城市綜合體建設工作協同關系研究

金 巍 張洪波

(淮陰師范學院，江蘇 淮安 223100)

城市綜合體建設工作協同關系研究

金 巍 張洪波

(淮陰師范學院，江蘇 淮安 223100)

針對城市綜合體投資規模大、建設周期長、參與建設單位多的特點，深入研究了城市綜合體建設工作的協同關系，對城市綜合體項目工作流程及各科目的注意事項進行了論述，以取得良好的經濟效益。

城市綜合體，協同關系，項目，管理

協調城市綜合體施工過程中各參加單位的關系是一項巨大的工作量，無論是業主方還是承包方都需要花費大量的人力、物力、財力處理這種關系。在學術界也有許多學者從理論的角度對協調關系進行研究，希望借以指導實踐。

1 參與建設單位

1)投資方。投資方主要是對項目進行資本投資或者通過對實物作價入股，對項目的內部收益率有硬性要求，必須在保證收益的情況下才能通過對項目的投資。如，國際投資公司、基金公司等。

2)開發方。開發方負責項目選址、與政府溝通洽談、編寫項目可行性研究(包括建筑規劃、業務規劃、投資方案)、制定風險防范措施和相關預案，以及項目交地時交底方案的制定。

3)需求方。由于城市綜合體涵蓋商業零售、辦公、酒店、娛樂休閑、住宅等建筑形態，每種建筑形態的規劃設計要求都存在差異，有時候即使是相同的建筑形態，由于分布業態差異也需要不同的規劃設計方案指導建設。所以，不論是集團開發公司還是小地產公司，都需要精通各種建筑形態的員工對開發方、建設方提出相應的需求。

4)建設方。建設方主要是指從事工程承包的建筑商及分包商，主要負責建設階段方案和施工圖設計、項目建設、項目保修期的維保等工作。

5)物業管理方。項目竣工驗收后由物業管理方接收項目資料，并承擔項目后期的維護保養工作。

2 工作科目及流程

城市綜合體項目從具有投資意向到物業管理的科目流程包括年度建設計劃的編寫→項目土地交割→代建/總包談判→擴初、施工圖設計階段→辦理施工手續→代建/總包簽訂→工程交底→施工準備→施工建設→竣工交付→維保工作。各階段具體的工作任務如下。

2.1 年度建設計劃編寫(即各項目施工計劃管理)

建設階段起點是每年排定的項目建設計劃(即施工計劃管理)，明確建設數量、時間計劃等要素，由投資方、開發方工程部門、需求方共同討論確定，結合項目投資開發的儲備和交地進度，同時也要考慮對應項目部的人員素質和能力。

2.2 項目內部土地交割(土地、資料、政府關系交底)

1)土地交底。按照土地出讓協議、承建合同將土地及相關材料遞交給開發方工程管理部門，但涉及到需要政府完善的工作時開發方投資部門需要進行協調，并明確時間節點。

2)其他交接界面。a.一般情況下土地證的辦理、節能環評方案、設計方案和施工許可證的報審報批需要投資方與開發方在土地交底前完成，或與總包方簽訂協議明確相關手續、方案報批責任。b.在政府關系的處理上投資方和開發方要配合施工方，確保建設工程不因政府溝通原因出現停頓。

2.3 總包合同談判環節

1)總包合同的談判一般需要投資方和開發方參加，共同組成合同的甲方。在特殊情況下投資方不會參與到合同的簽訂過程。

2)總包合同談判過程中要明確雙方的工作分工、權利、義務和考核激勵機制，同時投資方案作為承包合同的重要附件，需明確項目目標成本、建設時間要求等，保障投資方案的執行落實。

2.4 擴初、施工圖設計環節

1)投資方、開發方根據需求方要求設計圖紙。投資方、開發方要根據需求方要求在投資階段就解決項目設計方案中存在的大部分問題，尤其對于可能存在的超規范等問題，后期建設方需要根據國家和地方相關規范對可能存在的超規范問題制定風險防范措施和相關預案；交地時也同時交底方案，如果由于方案的問題而導致開工延遲，投資方和開發方要承擔責任；同時，后期方案正式報審時遇到的需要與政府溝通協調的問題，投資方和開發方也要協助與政府部門溝通審定方案。

2)主要工作內容：根據需求方的設計任務書完成擴初、施工圖設計。

2.5 辦理施工手續環節

施工手續的辦理需要根據總包合同的約定。若規定開發方辦理，則開發方需要將施工環節的手續報批完成后交接給承建方；若規定建設方辦理，則在辦理過程中投資方、開發方需要在涉及超規范的環節配合承建方與政府溝通協調，確保手續順利報批。需要報批報建的手續包括：立項辦理、土地證辦理、消防審查、施工圖審查、工程規劃許可證、質安監備案、招標備案及施工許可證等。

2.6 總包合同簽訂環節

1)總包合同的簽訂需要開發方和建設方就項目的建設成本、投資額和進度達成一致。在特殊情況下投資方需要參與到合同的簽訂過程。

2)總包合同中要明確雙方的工作分工、權利、義務和考核激勵機制，同時投資方案作為承包合同的重要附件，明確項目目標成本、建設進度要求等，保障投資方案的執行落實。

2.7 項目交底

投資方、開發方、需求方向建設方進行項目交底。

所有數據均采用SPSS 19.0統計學軟件進行處理，計數數據以[n(%)]表示，組間比較采用χ2檢驗，計量資料以（±s）表示，組間比較采用 t檢驗，P＜0.05 為差異有統計學意義。

交底內容主要包含業務規劃方案、建筑規劃方案、投資規劃方案。

2.8 施工準備環節

由建設方根據工程要求進行施工前準備工作。工作內容包括完成分項施工單位的招投標工作，完成開工手續的辦理工作。

2.9 施工建設環節

施工建設環節主要是建設方按圖施工，在施工過程中由投資方、開發方、需求方對其進行監督。工作內容包括工程施工階段，投資方、開發方、需求方負責項目全過程管理及成本、進度、質量、安全目標的實現。

具體內容包括：

1)工程質量管理。a.原材料進場檢驗；b.過程質量檢查，通過進行巡視檢查、旁站監督的手段，發現問題及時進行整改；c.設備安裝工程的質量檢查；d.檢驗批次、分項、分部工程的質量驗收；e.質量問題的處理；f.對施工分包的控制。

2)工程進度管理。根據開發方確定的項目開發總體計劃目標，建設方編制詳細的單位工程施工進度計劃，并按照合同規定實行動態管理，定時對工程進度進行檢查和監控。

3)建設方建立完善工程現場管理制度，如建立工程及監理例會管理制度、現場巡檢制度、樣板預驗收制度等。

4)建設方工程成本管理：設計變更管理、工程簽證管理等。

5)建設方安全生產、文明施工管理：工程施工組織設計或方案必須有安全文明施工管理措施。a.對安全防護措施做出嚴格規定，重點內容包括安全員培訓、穿著、安全帽佩戴、高空作業有關規定、安全網、護欄、腳手架等相關規定；b.有嚴格的臨時用電措施規定；c.有機械安全措施；d.有消防安全措施；e.有文明施工管理措施；f.其他安全文明施工方面規定和措施。

開發方需協同監理單位對工地現場安全措施進行定期或不定期檢查，發現安全隱患及時通知施工單位進行整改，必要時可以通過監理下達工程暫停或停工指令。如因安全問題造成施工進度延期，給投資方和開發方帶來損失，由建設單位負全部責任。

6)建設方工程資料管理。a.歸檔文件必須完整、準確、系統，能夠反映工程建設活動的全過程；b.歸檔文件必須經過分類整理，并應組成符合要求的案卷；c.歸檔時間應符合規定；d.根據建設程序和工程特點，歸檔可分階段進行，也可以在單位或分部工程通過竣工驗收后進行，建設過程中發生的存檔資料根據施工工序進行整理；e.工程竣工驗收前必須將工程參建單位各自形成的工程檔案歸檔到位；f.各施工單位在收齊工程文件并整理立卷后，要求監理單位根據城建管理機構的要求對檔案文件的完整性、準確性、系統性、情況和案卷質量進行審查，審查合格后提交；g.工程竣工資料不少于四套，一套原件提交城建檔案館，一套原件提交建設單位，一套復印件提交決算審計，一套復印件提交物業管理部門。

2.10 工程竣工交付及竣工手續辦理環節

工程竣工驗收包括內部驗收及外部驗收兩部分，本環節應由項目規劃設計、建設過程中所有參與方共同參與。

1)內部驗收前，由開發方和需求方組織施工單位、監理單位共同參與，對現場實體工程質量進行驗收，列出工程質量缺陷及整改清單，向建設方提出明確的整改完成時間節點。

2)外部驗收包括竣工準備、專項驗收及配套設施驗收、竣工預驗收、竣工驗收四個階段。a.工程竣工驗收準備：應辦理工程文件歸檔、竣工測量等工作；b.竣工驗收準備完成后，由開發方向規劃、消防、環保、人防、氣象、檔案等政府部門提交驗收申請，申請驗收，同時組織各項配套設施驗收；c.專項驗收通過后，由開發方組織監理單位及施工單位進行竣工預驗收；驗收發現的質量問題，發出《整改通知單》要求施工單位限期整改，整改過程及結果必須專人監督落實；d.竣工預驗收通過后，由開發方組織竣工驗收，驗收通過后，按國家及地方有關規定辦理竣工備案手續。

2.11 工程維保階段

1)責任部門：簽署竣工移交書當天起，項目物業管理方(一般情況下外包)需全面承擔起物業管理的職責：a.維保期內，項目物業提出維保需求，建設方協同各工程參與方負責；當有爭議時，由開發方牽頭協調；b.維保期后，物業管理方全面負責、自行安排維修。

2)工作內容。a.正式的物業移交和接管應在竣工驗收通過之后，當交付使用時間緊急，并且估計整改項目不多的情況下，可以和公司預驗收同時進行。本階段工作需由對應地產事業部及項目部組織實施。b.開發方召集物業管理公司、總承包施工單位和監理單位，召開移交接管會議，協商保修辦法，簽署保修協議，明確維保范圍及響應時間，以及超出響應時間后的處理辦理。

3 結語

城市綜合體項目的建設是一個非常復雜、系統的工程，上述11個工作環節僅能代表基本的建設工作環節，這些基本的工作環節中均需要各方共同參與才能完成，各方的利益都存在相悖的現象。如果任意環節中一方因利益沒有實現協同，則該環節就會出現問題，工程進度將會出現延誤，從而影響項目總體進度，最終導致項目收益率降低。可見，城市綜合體在施工建設的過程中需要各方共同參與，在博弈后實現利益均衡、相互協同配合，只有這樣才能最終實現項目的盈利，實現預定的投資方案。

[1] 丁士昭.工程項目管理[M].北京:中國建筑工業出版社,2014.

[2] 黃有亮,徐向陽.過程經濟學[M].南京:東南大學出版社,2006.

[3] 侯顯夫,高 燕.論城市綜合體的建設與開發——以杭州創新創業新天地綜合體開發為例[J].改革與開放,2009(5)：43-45.

[4] 陳諾思,秦 帥.廣州城市綜合體建設政策建議[J].規劃師,2014(S5)：91-93.

Research on coordinative relationship in construction of city complexes

Jin Wei Zhang Hongbo

(HuaiyinNormalCollege,Huai’an223100,China)

According to the features of city complexes with large investment scales, long construciton cycle, and various participations of construction parties, the paper researches the coordinative relationship in the construction of the city complexes, and indicates the precautions for the construction procedure and precautions of each part of the complex construction, so as to achieve better economic benefits.

city complex, coordinative relationship, program, management

1009-6825(2015)28-0257-02

2015-07-24

金 巍(1985- )，男，助教； 張洪波(1977- )，男，講師

TU712

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