剛需成堅強后盾樓市轉入“白銀時代”

趙月

曾經火熱的中國樓市在剛剛過去的一年中不斷降溫，市場在觀望中擔憂崩盤的情緒加重。對此，國務院總理李克強日前在達沃斯表示，“中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化，對房地產的剛性需求是長期的。至于房地產市場在一定時間內出現調整，這也是正常的。” 專家指出，剛性需求將支撐樓市繼續前行，預計今年下半年房地產市場將可能回暖

房地產“退燒”屬正常調整

2014年，無論是成交還是房價走勢，都佐證了一年來房地產市場的調整。數據顯示，2014年1—11月份，全國商品房銷售面積、銷售金額雙雙同比回落。而新房價格環比下跌城市數量，也從5月份起連續7個月不斷增加。二手房價同樣明顯下調，9月份時，70個大中城市全部環比下跌。

自“9·30”房貸新政、央行降息等政策出臺以來，冷清的樓市有了些許轉暖跡象，多地商品房成交上揚，但這并未扭轉房地產行業業績、利潤下滑的趨勢。

中原地產市場研究部統計數據顯示，已公布的去年11月銷售業績的33家上市企業中，超過19家不足85%的企業，已基本不可能完成年度任務。與此同時，大小房企之間的業績分化也在進一步拉大。

中國房地產業協會名譽副會長朱中一在接受采訪時表示，2014年房地產市場已進入“新常態”，“真正步入了增速換檔期、結構調整期、政策完善期，以及品質提升期”。

“居民住房普遍短缺、企業拿地開發就能賺錢的時代已經過去。”朱中一如是說。華遠集團原董事長任志強也稱“希望所有企業做好長期的思想準備。”SOHO中國董事長潘石屹更感嘆房地產地位不如從前，“日子一天不如一天，肯定是走下坡路”。

在許多專家看來，樓市從熱變冷是回歸真正市場化的一種調整，屬于正常現象。經濟學家樊綱認為，中國房地產市場過去發展過熱，如果總是在那種亢奮、過熱的狀態下，拿塊地就能掙錢，那太不正常了。

“經歷了成長的高峰期，甚至是野蠻生長時期后，目前房地產行業進入調整期。”中投顧問房地產行業研究員殷旭飛表示。

國家信息中心宏觀政策動向課題組的相關報告認為，房地產市場在經歷多年的快速增長后，在始于2010年的最新一輪史上最嚴厲的限貸限購調控政策影響下，調整開始不斷加深。由于房地產調控長效機制建設即將完善，嚴重改變市場預期。此外，經濟下行壓力與貨幣政策從緊，也是加劇房地產市場調整的重要因素。

去庫存仍為主旋律

進入2015年，隨著年度宏觀數據的依次披露，如：去年中國GDP增幅7.4%，PPI增速繼續下滑，12月70個大中城市中，66個城市房價環比繼續下滑……結合當前國際經濟整體發展依舊低迷等，我們明顯地感覺得到，今年開年后的大勢依舊嚴峻，最為關鍵的是在“白銀時代”購房者心態發生重要改變：理性大于沖動性。這必然給今年的樓市發展帶來利空的影響。

但中國房地產市場的剛性需求是長期存在的。李克強指出，中國的城鎮化正在穩步推進，潛力巨大。中國政府將加大城市棚戶區和城市危房改造力度，保障困難群眾的基本住房需求，最終實現全體人民住有所居。

中國房地產市場的剛性需求是長期的，并將帶動國內相關行業和產品供給，房地產市場在一段時期內出現調整也是正常的。

北京師范大學房地產研究中心主任董藩近期在出席某論壇時稱，從形勢上來看，2014年樓市的壓力還是比較大的，即使受政策寬松的影響，2015年也將延續這一現狀，因為客觀事實擺在這里，近期央行也開始“放水”，增加了市場貨幣的投放量，三四線城市可能市場交易會略有提升，但局勢也不容樂觀，因為之前開發量過大，僅僅靠這些經濟政策的影響還是不夠的，在建的面積和客觀形成的庫存量，開發商想要在短期內擺脫這種投資困境是不太現實的，未來至少還得用三至四年時間來消化庫存。

不過，對于后市，在董藩看來，不能因為近期市場的波動就否定房地產的地位，房地產業在整個國民經濟當中的地位，不是誰想否定就能否定的，它現在仍然處在上升期。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從短期內來看，當前市場仍然是調整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，樓市基本面并沒有實質性改變；而從中長期來看，經濟基本面下滑的壓力還會導致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續表現出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。

剛需支撐樓市前行

對于樓市的波動被夸大為崩盤前奏的聲音，專家認為，房地產“崩盤”說是憂慮過度。一方面，宏觀經濟仍然有很大的發展后勁；另一方面，剛性需求將支撐樓市繼續前行。工商銀行董事長姜建清表示，中國內地始終對房地產有非常強的需求，庫存過度的地方可能需要作出調整，但經過一段時間調整后會達到一個穩定均衡的狀態，不會造成重大風險。

交通銀行金融研究中心研究員夏丹認為，中國人素來有以“擁有自己的房屋”作為安身立命必要條件的傳統，這導致剛需一直是推動樓市發展的一大力量；其次，決定購房需求規模的長期因素是人口增長，人口流向即代表市場運動方向，大城市的集聚效應與三四線城市對人員流動吸引力匱乏的對比，正是這一關鍵因素在起作用。

“歷史上，日本和美國房地產泡沫均產生在城鎮化率達到75%以上，并且經濟增速較慢的情況下，而中國城鎮化仍有發展空間，且經濟保持中高速增長，因此出現崩盤的可能性不大。”國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵指出。業內人士預計，由于目前商品房庫存量巨大，未來房地產行業將會進入底部徘徊周期。2015年下半年開始，樓市有可能回暖

相關機構指出：自去年四季度開始，從上至下都已經達成救市共識，限購逐漸取消，信貨開始松動，降息等利好出現，部分地方政府重啟購房補貼；又如近日四川全面取消“限購、限價”，“放開90/70”等一系列的救市政策此起彼伏，表明了政府維穩樓市的決心，也看到了在去庫存后，樓市向好的可能性，但這最早或出現在今年下半年。因此，今年整體市場或以先抑后揚運行。