的價值計量上卻不能照搬，因為無論是新建商品房還是存量房，其價格都不斷變化，如果在持有期間評估房產價值，就不能不考慮增量價值。

四、結合我國國情下個人住宅房產稅稅基選擇

（一）我國國情下的個人住宅情感

我國幾千年文化中的“農耕文化”和“家國倫理”使得我國普通百姓對住房有著特殊感情，傳統觀點的“居有定所”影響根深蒂固，“房”意味著傳承家業，是家族延續傳承產業與財富的象征。進入現代文明社會，普通民眾對住房消費成為家庭消費的最大部分，于是出現了全國上下的“炒房團”，通過地產置業實現個人與家庭的財富累積，房地產投資也成為最大眾、最穩固的投資渠道，這跟很多西方國家民眾的投資觀點很不一樣。在西方國家，投資房產只是社會上極少數的富人行為[3]，普通民眾都是將房產作為一個“住所”去看待，不會為了一套所謂的產權而去負擔額外的地稅、維修費用。反觀我國全民上下的房地產投資熱潮，“房奴”、“三代供一房”、“初次購房年齡全球最低”等現象的出現，究其原因，其實是我國傳統文化深刻烙印在住房觀念的直接呈現。

（二）基于我國國情下的個人住宅房產稅的稅基選擇

1.個人住宅擁有目的稅基選擇

人擁有住宅有兩個目的，居住和投資。居住目的主要反映在家庭居住條件的剛需和改善性需求；投資目的主要反映房屋的保值、升值，交易環節獲利等方面。目前我國個人住宅房屋的擁有目的這兩部分都比較突出，尤其是投資需求日漸旺盛。我國正處于經濟發展期，個人的奮斗直接體現在國家富強強盛的“中國夢”的實現，對剛需的住房需求應給予保護和支持，所以稅基原則可以選用沒有增量價值的基礎成本計量方法，即計稅依據等于交易價格。這跟目前契稅的征收方法大致相同，所以可以考慮在“首套房”情況下，兩種稅制合并。改善性住房即我們通常所說的“非首套房”應適當加大稅基范圍，原有住房的增量價值作為計價基礎，評估機構的評估增量值作為稅基，計稅依據等于房產的市值減除原始成本。

2.持有期間課征收個人住宅房產稅的稅基選擇

我國現階段的房產稅征稅環節主要體現在交易環節，稅基也主要依據于交易價格，個人住宅房產稅的開征在交易環節，表面上看起來可以抑制房產投資，但是由于目前我國房地產市場仍然處于“供應總量短缺”形成賣方市場情況下，房產稅很輕易的轉嫁給下一個購房者，所以不但起不到抑制投資的目的，還有推高房價的影響，因此建議個人住宅房產稅在持有期間征收。在全國住房等不動產統一登記、查詢系統全面建立后，建立起健全的家庭財產申報制度，最后全面開征個人住宅房產稅， [3]稅基和稅率的選擇可以選用差額累進的形式，根據納稅人家庭人均面積與各地制定的基本人均面積差額累進。

3.不同經濟發展區域個人住宅房產的稅基選擇考慮到不同經濟發展區域的巨大差異，房地產對于經濟拉動的龍頭效應，各地在中央統一制定的稅收原則基礎上，制定出符合本省、本地區的個人住宅房產稅，稅基的選擇也依據當地商品房市場價格和居民居住需求而定，一線城市應盡快開征、二、三線城市可以依據情況逐漸開征，以發揮稅收的經濟調節作用。

4.持有期間出租房屋租金收入的稅基選擇

從短期來看，個人住宅房產稅的開征會在一段時間類引起出租房屋租金的上漲，也是轉嫁稅收負擔的直接體現，從長期來看，政府加大保障性住房的投資建設和房地產市場的持續供應，租房的需求會逐漸減少，在市場機制的調節下，出租房的租金也會趨于合理，稅收轉嫁的稅額會大幅度降低，住房持有人負擔起房產稅。

持有期間出租房屋租金收入的稅基選擇依據租金而定，這與我國目前的營業稅和個人所得稅中征收內容重合，建議合并統一為個人住宅房產稅。