我國房地產業發展現狀及對策分析

李泯霏劉生建

(1.重慶市墊江縣建筑管理站 ； 2.重慶市墊江縣建設工程施工安全管理站)

我國房地產業發展現狀及對策分析

李泯霏1劉生建2

(1.重慶市墊江縣建筑管理站 ； 2.重慶市墊江縣建設工程施工安全管理站)

實現房地產業健康、穩定、可持續發展，不僅關系著宏觀經濟的平穩、快速、高質量增長目標的實現，還也關系到千家萬戶的切身利益。發展好房地產業，是改進民生、加快發展的一項重要的國民經濟宏觀調控工作。本文通過對房地產發展的歷程以及發展中所存在的問題進行了分析，并根據我國房地產業發展中出現的問題，提出改進房地產業宏觀調控工作的若干建設性意見。

房地產業 發展現狀 對策

一、改革開放以來我國房地產業發展歷程回顧

改革開放為我國房地產業的發展創造了前所未有的黃金機遇期。由于一方面我國龐大且年輕的人口規模可以在較長的歷史時期內產生巨大市場需求，另一方面國民經濟快速發展不斷增強房地產業企業生產開發能力，加之政府房地產政策的細心呵護和金融業大力支持，相對穩定的宏觀環境對我國房地產業迅速發展起到了極大的促進作用。盡管影響房地產價格因素有許多方面，如環境因素、人口因素、經濟因素、社會因素、國際因素等，但起決定作用的是供求關系。房地產價格是維系房地產市場供求關系動態平衡的關鍵因素。

改革開放以后，我國福利分房制度逐步退出，取而代之的是住宅商品化政策。人們逐漸摒棄了“等、靠、要”的做法，從原先不認可個人買房，到十分關注房地產市場變化，再到積極參與房地產市場。這從一個側面體現了我國房地產業從量變到質變的發展過程，也體現了我國房地產業消費者從觀念轉變到消費行動的飛躍。經過30年的高速發展，房地產業已經成為中國經濟發展的一個重要“引擎”，為實現我國舉世矚目的經濟騰飛做出了的巨大貢獻。

二、我國房地產業發展存在的問題及成因分析

2.1 國家實行的宏觀調控政策具有波動性且對房地產業影響大

進入新世紀以來，國家出臺了一系列房地產業的宏觀調控政策性措施。由于這些政策性措施變動頻率較大，許多政策并不規范且缺乏制度化。這些政策大多數的目的只是針對于快速增長的房價進行抑制，并沒有從整體且長遠的角度來解決影響我國房地產業健康持續發展的問題。同時，我國的國家體制使得可開發土地的控制權在國家手中，國家決定著房地產開發規模。由于上述原因的存在，國家對房地產業的宏觀調控效果有時并不明顯，且并沒有達到預期的效果，與此同時，人們的預期希望被改變，房地產業發展的波動性增加。

政府出臺的一系列宏觀政策也會影響到房地產業的發展。一些政策會影響土地價格，造成房價的大幅波動。并且國家對土地的完全控制權也決定了房地產開發規模。此外，政府出臺的金融政策也會對房地產業產生影響。由于房地產的高資本價值特性使得房地產業的進入門檻較高，許多企業因無法籌集到足夠的資本而被擋在了房地產市場的門外；在需求方面，我們看到近年來房地產的價格居高不下，并不是所有個人和企業都有能力從事各種類型的房地產投資和消費。但是，如果金融政策過于寬松，則會引發一系列的問題：消費者需求欲望更加強烈，違約風險增加，銀行收不回貸款等等，這些會影響房地產業的健康發展，進而影響經濟的發展。

2.2 保障性住房供給仍然存在諸多問題

1998 年，我國實行了住房市場化改革。這一政策在推動我國房地產業快速發展、并實現市場化的同時，也造成了我國保障性住房的供給嚴重短缺。大量的低收入家庭買不起商品房。隨著問題的日益明朗化，中央政府不斷推進和完善保障性住房的政策體系，加大保障性住房的投資力度，將保障性住房建設提到前所未有的高度。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設持續快速發展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但也要看到，住房保障法制建設滯后，保障性住房的相關界定不準確。保障性住房工程質量有待提高，有的地方一些保障性住房設計、施工、監理、驗收質量把關不嚴，個別工程還使用了不合格的建筑材料，存在質量安全隱患。保障運行機制不完善，導致保障性住房的公平性受損，家庭和個人住房、收入以及金融資產等基礎信息不足，核定有一定難度。一些地方出現了騙租、騙購的情況。這些問題都使得我國住房保障能力下降，供應總量不足。

2.3 商品房空置率高

近年來的數據表明，房價增長速度依然超過了人均可支配收入的增長速度。兩者的矛盾是導致房屋空置的原因之一。由于房地產的特性，即它既是消費品又是投資品。于是，房地產開發商的預期房價會不斷上漲，為了得到高收益他們故意捂盤不賣。這就導致了許多建好的房屋都沒有及時地賣出去，從而形成了大量的空置房。

三、我國房地產業健康發展的對策

由于我國是一個幅員遼闊、人口眾多但生產力發展很不平衡的發展中大國，所以我國房地產調控政策應滿足綜合性、針對性、精準性的要求。筆者認為，未來的房地產業宏觀調控要在以下幾個方面有所突破：

3.1 及時進行全國范圍內的詳細、全面的房地產普查和清查工作

及時進行全國范圍內的詳細、全面的房地產普查和清查工作，摸清房地產存量、用途、土地利用現狀、房地產在建情況等基本信息。這是制定合理的房地產調控政策的依據。

3.2 繼續加大銀行按揭對居民購房的支持力度

在國家的財稅政策方面，提高居民個人收入所得稅起征點，增加人們的工資收入，繼續提高最低工資標準，研究制定對保有房屋征稅的政策。

3.3 政府實行有效的宏觀調控政策，保證政策的有效性和穩定性

政府應當實行有效的宏觀政策，這些政策不但要有利于房地產業的持續發展，保持政策的連續性與穩定性，更要切實落實到各地方政府。政府出臺的宏觀政策應當是合理的、長期的以及穩定的政策。同時這些政策應當具有針對性以及靈活性。這樣才能確保宏觀調控政策的有效實現。房地產業需要政府政策擁有連續性以及穩定性，才能持續穩定地發展。同時，中央政府在出臺有效政策的同時還要使自身以及各地方政府將政策落實到行動中。為了使政策在各級有效地實行，中央政府應當出臺有效的獎罰措施，促使各地方政府提高對政策的實行。

3.4 解決商品房空置率高的問題

想要解決空置房面積增長過快的問題，首先，就應當控制空置房增量面積，這是根本。除了開發商自身應制定精準的營銷策略外，更重要的是政府有效地控制和把握土地審批制度，合理規劃商品房建設，避免大量商品房在短時間內增加，由于供過于求的原因，使房屋空置。同時應加大空置房的信息披露，促進商場上的需求與空置房間的匹配。其次，政府應當允許將部分空置房轉化為經濟適用房或廉租房。這種改造比新建設經濟適用房更加有效，同時也會使同等位置以及條件的商品房價格有所下降。一些沒有進行改造的空置房也可以進行另一種改造。一些大戶型的空置房可以重新劃分單元格式，將大戶型轉化為多間小戶型房屋，這樣就有利于大部分中低收入人群買房或者租房。

結束語：

房地產業作為我國國民經濟的支柱產業，一直是我國政府發展的重點。為此，政府也出臺了許多的政策來促進我國房地產業的發展。隨著經濟全球化的到來，大量外國企業進駐中國房地產市場，促進了房地產業技術的進步以及產品質量的提高，提高了中國房地產業的市場集中度，增強了中國房地產業的競爭力。同時，經濟全球化為中國房地產金融保險業的發展帶來了生命力與新的活力。

[1]楊曉剛,趙勇.中國房地產業現狀之對策[J].管理科學,2011(1).

[2]徐鵬杰.中國房地產業的現狀、問題及原因分析[J].理論觀察,2010(64).

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1007-6344（2015）04-0334-01