試述房建業主方對項目的全過程管理

劉國鋒 劉 帥

(山西 太原 030001)

試述房建業主方對項目的全過程管理

劉國鋒 劉 帥

(山西 太原 030001)

從房屋建筑工程項目管理業主方的角度出發，對投資管理、合同管理、質量管理、進度管理、安全管理、資料管理、信息化管理等項目全過程管理進行了分析，提出了各環節的管理意見，以促進業主方對項目的有效管控。

房屋建筑，業主方，管理

房屋建筑工程作為業主方的一種固定資產投資建設項目，其投資巨大、建設周期較長、參與單位眾多、管理過程涉及的業務知識多、程序環節復雜，對于業主方來講是一種真正的考驗。整個運作過程管理好了，則工程項目進展有序迅速、資金控制在合理計劃范圍之內、質量達到或超越合格標準能經得起時間檢驗、安全生產方面能夠實現無重大事故；反之，過程如果監管不力，項目的管理則會陷入進度緩慢、投資明顯增加、質量低劣無保證、安全生產無保障的怪圈之中，使業主方的利益受到損害，不能達到預期的投資收益甚至于造成嚴重虧損，可以說是得不償失。

業主方做好項目的管理工作，對項目發揮良好的經濟效益與社會效益意義重大。因此，業主方要組建選派專業、高效的管理團隊，在項目開工前期、具體施工階段、竣工驗收后期階段均要全身心地介入，從投資管理、合同管理、質量管理、進度管理、安全管理、資料管理、信息化管理等多方面對項目實施全過程進行有效地管理，做到從宏觀層面的控制到微觀的抽查監督多管齊下，從而確保項目管理穩扎穩打、消除隱患問題、實現預期各項目標任務，圓滿交付使用。

1 投資管理——維護經濟利益

業主方投資管理就是要在各階段采取必要的管理手段，將工程投資控制在業主方預先設定并經過上級主管部門批準的限額內。在工程的招投標階段，業主方要采用先進科學的工程量清單計價模式，切實保證能夠實現讓項目“合理低價中標”，從而使項目的建設成本控制在預設的標底價之內；在施工過程階段，遇到設計變更、技術洽商等情況時，業主方要綜合考慮成本因素，比如材料的代換、施工技術的變化等要本著同等價位的原則，合理進行必要的變更，并建立材料的市場詢價體系，對工程造價要進行各工序的全面跟蹤控制，以確保不被過程中各種人為因素抬高工程造價；在竣工結算過程中，業主方更是要嚴格按照工程設計圖紙精確算量，對各種設計變更、簽證文件要逐一認真審核，對項目單價、取費程序等進行嚴格把關，以避免施工單位弄虛作假、高估冒算、高套多計等情況的發生，最大幅度地控制好工程最終結算造價，切實維護好投資方的經濟利益。

2 合同管理——實現合法權益

業主方在項目管理過程中，涉及的合同文件很多，有勘察設計合同、監理合同、施工合同以及各種補充協議等等，合同協議的簽訂過程必須本著嚴謹負責的態度，進行認真仔細地反復推敲，重大合同要邀請有關專家、律師、工程技術人員進行集中評審，以明確甲乙雙方各自的責任、權利、義務，切實約定好各方不能圓滿完成受委托事項時的具體懲罰條款，正確估計各種風險因素并采取適當措施加以規避和轉移。合同執行過程中，要在確保己方義務、責任如約完成的前提下，要求對方盡職盡責、保質保量按時完成所約定的事項，力求減少項目實施過程中各種索賠與反索賠事項的發生，遇到對方不予或延期按照合同履行任務時，要做到有理、有利、有證，并在必要時能夠勇于通過協商、談判以至拿起法律武器來保障業主方的各項正當利益不受侵害。

3 質量管理——鑄就精品工程

業主方質量管理首先要保證地質勘察工作的質量、設計圖紙的質量，要求勘察單位提供科學準確的勘探資料，設計單位出具的圖紙達到符合現行規范、標準要求，這些前期工作能夠達到高標準、高起點，為具體施工操作奠定良好基礎。監理單位、監理工程師的質量也是不容忽視的，有的監理單位人員敷衍塞責、素質不高，收取了業主方的傭金負責監督，但在經濟利益驅動下為施工單位大開方便之門，這就要求我們業主方在選擇階段、實施階段加以鑒別和嚴控。對于施工單位的實體工程質量，業主方更要牽頭加強管理，“百年大計，質量第一”，質量關系到廣大入住人群的生命財產安全，作為業主方，在施工過程中要對各項質量管理制度與措施進行必要的審查，經常進行各類突擊檢查、觀摩、總結評比活動，以增強各個施工隊伍的創優意識，推廣一些先進的管理經驗辦法，要善于利用PDCA循環(計劃、執行、檢查處理)、ABC分析法、因果分析法、控制圖法等較為先進、適用的質量管理方法找出問題加以及時處理解決，從而提高工程的整體質量管理水平，創建出真正的百姓放心工程、精品工程。

4 安全管理——堅守文明和諧

在項目管理過程中，業主方對于安全管理同樣負有不可推卸的責任，要從自身做起，如開工前報送有關安全施工措施，不得向有關參建單位提出非法要求，不得壓縮合同工期，不得明示或者暗示施工單位購買不符合安全要求的設備、設施、器材和用具等等。今年3月住建部又印發了《建設單位項目負責人質量安全責任八項規定(試行)》，對建設單位的安全責任處罰變得越來越嚴格。這就要求業主方必須高度重視和介入安全管理，對施工單位要訂立各種安全管理制度，如：安全生產責任制度、安全教育制度、安全檢查制度、安全措施計劃制度、安全監察制度等，使項目安全生產工作有章可依，并認真審批各項安全方案，進行不定期的安全檢查、總結、評比，鼓勵施工單位爭創安全文明標準化工地，讓項目的安全文明工作嚴格規范，減少各類輕傷事故，避免重傷死亡等不良事件發生，讓項目施工全過程實現文明與和諧。

5 進度管理——有效控制工期

業主方作為項目的所有者與使用者，進度管理也是必須引起重視的一項管理內容，只有按期或提前竣工交付使用，早日讓投資產生效益，讓購房者順利如期入住，才是項目實施的理想結果，否則必然引起購房者的各類投訴等不良反應，處理這類事件無形中必然會增加工程項目的建設成本。業主方要達到有效控制進度的目的，首先要審查施工單位編制的施工總進度計劃、年度計劃、月計劃、周計劃等，通過進行實地檢查、觀看統計資料、召開生產調度會議等方式來控制其執行，出現有所延后的情況要督促其采取平行作業、交叉流水、加班加點等措施突擊趕工完成。另外，業主方要按照合同約定給予施工單位按期付款，或者采取早日完成進行獎勵的方法，確保其組織施工作業當中的積極性，創造出保證質量、安全之前提下的最快施工進度。

6 資料管理——真實反映實體

由于建設工程具有隱蔽性和不可拆除性，工程施工過程和完成后對其分部分項工程質量、整體單位工程質量的驗收評價，資料作為一種施工過程的全記錄，要占到相當大的比重，竣工驗收后各種改建、擴建、維修等活動也都得在已有工程資料的基礎上進行，因此業主方要牽頭進行資料的全過程跟蹤與整理，從項目建議書階段到竣工驗收全過程，涉及的各種文件資料要按照有關歸檔規范做好搜集、整理，保證資料的真實、準確、有效，保證簽字、蓋章等手續完善，使整個項目運行全過程若干年后都具有可追溯性，成為與工程實體相伴始終的重要檔案材料。

7 信息化管理——助力提高效率

信息化管理是由信息技術驅動而來的一次建筑行業的管理革命，在住建部制定的《2011—2015年全國建筑業信息化發展綱要》中，要求總承包類企業圍繞核心業務和企業管理，重點建設“一個平臺、八大系統”，在項目管理、財務、預算、協同辦公等方面加強計算機軟硬件的操作與應用。對于業主方來說，信息化管理一方面是與時俱進、順應當今信息化時代科學技術發展潮流的要求，另一方面也是要與各參建單位實現辦公的協同、管理的協同與無縫對接，如現今大行其道的BIM技術改變了傳統建筑業的生產方式，可以優化施工圖設計、實現無錯設計，可以建立模型模擬施工、檢測施工方案和工序，還可以統計工程量、實現精細預算與項目成本可視化，從而極大地提高各項管理工作的效率，增強項目整體的運行效率，大幅提高項目的經濟效益。

綜上所述，業主方作為項目的整體運營商、統籌者與負責者，要嚴格規范、富有效率地對勘察、設計、監理、施工各個相關參建單位的行為進行以上諸多方面的管理控制，真正意義上做到履職盡責，讓各方面管理的效能實現最大化，達成項目的圓滿交付使用，并且收獲良好的經濟效益與社會效益。

[1] 張彩虹，焦留群.建設工程業主方的項目管理[J].施工企業管理，2005(6)：78.

[2] 管梽瑜.BIM使住宅產業化再發展[J].城市建設理論研究，2013(10)：111.

On housing owners’ whole-process management on programs

Liu Guofeng Liu Shuai

(Taiyuan030001,China)

From the management owner in the housing architectural programs, the paper analyzes the management of all kinds of stages, including the investment management, contract management, quality management, progress management, safety management, document management, and informationized management, and points out some suggestions, so as to enhance the effective management and control over the programs.

building, owner, management

2015-05-26

劉國鋒(1978- )，男，工程師； 劉 帥(1982- )，女

1009-6825(2015)22-0250-02

TU712

A