平頂山市經濟適用房的探討與分析

郭 濤

（河南省平頂山市房管局）

平頂山市經濟適用房的探討與分析

郭 濤

（河南省平頂山市房管局）

本文通過回顧平頂山市經濟適用房的發展歷史，從社會保障的角度對經濟適用房現狀進行了分析，加深了對經濟適用房的認識。

經濟適用房；探討；分析

經濟適用房是國家為了解決中低收入家庭住房問題而推行的保障性住房。經濟適用房是具有社會保障性質的商品住宅，相對于商品房而言具有3個顯著特征：經濟性、保障性、實用性。當前中國房價高漲，普通老百姓難以擁有自已的一套住房。經濟適用房本來的定位是為了解決中低收入家庭的住房困難而推出的，政策的導向性是好的，但是經濟適用房自推出后就引起很多爭論。有些專家提出取消經濟適用房，用市場的手段去解決老百姓的住房問題，不要再實行價格雙軌制。筆者一直在經濟適用房管理部門工作，通過梳理一下經濟適用房的發展歷史，來對經濟適用房的政策進行探討與分析。

一、平頂山市經濟適用房的發展歷史

1.探索階段（1991年—1997年）。經濟適用房一詞最早出現在20世紀90年代初。1991年6月份，國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中提出“大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。1994年原建設部出臺了《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，文中明確經濟適用房是“以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質”的住房，同時，也對經濟適用房的對象認定、資金來源、成本和價格以及管理等進行了相應的規定。

2.啟動階段（1998年）。20世紀90年代中后期，國家啟動了包括住房改革等一系列內需措施，我國的房地產行業開始起步，國家為了解決中低收入家庭住房因難的問題和啟動市場消費，于1998年正式出臺了《國務院關于進一步深入城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。

3.高速發展階段（1999年—2004年）。1998年經濟適用房開始興建以后，平頂山市的經濟適用房在短短幾年內如雨后春筍般快速發展，房價相對低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇，無論從開工面積和項目數量都在成倍增加，如平頂山沁園小區、平頂山錦秀花園小區等優秀小區出現，使得經濟適用房迎來高速發展階段。2004年國家發布的《經濟適用房管理辦法》中，對經濟適用房的開發建設、銷售、管理作了規定，其定位也由住房供應主體改變為“具有保障性質的政策性商品住房”。

4.質疑階段（2005年—2006年）。這一階段關于經濟適用房的各種詬病開始逐漸暴露并引廣泛關注。一時間，其存廢成了焦點。例如戶型面積過大、標準過高；高價租賃現象嚴重，富人搶占了窮人的福利；某種程度上沖擊了市場上的商品房等。這些問題的出現使得專家們對經濟適用房提出質疑，使得經濟適用房暫時在觀望之中，絕對投資額開始出現明顯下降趨勢。

5.政策加強階段（2007年—2009年）。2007年11月新修訂的《經濟適用住房管理辦法》中，詳細規定了經濟適用房的建設管理、價格管理、準入及退出管理、監督管理等。新辦法是針對以往經濟適用房運行中存在的缺陷而提出的，比如首次提出經濟適用住房的供應對象要與廉租住房保障對象相銜接，保障范圍也縮小為城市低收入人群，而不是原來的中低收入人群。

二、經濟適用房體系目前存在的問題

1.房屋面積設定不合理。在平頂山地區，中低收入者家庭占很大一部分比重，而這一部分家庭在購買經濟適用房的過程中，他們的經濟實力往往決定了他們只能購買中小戶型住房，然而近年來隨著商品房購房面積增大，經濟適用房面積規模逐漸也在增大，中小戶型供應量少。這也就是為什么經濟適用房規模已經很大，應該能夠滿足廣大中低收入者的購買需求，但實際上并沒有起到其應有的效果的原因。

2.監管不力分配不公。經濟適用房在立項、開發建設、銷售和消費等各個環節都需嚴格的控制和有效的監管，特別是在銷售過程中，無法識別真正的政策對象，無法保證開發商按規定審核對象，也難保資源分配方式、手段的合理性。盡管政策規定必須對購買對象進行資格審核，采取多種分配方式，但由于政府在資格審查制度上未能正視我國社會個人收入不透明、社會信用制度缺失、權力監督不力和收入審查不力的現實，難以保證審核的有效性、分配的公平性。同時雖然政府限定了經濟適用房的利潤空間，但是，本來很低成本的經濟適用房價格卻在不斷上漲，與普通商品房差價不大，而質量往往不如普通商品房，失去了其本來的功能。

3.購買對象失控。經濟適用房購買對象為低收入困難家庭，但低的標準并不統一。由于居民收入項目不統一，居民數量多等原因，致使政府難以準確核定低收入家庭的實際收入，因而導致了經濟適用房購買對象失控。對于目前已建成的經濟適用房，有很大比例是被高收入家庭買走的，甚至一個人買多處房產作為投資，以至于出現了開著寶馬、奔馳等高級轎車購買經濟適用房的現象。

三、對經濟適用房政策幾點建議

1.加強經濟適用房的監管力度。一方面，政府內部上下級之間要形成互相監督的機制，可通過引入問責機制來確保執行機構的責任切實落實到位。另一方面，政府要成立專門的監督機構監督經濟適用房的建設和銷售，以確保經濟適用房能真正為中低收入家庭所用。有效防范高收入家庭購買經濟適用房，采用多種渠道公示購買者姓名、工作單位等，保證經濟適用房能夠真正為需要的人所用。

2.政府合理界定購買者收入線。在確定購房者收入線時，政府的相關部門應綜合考慮各種因素，如城市居民的年均收入、房屋基礎價格等。在此基礎上合理確定購買對象的標準線，并定期公布和修改標準線，確保購買收入線符合居民的實際情況。嚴格禁止經濟適用房上市流轉，如果出現中低收入家庭隨著收入的增加購買更高居住標準住房，轉讓原有經濟適用房的，轉讓人應委托房地產估價師評估其房屋后出具房地產估價報告和當時經濟適用房政策綜合確定回購價格，必須由政府將經濟適用房回購，彌補經濟適用房房源不足。

3.保證經濟適用房的供應。經濟適用房以出售為主變出售和出租并舉來保證經濟適用房的供應。房屋的壽命具有耐久性，家庭的支付能力隨著家庭人員結構的變化而變化，住房的需求和支付能力隨著家庭結構而變化，因而住房困難是動態。租賃房更易于適應這種變化，實行動態解決困難家庭住房問題，而不應過于強調低收入家庭擁有產權，保證經濟適用房的有效供應。

筆者針對目前經濟適用房存在的問題，提出加強監管、合理界定購買者收入線、出售和出租經濟適用房并舉，來解決平頂山市低收入家庭住房困難。希望經濟適用房體制越來越完善，真正改善低收入家庭居住條件。

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1007-6344（2015）09-0112-01