淺議房地產開發風險控制

李東華

（北京鐵路局職工保障性住房建設辦公室）

淺議房地產開發風險控制

李東華

（北京鐵路局職工保障性住房建設辦公室）

隨著房地產市場的日趨成熟，房地產開發的暴利時代已完結，利潤已回歸正常水平。提高抵御風險的能力，是房地產開發企業提高核心競爭力，實現利潤最大化的保證。

一、房地產開發主要風險分析

風險是指在投資經營過程中各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。根據美國蘭德公司的調查顯示：房地產業20%的風險來源于政策，35%來源于戰略決策和經營風險，45%來源于管理和流程風險。

二、降低房地產開發投資風險方法

（一）進行市場調查。進行充分的市場調查可以減少投資過程中的不確定性因素。

1．政策環境調查。調查內容主要包括：城市發展戰略及產業發展政策；土地利用總體規劃及城市建設規劃、區域規劃，房地產開發、銷售（限購）、經營文件及相關政策；營業稅、所得稅、契稅、房產稅、土地增值稅、土地使用稅等稅收政策；信貸政策、信貸規模、利率水平等信貸政策；人口政策及戶籍制度。

2．經濟、人口、社會環境調查。調查內容主要包括：國民經濟產業結構和主導產業；政府財政收支狀況及辦事效率；項目所在區域基礎設施情況；人口總量和密度；居民消費結構和消費水平；家庭規模與結構；居民就業狀況及收入水平；居民需求結構及特征。

3. 房地產市場調查

（1）房地產市場需求和消費行為調查。調查內容主要包括：房地產的總需求量及其飽和點；市場需求發展趨勢；消費需求層次；消費者現實需求和潛在需求；消費者的收入變化及其購買能力與投向；影響消費者購買行為的社會因素及心理因素；居民現有住宅人均面積、居民住宅形態及比重及五至十年內規劃人均居住面積。

（2）房地產市場供給調查。調查內容主要包括：可供開發的土地資源及規劃要求；各類型土地、房產供應量；市場現有產品的數量、質量、價格；潛在購房對象對住房品質要求；購房對象上學、就醫、購物要求。

（3）房地產開發上下游企業調查。調查內容主要包括：鋼材、水泥等建材生產企業情況；設計、施工、監理企業情況；勞務分包、專業分包企業情況；物業管理公司情況。

（4）房地產價格及交易情況調查:主要包括本城市房地產市場的價格狀況；房地產市場價格趨勢及供求變化趨勢；影響房地產價格變化的因素；開發企業不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響；價格變動后消費者和開發商的反應；近期房產成交量及后期成交預測量；

（5）房地產銷售推廣方式調查。調查內容主要包括：廣告媒體使用情況；營銷渠道的選擇、控制與調整情況；市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因；租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。

通過調查獲得大量相關數據后，需要專業人員進行細致分析整理，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制風險。通過全面的調查分析，可選出擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這項工作可以由房地產開發企業的相關部門進行，也可委托咨詢公司進行。

（二）采取投資分散策略，實施多樣化投資

投資分散策略就是以分散投資的方法防范房地產風險，其做法可分為以下幾種。

1.投資種類分散。房地產投資雖然有風險，但并不意味著所有房地產項目都會遭受損失，而且各類型房地產項目投資的風險大小不一，可能獲得的收益也不同。在房地產投資種類上分散化，一種類型項目投資風險發生，受到損失；另一種類型項目投資風險沒有發生，而是獲得了可觀的風險收益。這樣，房地產開發企業蒙受的整體風險損失就會降低。

2.區域分散。房地產商品特點決定了房地產商品帶有濃厚的區域性特點，由于各地區經濟政策、投資政策、地區位置、市場條件和資金供求等各不相同，對房地產商品價格的影響也就各不相同，經濟景氣程度在各個地區之間也存在著很大的差異，將投資分散于不同地區的房地產項目，就能避免某一特定地區經濟不景氣對房地產企業整體經營產生較大影響，從而達到降低風險的目的。

3.時間分散。確定一個合理的房地產投資周期，將房地產項目的建造、銷售錯開，可以避免因房地產市場一時的變化而帶來的嚴重后果。

房地產開發企業采取多樣化投資后，資金在不同時期有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上，投資建造不同收入階層客戶所需的不同類型產品，對沖風險，減少未來收益的不確定性，最終獲取較為平均的收益。

（三）利用預售規避風險。由于房地產項目投資大、建設周期長，如果項目投資全部依靠開發企業自有資金遠遠不足。在這種情況下，采取預售的方式，開發企業可以及時籌集資金投入開發，既可以彌補資金，縮短建設周期，降低資金使用成本，又可以轉移部分風險。完工后房地產空置風險，租金下跌風險，售價下跌風險，都可通過預售（租）來規避或者緩解。

（四）向保險公司投保。房地產保險是整個社會保險的組成部分，是以房地產為標的物，主要指以房屋設計、建造、銷售、消費、服務等環節中的房屋、及相關利益與責任為保險標的的保險。房地產險的建立和發展對房地產的經營和管理提供了保障和支持。開發項目在設計、建造、銷售、分配、使用等環節一旦出現重大問題，會遭受巨大損失，如果參保了房地產險，可以將損失降低。保險可以為遭受損失的參保企業提供必要的資金補償，為企業資金運用提供良好條件，起到資金融通作用。常見險種有：房屋建筑工程保險、房屋保險、個人住房按揭保險、房地產財產保險、房地產責任保險等。 保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經濟補償的方式，是處置風險的主要手段，雖然企業必須交付一定的保險費，但由于這筆保險費用支出是定期而均勻的，因而對企業經營影響不大。需要注意的是，保險的使用仍是有限的，并非所有風險都可以保險，在很些情況下，保險并不能提供充分的補償。

（五）按照投資比例分攤風險。房地產企業在開發大型項目時，如果承受風險超出企業自身能力，可以引入合作對象共同投資，也可以實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上。

（六）直接承擔風險損失。開發企業將預計有可能發生的損失直接攤入日常經營成本，也可以建立風險損失補償基金或建立自保公司。以組建專業自保公司作為主要形式的自留風險，有以下優勢：一是享受稅收優惠；二是降低保險成本；承保靈活性高；自報定價穩定；有利于企業現金流管理。

（七）采用目標成本控制方法進行投資決策控制

目標成本控制是目標管理的原則、方法在成本管理中的應用。所謂目標成本是指一定時期內，以市場營銷和市場競爭進行可行性研究，在開發項目準確定位的前提下為保證實現目標利潤而倒推出開發項目成本控制目標。開發企業在生產經營過程中，以目標成本為依據，通過目標成本的分解、落實、控制和考核等手段，對企業生產經營活動全過程實行全面、綜合管理，以期實現企業效益目標。目標成本管理最大的優點在于它是使人們自我控制的管理來代替受他人支配的管理，激發人們發揮主觀能動性。實施目標成本控制，能夠確保企業開發項目的目的性，減少因盲目開發給企業帶來的經營風險和額外的開發成本。

結束語

風險控制的目的并不是消滅風險，而是有準備地、理性地進行項目實施，減少風險造成的損失。房地產開發項目大多具有規模大、周期長、技術新、影響因素多的特點，房地產企業必須提高自己的風險管理能力。即在項目決策、開發、設計、施工、銷售過程中識別風險因素，并進行科學的控制與防范，以便最大限度降低風險帶來的損失，提高盈利能力，提高企業競爭能力，在競爭日趨激烈的市場中持續健康發展。

TU723

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1007-6344（2015）04-0026-01