黑龍江省房地產企業納稅籌劃問題研究

王艷平

（綏化學院，黑龍江 綏化 152000）

1 納稅籌劃的概念及其特征

現階段的納稅籌劃概念比較豐富，最具有代表性的概念是國際財政文獻局所定義的稅收籌劃是使一些私人的經營活動或者私人繳納的稅收要比標準的少一些。而納稅籌劃的特征也非常明顯，主要有4點：第一，籌劃性。主要特征是提前進行安排和籌劃而在實際經濟活動中，納稅的義務要比應該繳納的稅收相對慢一些。造成這種情況的原因是，在企業的實際經營活動出現之前，納稅人就能夠選擇較低的稅負決策。第二，合法性。主要是說明稅務籌劃要符合法律的相關規定。稅務籌劃的最主要前提就是不要違反法律規定，違反國家法律逃避稅收負擔，這一行為屬于偷漏稅，是要承擔法律責任的。第三，普遍性。每一個稅收稅種的納稅人、納稅對象都有很大差別，正是這種差別，給納稅人提供了稅務籌劃的機會。第四，目的性。納稅籌劃有非常明確的目的性，這是為了減輕納稅人的稅務，從而實現最終的財務目的。稅務籌劃最根本目的是實現企業的財務目標，因此不是局限于某一個稅種稅負的高低，而是要全面考慮稅負的高低。

2 納稅籌劃的理論依據

稅負是納稅人要向國家繳納相應的稅款，在繳納稅款方面所承擔的負擔。這一負擔的出現，也在一定程度上反映出國家與納稅人之間在某一個特定階段，國家與納稅人在社會產品分配當中量的實質性關系。從目前的稅收來看，稅收負擔大多數情況下都是以負擔率的形式出現的。負擔率就是指納稅人的納稅款占納稅人收入的相應比例。而這兩種稅收負擔的差異，主要體現在應納稅額與實際納稅額之間的差異。應納稅額是計稅的依據與名義上稅率的乘積。而實際納稅額是納稅人實際繳納的稅款。兩者之間差異的主要原因有：一是減、免、退稅，這是目前較為典型的稅式支出，它會直接減輕納稅人的納稅義務，減少國家的稅收。二是欠稅、漏稅、偷稅，這些都屬于違法行為。雖然我國一直在嚴厲打擊這類行為，但是人們為了逃避稅收，獲取更多的利益，不惜鋌而走險。

3 黑龍江省房地產市場現狀

黑龍江地區的房地產市場運行趨勢與全國的趨勢是一致的，但是每一個地區都有它獨特的特色。在房地產開發較快的情況下，相應的出現了一些問題，主要體現在以下幾個方面：黑龍江地區房地產開發規模逐漸擴大，而且其開發的結構也有了一定的調整，企業的資金不再是問題，商品房銷售出現了較強的反彈，這些現象都表明黑龍江省房地產市場呈現的是一種積極健康的狀態。

4 影響黑龍江省房地產市場穩定發展的因素

4.1 功能性因素

房地產的功能主要分為兩個部分：一是為用戶提供居住的空間。二是與客戶進行房屋交易。作為一個可以提供居住空間的房地產具有著準公共物品的性質，由于我國的房地產市場規制與法律還相對不是很完善，還存在一些投機倒把行為，所以我們要換一種思路去分析我國房地產市場的發展，這樣才能夠保障房地產市場的穩固發展。

4.2 主體因素

我國的房地產市場主要存在三大主體：政府部門、開發商以及消費者，而黑龍江省房地產市場的發展是離不開這三大主體參與的，政府是房地產市場交易的總制定者，也是實現居民安心居住的主要角色，政府的肩上肩負著居民居住的重大責任。而開發商在維系房地產市場穩定方面有著不容忽視的作用，它是通過生產房地產實物產品，在房地產的市場當中進行自主經營的組織，其目的是為了實現利益的最大化。而房地產消費者在這三大主體當中明顯處于劣勢，但是并不是說房地產消費者對于市場的穩定發展沒有作用，因為生產的最終目的是消費，而我們消費者就扮演著這一角色，因此消費者群體的積極消費有助于黑龍江省房地產市場的穩定發展。

5 黑龍江省房地產市場穩定發展的策略分析

5.1 宏觀調控政策要進行相應的完善

房地產市場作為市場所存在的盲目性，使得房地產市場的穩定發展還是要依靠國家的宏觀調控。近幾年來我國出臺的宏觀調控政策針對房地產市場也有了清晰的結構，可是從目前的市場行情來看，宏觀調控雖然可以起到一定的效果，但是依舊無法抑制房價的上漲。

5.2 規范房地產市場環境

市場環境可以說是房地產市場的根基，它的好壞會直接影響房地產市場的相關秩序。所以說一個公正、公平、規范有序的市場環境的建立對于房地產市場的穩定而言是非常重要的。與此同時我們還要依照相關的法律法規對房地產市場進行相關的規整，黑龍江省房地產市場至今還存在許多的問題，這些問題在法律不完善的情況下，給不法商販提供了機會，法律的不完善也給房地產市場帶來了不穩定性因素，所以我們在管理房地產市場的同時，要完善與之相應的法律法規，加大對房地產市場的不法分子的懲罰力度。這樣才能夠從根本上消除不法商販的做法，從而進一步保障房地產市場的穩定發展。

6 房地產開發企業各業務環節納稅籌劃方法

6.1 前期準備階段的納稅籌劃

房地產開發各業務環節納稅籌劃的準備工作主要包括房地產方面的立項，這是整個房地產開發方面的基礎，在經過相應的規劃和審批之后，要對市場進行規劃，最后對土地進行相關的出讓或者轉讓。如此眾多的工作都是在前期就要進行準備的，可見前期準備工作對于房地產項目的運作來說是非常重要的環節，也是房地產企業納稅籌劃的關鍵性環節。

6.2 籌資方式的納稅籌劃

對房地產企業而言，開發建設一般都需要較長的時間，而且占用的資金也是巨大的。目前我國大多數的房地產企業多數的資金來源都是要依靠銀行的，因此相關的企業借貸信息也就比較多，所以籌資對于房地產來說是非常關鍵和重要的。目前我國的房地產開發企業的籌資方式主要有三種形式，分別是銀行方面的借貸、引進相應的外資、向社會發行企業的股票。這三種方式都是運用公眾資金，而在這三種籌資的方式當中，整體體現出了我國房地產開發企業的籌資方式主要分為負債籌資和權益籌資兩種形式。而從整體的籌資情況看，負債籌資要比權益籌資在稅收籌劃角度更具有優勢。

7 建設環節的納稅籌劃

對于建設環節的納稅籌劃來說，雖然這一過程并不會涉及交易過程，但是這一環節的成本費用的核算將會直接影響企業所得稅應納稅額的計算。在建設期間，成本費用的核算要相應結合稅收籌劃同步進行，這樣才能夠真正達到節約稅收的目的。

對于費用預提方面的處理，我們在成本核算這一個環節就可以明確看出，我國的稅法與會計核算的區別就是在費用的預提上。在會計核算中，可以將費用的預提整體計入到會計的成本當中，但是這種情況在稅法當中卻是行不通的。我國的稅法當中有明確的規定，當某一項開發出來的商品完工之后，相應的企業就要根據收入的性質和相應的銷售方式，按照稅法的相關規定，將合理的預售收入定位實際的銷售收入，最后再按照規定結轉到與之相對的計稅成本。

企業在開發建設的過程當中，應該及時有效安排基礎設施以及配套設施的工程節點，以確保基礎設施以及配套設施能夠跟上產品施工，這樣企業就不會再出現預提費用的情況，從而避免增加企業所得稅的支出。

8 銷售收入分解納稅籌劃

8.1 剝離代收收入

代收收入主要是指房地產企業代替有關部門收取的基金、費用等，如果把它們納入開發產品的價款銷售，并且由房地產企業開發票的，我們一般還會確認為房地產開發收入一并繳納企業所得稅，因此一定要取消這一部門的發票，減少相應的銷售收入，從而降低企業的所得稅稅負。

8.2 折扣性的銷售

根據營業稅法的相關規定可以了解到，如果將銷售價款與折扣額開在了同一張發票中的話，這時是可以按照折扣之后的價格款來為營業額繳納營業稅，如果折扣額是其他發票開的，不管企業以何種方式進行處理，都不可以將折扣額從實際的營業額當中扣除，所以我們要注意，房地產企業在進行折扣促銷的時候，一定要將折扣額與實際的價款都開在同一張發票上。

8.3 贈送行為

房地產企業在銷售房產的過程當中，一般都是采用向業主贈送冰箱、彩電等禮品方式向消費者進行饋贈，這些產品的費用理論上是要按照市場價格進行計算的，這些贈送給房主客戶的禮品都屬于捐贈支出，不可以在稅前扣除。

［1］ 劉建民，譚光榮，譚久均.企業納稅籌劃理論與實務［M］.成都：西南財經大學出版社，2002.

［2］ 蓋地.企業稅務籌劃理論與稅務［M］.大連：東北財經大學出版社，2005.

［3］ 施曉紅，易憲容.論房地產市場的公共性［J］.中共中央黨校學報，2008，12（04）：89-90.