原有舊房屋維修管理和改造技術的思考

黨 慶

（西安鐵路局房產管理處，陜西西安 710054）

原有舊房屋維修管理和改造技術的思考

黨 慶

（西安鐵路局房產管理處，陜西西安 710054）

房屋是人們生活中必不可少的基礎設施，近些年，隨著房價的節節攀升，房屋日漸成為一個家庭中最主要的不動產財鼠對于舊房屋實施維修和改造,于房屋本身具有很大的保值和增值作用, 同時也能給業主提供安寶舒適的居住環境。對舊房屋維修和改造的過程中, 既要確保施工技術和手段具有可行性,也要保證建筑方面的合理、適用、美觀。

舊房屋；維修管理；改造技術；思考

正文

隨著我國經濟的飛速發展,人們對于衣、食、住、行等物質方面的要求越來越高,而“ 住” 更是衡量一個家庭生活水平的重要標準21 世紀8 0、9 0 年代的房屋,由于年代久遠, 房屋陳舊, 加之原本的適用性差, 使用面積小, 建筑結構不合理,不夠美觀大方等, 已經遠遠不能滿足現代人們對房屋的需要因此, 對舊房屋進行維修和改造,是十分必要的基于此, 該文對舊房屋的維修管理和改造進行研究, 針對當下舊房屋維修改造過程中存在的難題, 提出相應的解決措施。

1 舊房屋維修管理的要點

1.1 舊房屋維修和檢查的要點

其一，要建立高度重視舊房屋檢修工作的意識，對舊房屋的檢查要做到認真、細致和準確。其二，舊房屋檢查時對木結構的易腐爛部位、金屬構件的易銹蝕部位要加強檢驗。其三，嚴禁在維修和檢查過程中對舊建筑形成破壞。其四，對于舊房屋建筑結構、屋面和裝飾層要重點做好檢查和維修。其五，區別對待各類型舊建筑，展開有針對性的檢修工作，磚木結構的舊建筑的檢修年限為12～15 年；磚混結構的舊建筑檢修年限為15～20 年；鋼筋砼結構的舊建筑為20～25 年。其六，要確保舊房屋維修和檢查的質量，保證舊建筑可以有效提高使用性能和使用年限。

1.2 舊房屋維修的種類

根據舊房屋維修的相關規定，舊房屋維修一般的種類有小修、中修、大修三種方式。一是舊房屋的小修，小修主要針對于舊房屋內部的局部進行修繕和改造，小修的關注點在于房屋內部有關結構、房屋裝修、房屋水電設備出現局部、零星、微小的損壞而進行的小修小補服務，小修的要求是及時、迅速，要在短時間內達到住戶和用戶的正常使用。二是舊房屋的中修，中修是養護大修力量的補充，養護小修力量難完成的中小型工程服務的。要求快進快出工期短，服務點多面廣。三是大修，大修是對房屋功能性損壞的綜合性維修，并可以在一定范圍內改變房屋的結構和功能，進而改造和改善居住者和利用者的生活環境和居住條件。

1.3 舊房屋維修的要點

其一，建立好房屋管理檔案，房屋要建立維修檔案和建筑物臺賬。其二，確定舊房屋維修的開工時間，竣工時間，水、電、建筑、結構及其他設備等保修年限，維修部位及次數，等等。其三，接收并管理好建筑工程資料。從竣工驗收之日起，列表排序，記錄好各分部分項及單位工程承建單位。其四，注明保修單位，保修項目，保修年限，并羅列出有關下次預計維修項目的周期和時間。其五，標定保修條例、保修責任、保修范圍，為舊房屋維修工作建立質量保障體系。

2 舊房屋改造與施工的技術關鍵

房屋維修改造前，確定是大修、中修還是小修，大修、中修必須向設計單位和勘察單位提供原設計圖紙及施工隱蔽記錄，編寫好委托設計任務書，并提出具體要求。房屋改造主要是改善居住條件，增加樓層面積和增加層數。舊房屋改造過程中常見的技術方法有以下幾種：

2.1 挑

用挑梁、懸臂梁、牛腿等構件，挑出相應的長度支撐上部結構。

2.2 跨

用簡支梁、連續梁跨過原有的建筑物或構筑物等，形成承重結構支撐上部結構。

2.3 包

用鋼筋混凝土或鋼結構等材料，將原構件包圍，增加其原構件的強度和剛度。

2.4 鑲

沿原墻或柱鑲砌，與原結構連接成整體，支撐新增上部構件。

2.5 貼

由于原建筑構件的強度、剛度有所下降無法支撐上部結構。采用與原墻體相同的材料，進行貼砌，與原構件緊密拉結，形成整體。

2.6 幫

在原梁、墻單面側壁，用砼或鋼結構幫一條簡支或連續梁，加強原結構的強度、剛度，支撐上部構件。

3 舊房屋維修管理和改造的對策.

3.1 堅持“ 安全、經濟、合理、實用” 原則

安全,是指通過維修與改造, 保持房屋主體結構牢固, 房屋不塌、不倒、不漏,保證業主人身安全; 同時也要保證維修工作人員的施工安全,這是首要原則經濟,是指降低維修改造成本,合理安排開支將財力、物力、人力合理調配,用最少的錢做更多的事合理,是指根據業主的要求進行適時維修, 維修的計劃和方案要合理, 按照相關標準和規定進行維修,不私自擴大或縮小維修范圍實用,是指從實際出發,因地制宜、因房制宜地進行維修,以適應業主和使用人在使用功能與質量上的要求。

3.2 加大投入, 吸引人才

為了解決目前缺乏維修管理人才的現狀, 物業公司應該從以下兩方面著手進行改進首先, 加大投人,吸引高素質復合型管理人才其次, 加強對現有物業管理人員的培訓,理論結合實際, 增強物業管理人員的服務意識, 提升他們的專業技能。

3.3 始終做到“ 服務至上”

物業的存在的目的是服務于業主的,物業所做的一切工作都是為業主服務的,而房屋維修和改造的直接目的就是滿足業主生活居住的需要維修管理人員要樹立起為業主服務的理念,不斷提高服務質量,認真聽取業主的意見和建議, 真正解決業主函需解決的問題。

結束語

在舊房屋維修、管理、改造和檢查工作中要結合原有的建筑設計，要以結構類型、地基形式和抗震設計為藍圖，組織舊房屋維修、管理、改造和檢查人員熟悉情況，掌握要點，以安全施工、文明施工、合理施工等方式確保舊房屋維修、管理、改造和檢查的工作質量，以有效的技術運用和扎實的管理工作開發舊房屋的潛在價值。

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1007-6344（2015）09-0066-01