淺析房產測量中存在的問題及措施

劉皓

（麗水市測繪中心浙江麗水323000）

淺析房產測量中存在的問題及措施

劉皓

（麗水市測繪中心浙江麗水323000）

在進行房產測量時，計算方式的差異、測量概念的歧義以及測量儀器常數的原因往往會導致房產測量的結果有所偏差。伴隨著現代房產業的迅速發展，房產測量不僅關系到技術，同時也成為了敏感的社會經濟行為。本文就房產測量中存在的一些問題進行了分析，同時也提出了相應的解決辦法。

房產測量存在問題措施

隨著經濟不斷發展，房地產業也在蓬勃發展。在這種大背景下，房產測量作為能夠測算房屋面積的直接形式，對整個社會具有重要的經濟意義。房產的測量和計算過程有著嚴密的科學性和相應的規范依據。一旦測量結果經政府部門審批就具有了相應的法律效力，可在處理房產糾紛時作為重要的證據使用。同時，作為土地規劃的重要組成部分，房產測量能為城市的規劃建設提供基礎數據以及相關資料，有利于城市土地的規劃。最后，房產測量最為基本的職能就是測量房屋的實際面積，對房產業有著技術和經濟的雙重必要性。

1　房屋測量中存在的問題

（1）測量儀器常數問題。由于房產測量牽扯到房子買賣雙方的利益，因此政府對于現今房產測量十分重視，要求也較高。目前房產測量工作使用的都是內外業一體化數字房產測量辦法，滿足房產測量的高要求。測量時全站儀主要是測定測距儀的加常數和乘常數。但是由于在房產測量碎部測圖中距離較近，因此乘常數常常是被忽略的。現在很多測量使用的儀器都為拓普康系列的，由于這個品牌的儀器常數所含的誤差極小，因此可以忽略不計，但是如果采用其他品牌的全站儀則必須在經過相應的常數設定之后才可以使用。

（2）共有面積和公共面積辨析問題。共有建筑面積和公共建筑面積在房產測量中是兩個概念，也是房產測量時應重點注意的問題。公用指多個人可一起享用該財產，但不允許一個或幾個人將其劃為自有；共有指兩個或多個按照法律規定能對該區域享有使用權和財產權，共有人能按照法律規定依法共同處置財產。國家計量規范《商品房銷售面積測量》中有這樣一條：買房人在購買商品房時的建筑面積應指該商品套房內的建筑面積和共有的建筑面積的總和。

（3）房屋測量中的偏心測量問題。在進行數據采集時，棱鏡一般情況下是朝向儀器方向的，但是在某些特許情況下卻不是這樣的。一旦出現這種情況，由于棱鏡都具有一定的體積，因此就不能將棱鏡看做是一個點來進行觀測。這是需要采用角度偏心觀測。這種方法需要將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋相同水平距離的合適位置，在測定玩棱鏡的水平距離之后操作水平微動螺旋照準目標，最后在儀器上進行相應的操作就好。

（4）對稱邊長度實地丈量不一致的問題。在進行房屋實地測量時，要求對房屋每一條邊都進行細致測量。但實地測量常會出現理論上要求對稱的兩條邊實際不一致的情況。這不僅會造成視覺上觀賞性的降低，嚴重時還有可能導致其他問題的產生。這種問題產生的原因有很多，但主要還是以前一些問題的累積或者是工程建筑方面的失誤。在這種情況下就要求對勘丈的數據進行理性冷靜的分析和處理，然后重新繪圖之后進行房產面積計算。對于在誤差范圍之內的影響應該在多次計算之后求其平均值，以減少誤差的影響。

（5）房屋的布局層數問題。房屋的布局層數是房產分布圖和分丘圖上必須標注的房產要素，同時也是房屋面積計算的關鍵要素，因此房屋的布局層數必須調查清楚。由于有些房產從外部調查時與室內的層數并不相符，因此在調查多層建筑時必須深入建筑內部，同時對于特殊部分要仔細具體查看，這是保證房產面積登記正確的關鍵因素之一，也是多年調查房產測量的經驗之一。

（6）斜屋面高度的確定問題。在進行房產測量時，尤其是測量別墅等房屋時常常會遇到測量斜屋面高度的問題。斜面屋頂的房屋指的就是房屋的屋頂或者天面上另有一個儲存或者供人們居住的房屋。對于這類房屋，其要求是按照其層高達到2.20m的部位進行房屋建筑面積的計算。但是在計算地下室等的自然層數時則需要按照室內層高不低于2.20m來計算室內房屋面積。

2　房產測量問題解決措施

（1）房產測量中儀器和棱鏡常數問題的解決辦法。進行房產測量時，使用的儀器常會出現一些常數設置問題。由于每種儀器都有其特定的規格，因此首先要做的是確定使用的儀器都是經過相關部門檢驗的。另外，在進行測試時可以將儀器的常數設置為零，之后測出儀器到棱鏡后背位置的距離，這個測出的距離就是棱鏡常數。

（2）共有面積和公有面積的解決辦法。作為目前快速發展的數字化技術，GPS憑借其特點被廣泛運用于共有面積和公有面積的解決措施中。采用GPS技術繪圖可以定義房產測量的圖形和屬性，還可以進行圖像的雙向，達到以往無法實現的效果。在房屋測量中使用GPS技術可以精確分攤房屋，使得房產測量變得更加的精確和準確，能夠很好的解決共有建筑面積和公有建筑面積。

（3）房屋測量中偏心測量的解決措施。一般情況下，房產面積的測量分為房屋面積的測算還有用地面積的測算。由于房屋面積的測算中包含的內容較多，因此在進行房屋銷售過程中就必須進行較好的區分，才能避免因此導致的糾紛。運用坐標進行解析可大大提高房產測量的精準性，對房產測量有著極大的貢獻。另外，房屋測量中偏心測量的問題同樣可以利用坐標的方法來解決，運用這種方法不僅能夠觀測棱鏡和儀器，還能夠很好的估算計算出公式的正確性。

（4）對稱邊長度不一致的解決措施。房屋測量中對稱邊長度不一致的問題可以通過數字化繪圖來解決。數字化繪圖就是通過科學技術將一些有用的信息輸入到計算機中，之后利用計算機進行一定的處理并且生成圖像，最后通過輸出設備將房產圖輸出。通過數字化繪圖得到的房產圖精確性高，同時圖上承載的房屋信息也較多，能夠大大降低房產測量中誤差的產生。數字化繪圖作為計算機技術飛速發展的伴生產物，目前廣泛運用于地質測量和地形測量當中。同樣的，這種技術能夠很好地解決房屋測量中對稱邊長度不等的問題，是未來房屋測量房產圖繪制的大方向之一。

3　測量概念的區分

幢是在進行房產測量時房產要素的基本單位，同時也是進行調查的基本單位。在進行“幢”的區分時要把握三個原則。首先同一幢樓指的是設計規劃、建設施工、竣工驗收等施工步驟保持高度一致的，一旦處于不同時期，那么應該單獨算作是一幢；第二，同一幢樓房地上部分必須保持相連，如果出現結構分離應該單獨分幢；第三，同一幢樓所占用的土地應該為同一個產權人，并且要有共用和共有的設施。

4　結束語

本文分析了房產測量中各方面可能出現的問題，同時從各個角度提出了相應的解決辦法。作為房產產權人辦理房產業務的基礎，做好房產測量不僅保證了產權人的合法權益，同時也能夠有效提高建筑單位的承建水平。同時，由于房產測量直接關系到人民群眾和開發商的切身利益，因此，各政府部門應該加強對于房產測量工作的重視程度，尋找最優的解決辦法，以減少不必要的糾紛。

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P2[文獻碼]A

1000-405X（2015）-7-153-1

劉皓（1980～），男，本科，工程師，研究方向為工程測量、房產測量、地理信息。