不同類型房地產項目的開發特點比較分析

賀 丹

(武昌理工學院，湖北 武漢 430000)

·房地產開發·

不同類型房地產項目的開發特點比較分析

賀 丹

(武昌理工學院，湖北 武漢 430000)

介紹了住宅、寫字樓、零售商業物業、工業物業等主要房地產開發項目的含義，并分析了不同房地產項目的開發特點及對區位的要求，提示開發商在項目開發的過程中要結合自身優勢和特點，選擇合適的開發項目，才能實現項目開發的成功。

房地產，類型，開發特點，區位

1 住宅項目的類型和開發特點

1.1 住宅項目的類型

住宅是為人們提供生活居住空間的房地產項目，包括普通住宅、公寓、別墅等。

1)別墅。別墅是指建造在郊外或風景區供休養用的住宅、建筑形態獨立、層數較少，并帶有一定規模的院落。從位置上看，別墅與市區的居民聚集區有一定距離，周邊環境較好，大多臨湖、靠山或鄰近其他的自然資源。其是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。

2)獨立住宅。一戶不與其他建筑相連建造，并有獨立院子的住宅，稱獨立住宅。由于建筑物四面臨空，朝向、通風、采光較好，獨立住宅的層數一般為1層～3層。

3)聯排住宅。低層住宅單元拼聯成3戶以上者，通常每單元為1戶，每戶間至少能共用兩面山墻，排列成行。根據建筑物與院子組合的不同，聯排住宅分為3種形式：a.前后院；b.單向院；c.內院。

4)公寓。公寓包含多個住宅單元，在國外，公寓通常不分割產權出售，只供出租或短期居住。

5)普通住宅。國內衡量是否屬于普通住宅的標準，有戶型面積、建筑容積率和銷售價格三個標準。一般而言，具有普通住宅的建筑形式有：多層住宅、高層住宅、小高層住宅。

多層住宅層數為2層～6層，通常不設載人電梯，有易于平面布局、通透性好、居住舒適等優點，但其容積率低，在土地利用率方面不如高層住宅。高層住宅是指10層及10層以上的住宅，分為塔樓、板樓和介于兩者之間的混合體。小高層是指層數為7層～11層，設有一部載人電梯的住宅，其平面布局類似于多層住宅。

1.2 住宅項目開發的特點

1)市場潛力巨大。未來20年，我國仍將處于城市化進程的發展過程中，大量外來人口進入城市求學、經商、就業，會產生大量的新增住宅需求，隨著社會經濟的快速發展，居民支付能力不斷增強，原有城市居民會產生更高層次的住房需求，改善性住房需求也會不斷增加，而中國文化固有的“家”觀念、傳統消費觀,以及“城市情結”進一步鞏固了城市住宅的剛性需求，所以，在未來比較長的時間內，住宅仍然是所有房地產開發項目中最具市場潛力的開發項目類型。

2)多元化的市場需求。由于住房需求異質性的存在，每一個住宅開發項目都需要根據其項目所處區位的社會、經濟、政策環境的特點，目標消費群體的社會階層、收入、偏好、品味等需求特點進行合適的市場發展定位。

3)開發投資風險相對較小。住宅的開發經營模式以出售為主，我國商品住宅的銷售可以采用預售和分期滾動開發等操作模式，因此資金回籠速度較快，開發商的資金壓力相對較小，對自有資金能力要求較低。我國城市住宅剛需強勁，規劃設計、建筑技術日趨成熟，而且符合國家城市住房發展政策引導方向，市場風險相對較小。

4)住宅項目對區位的要求。居住項目為人們提供生活、休息空間，衣食住行的便利、居住環境的舒適、子女是否能夠就近享受較好的教育資源是人們購房考慮的主要因素。此類項目區位選擇的主要考慮因素有：交通的便捷程度，居住環境質量的高低，生活配套設施和教育配套的完備程度。

2 寫字樓項目的類型和開發特點

2.1 寫字樓的類型

寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，目前國內還沒有統一的寫字樓分類標準，業內人士根據寫字樓的位置、建筑設計、裝修、設備和租金水平等綜合因素進行分類，將寫字樓分為甲(A)、乙(B)、丙(C)三個等級。

2.2 寫字樓的開發特點

1)要求開發商具備長期投資能力。與住宅項目的經營模式不同，大部分高檔寫字樓并不會分割產權出售，開發商自己作為物業的永久持有者，以出租的模式來經營寫字樓物業，建設投資不可能在短期內收回，這就對開發商的長期投資能力提出了很高的要求。

2)寫字樓的設計具有一定的超前性。高檔寫字樓一般位于城市CBD地段，該地區的就業人口多為中高級白領，收入和消費水平較高，各種需求和品味相對超前，而且寫字樓的租用對象主要為金融機構、商貿服務公司、大企業集團總部、財經法律等專業機構，其辦公的舒適化要求，智能化和信息化、公共服務設施的要求都會較高，寫字樓本身建筑功能和空間設計也要比較超前。

3)寫字樓項目對區位的要求。商務辦公存在著聚集效應，位于同一CBD地段的寫字樓，相互之間可以方便的開展業務，因此寫字樓越密集的商業區，對項目未來使用者的吸引力越大，這種集聚也會極大地影響寫字樓未來的市場價值，商業繁華程度是寫字樓對區位的首要要求。再次，易接近性也是寫字樓項目位置選擇的重要影響因素之一，高層寫字樓建筑能夠容納成千上萬的人在里面辦公，需要有快捷有效的道路進出寫字樓，如果寫字樓周圍存在有多種交通方式可供選擇，則能極大地方便在寫字樓工作的人。由于城市中央商務區建筑密度高、土地有限，不能提供足夠的停車位，位于城市CBD地段的寫字樓則更加強調方便快捷的公共交通。

3 零售商業項目的類型和開發特點

3.1 零售商業項目的類型

零售商業項目根據其經營規模、商品特點、商業輻射區半徑等因素，可分為：區域購物中心、市級購物中心、地區購物商場、居住區商場、鄰里商店、特色商店。

3.2 零售商業項目的開發特點

1)投資決策階段要認真分析項目的商業輻射區域。

商業輻射區域是指某商業項目主要消費者的分布范圍，一般可以用輻射半徑表示。商業輻射區域分析包括對輻射區內的客流量、消費者行為特點、偏好及購買能力等因素的分析。

2)要求開發商具備長期大規模投資的能力。

零售商業物業的開發，是一個進入門檻很高的復合型產業，它不僅要求開發商具備房地產開發和零售商業經營的能力，還要求開發商具備投資和融資的能力。

3)先租后建，只租不售。

通常的經營模式是招商在前，建設在后。一個大型商業購物中心，通常需要安排多家主力店和眾多次主力店進駐，以實現商業業態的優化組合，滿足消費者的一站式需求，提高購物中心的整體經濟效益。只租不售，保持物業產權的完整性，可以提高購物中心整體運營水平，實現整體經營策略，保持和提升長期市場競爭能力。

4)與交通設施聯合開發。

商業購物中心，有賴于便捷的交通環境及所引至的大量人流。不管是在郊區還是在城市中心區，大多與交通設施進行聯合開發，能夠將乘客轉為消費者的管理模式，實現了商業設施和公共設施開發的共贏。

5)零售商業項目對區位的要求。

傳統的零售商業項目主要坐落在市中心的商業區，但隨著城市邊緣的不斷外擴，位于城郊結合部的大型零售商業設施不斷涌現。在區位的選擇過程中，應該考慮的因素包括：a.公共和私人交通的便利程度。大型零售商業物業要靠其商業輻射區內的大量顧客流來支撐，項目的易接近性和交通通達程度、是否能安排充足的停車位、大型零售商業物業的選擇有重大影響。b.與零售商業物業規模匹配的購買力。大型零售項目位置的選擇，必須要看該位置影響的商業輻射區域內是否能聚集起足夠的購買力。c.競爭性項目的影響。特定商圈內，新增的零售商業項目并不能創造出新的購買力，它必須同其他的零售商業項目共同競爭消費者，因此，在區位選擇過程中，同一供需圈內的競爭條件分析非常重要。

4 工業項目的類型和開發特點

4.1 工業項目的類型

工業項目是為人們從事生產、技術研發等活動提供空間的項目類型，它包括廠房(重工廠房、輕工廠房)、倉庫、高新技術產業用房、研究與發展用房(工業寫字樓)等。

4.2 工業項目的開發特點

1)特定類型產品的市場適應性不相同。

重工廠房由于其使用需要符合特定的生產流程和設備安裝的要求，通常廠房的建筑設計只適合特定的用戶使用，因此不容易交易轉手。高新技術產業用房和研究發展用房的市場適應性則較強，流動性較好，輕工廠房介于前兩者之間。

2)發展和經營模式。

隨著城市產業經濟發展日趨成熟以及產業集聚效應的凸顯，工業項目紛紛進駐城市工業園區、高新技術產業園區、經濟開發區。在比較成熟的工業園區，大型企業的定制服務需求日漸增加，“引鳥筑巢”被證明是工業園區有效的經營模式，工業項目開發是否成功與工業園區的招商引資過程密切相關，因此，工業園區管理者需要有較強的招商能力，配合恰當的項目前期市場策劃才能保證工業項目開發有較好的市場效果。而且，工業區組團通常選址在郊區或遠城區，工業項目開發的過程也常常會與工業園區的基礎設施開發緊密結合。

3)工業項目對區位的要求。

a.交通運輸條件。工業企業生產經營通常需要運輸大量的原材料及燃料、運出產品，必須有便捷的交通條件。例如，鄰近城市公路干線或出城高速公路，靠近港口、碼頭或鐵路線。

b.基礎設施的完備程度。工業生產對用電供應、生產用水的依賴程度強、對排污及污染治理也有較高要求，且工業項目對地理位置的要求也比較特殊。例如，污水的排放通常需要鄰近河道且應避免污染對下游造成重大影響，水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸距離等。

5 結語

不同類型的房地產開發項目，其市場需求特點、開發經營模式、對開發商的資金能力要求、對項目位置選擇的要求各不相同，開發商要能夠結合自身特點和資源優勢，找到適合自己開發的項目并做出恰當的項目市場發展定位，才能實現項目開發的成功。

[1] 劉洪玉.房地產開發[M].北京：首都經貿大學出版社，2011：114-119.

[2] 姜國新.商業地產開發經營與管理[M].北京：中國建筑工業出版社，2007：187-194.

[3] 王學東.商業房地產投融資與運營管理[M].北京：清華大學出版社，2004：49.

The comparative and analysis on development characteristics of different types of real estate projects

He Dan

(WuchangInstituteofScienceandTechnology,Wuhan430000,China)

This paper introduced the meaning of residential, office buildings, retail commercial property, industrial property and other major real estate development project, and analyzed the location requirements of development characteristics to different real estate projects, suggesting that the developers in project development process to combine their own advantages and characteristics, selected appropriate development projects, in order to achieve the project success development.

real estate, type, development characteristic, location

2015-01-19

賀 丹(1977- )，女，講師

1009-6825(2015)09-0223-02

F293.33

A