有多少富豪隱身于紐約奢華公寓（中）

（美國）路易斯 斯蒂芬妮·索爾

就在不久之前，哥倫布環島還曾是幾十名流浪者的臨時住所，他們占據了紐約會議中心的遺址。

在9·11襲擊之后，這座會議中心的拆除和時代華納中心的落成把該地區變成了一個繁忙的購物餐飲中心。時代華納中心包括兩棟高層公寓建筑，中庭是一些零售商店，樓內還有企業辦公室以及文華東方酒店。這些共管公寓引領了一系列俯瞰中央公園的豪華住宅樓的開發。

通過把這些共管公寓推銷給富有的國際買家，時代華納的開發商站在了為紐約地產行業吸引海外資金的前沿。新公寓首次出售時，26%被賣給了海外買家，這個比例目前已經增長到了超過一半 。

神秘的所有權

業主身份是一個被嚴格保守的秘密

當你走進時代華納中心的共管公寓范圍內，你會發現這里既沒有門鈴，也沒有帶有戶主姓名的信箱。你不太可能在走廊里撞見閑逛的鄰居，因為無論何時都只有大約三分之一的業主住在公寓里。

走廊里空空如也，但許多公寓里的設施則符合豪宅的標準配置：開闊的視野、石材浴缸，全部家當都是訂做的——音響系統、木制門窗、照明裝置。

就連樓層的編號方式也別出心裁，強化了開發商Related Companies提出的“五星級居住環境”的營銷概念。因此，標注為第80層的頂層公寓實際上是在53層。

大樓的格局和規則也為業主隱藏身份信息提供了便利。這192套共管公寓有多個入口——不光是兩棟大樓的大門，還可以通過一個附近的車庫以及時代華納中心內的商鋪進入。盡管物業有一本與各單元有關的人員名冊，但業主們沒有把名字錄進去同樣可以進入樓內。他們可以和名字在手冊上的人一起進入大樓，也可以通過商鋪或酒店進入大樓，然后乘坐安全電梯進入公寓，只要一名業主說他們是訪客就可以。

美國高端房地產銷售

將近一半的買主是空殼公司

在時代華納中心的這些公寓掛牌銷售以來的10年里，高端房地產銷售整體上已經變得越來越不透明。2003年，時代華納中心售出的所有單位中，超過三分之一被空殼公司所購買。到了2014年，這個比例超過了80%。

數據顯示，最近幾年，在美國各地超過500萬美元的住宅交易中，將近一半的買主是空殼公司，而不是實名的個人 。

有限責任公司是目前在房產交易中被普遍使用的一種公司結構，這種結構直到上世紀70年代之后才在美國出現。起初，使用這種公司結構的主要是懷俄明州的油氣交易商，目的是讓公司的所有者免除責任——比如在礦井工人受傷時，還可以避免政府對公司和投資者征稅。

然而目前，有限責任公司在房地產領域被普遍用來保護隱私、轉移財富或是分享所有權。

除了使用有限責任公司進行交易，為了隱藏自己的身份，時代華納中心的許多業主還動用了更多辦法。在許多房契上，購買者的簽名一欄都是空白的、難以辨認的，或者由律師及其他代表代簽的。可能會透露業主真實信息的公開記錄中則充滿了虛假信息：電話號碼是用律師的名字申請的;提交給紐約樓宇局的維修表格上的業主信息是時代華納的員工代簽的;稅務報表上的地址則寫著有限責任公司的名字。

由于多數交易是現金全款購買，幾乎沒有按揭貸款的單據。此類單據本來是另一種可能透露業主信息或引發嚴密審視的公開記錄。

共管公寓比合作公寓審查要寬松

開發商并不在乎購房者的身份而更重錢財

曼哈頓許多最好的地段傳統上一直以合作公寓的方式進行管理，在合作公寓，居民是建筑的共同所有者。合作公寓委員會一般傾向于長期的住戶，有意購買合作公寓的買家需要接受嚴格的審查。這些合作公寓不接受億萬富豪，尤其是海外買家。

相比之下，時代華納和多數最新的豪華建筑是共管公寓;住戶擁有獨立的單位，委員會沒有那么大的權力對潛在買家進行篩查。除此之外，時代華納中心和其他許多樓盤的規定是，如果公寓委員會拒絕一位買家， 則其余住戶需要湊錢買下這個單元， 因此委員會不會太挑剔。

事實上，共管公寓委員會并不總是清楚空殼公司背后的具體個人是誰。

曾是時代華納中心業主的謝默斯·麥克馬洪表示，自己2006年擔任委員期間，并不知道有公寓被賣給了沙特的王室成員。Related Companies公司通常不會將買主的詳細情況向委員們通報。

Related Companies的前副董事長戴維·J·瓦恩直言不諱地表示，他們并不在乎購房者的身份 。“你主要是看他們的財務實力，”瓦恩說，“他們買得起嗎？他們簽了合同，交了錢，交易就完成了。他們必須證明自己有錢，這是最重要的。我不認為哪個開發商會有不同的做法。”

房地產中介稱，隱私方面的承諾十分重要。“作為一名高端經紀商就意味著，我們必須保護客戶的隱私。”

74B房間的內情

房產經紀并不在乎買家是否涉嫌犯罪

當名字復雜的25CC ST74B公司在2010年豪擲1565萬美元，買下時代華納中心的那套共管公寓時，沒有出現和出資方有關的信息。

但2013年1月，該公司控告一家承包商要價過高，這是紐約市一樁經典的翻修糾紛。在該案中，公寓的所有人被指是“定居在俄羅斯，通常都不在紐約的俄羅斯參議員維塔利·馬爾金”。過了不到兩周，當事人重新提起訴訟，此時一個細節發生了變化：起訴書稱公寓的所有人是某信托基金，馬爾金既不是基金的受托人，也不是受益人。

該承包商的一名前雇員在證詞中表示，他明白客戶是“那名俄羅斯寡頭參議員”，但他不能提這名客戶的姓名。他說，如果真的用了對方的姓氏，他會被訓斥，并被告知“一定只能提25CC”。

實際上，在十多年的時間里，維塔利·馬爾金一直處于公眾視野中，而且有時會牽扯爭議。

今年62歲的馬爾金在金屬產業和銀行業發家，是俄羅斯議會上院聯邦委員會最富有的議員之一。2013年3月，俄羅斯活動人士阿列克謝·納瓦爾尼指出，馬爾金沒有公開其在加拿大擁有房產，并持有俄羅斯和以色列雙重國籍。之后，馬爾金退出了聯邦委員會。

但困擾馬爾金的事件涉及1996年的一項協議，內容是對安哥拉欠俄羅斯的50億美元債務進行重組。

在該協議中，安哥拉在長期的內戰期間欠下的這筆債務，被減免至15億美元。協議在一定程度上是由生于俄羅斯的商人蓋伊達馬克促成的。但加拿大政府和瑞士調查機構的文件顯示，債務償付是通過一家中介公司進行的，而馬爾金持有該公司的股份。

文件顯示，安哥拉償還了這筆債務后，蓋伊達馬克從中得到了1.3億美元，馬爾金獲得了4880萬美元。倡導團體腐敗觀察發布的一份報告顯示，還有一部分錢流向了眾多安哥拉官員。蓋伊達馬克還因為涉嫌參與面向安哥拉政府的武器銷售，而受到法國的調查。后來，他因洗錢和稅務欺詐而被判在法國一所監獄服刑3年。

2007年，當馬爾金申請加拿大的入境許可時，此事成了一個問題。早前兩年，加拿大的一名移民官員認為馬爾金屬于“不得入境”的人員，并寫道他“嚴重謊報”自己的凈資產，以及是如何取得這些資產的。

加拿大移民官員再次宣布馬爾金不得入境，并表示這一次是因為馬爾金“與涉嫌參與有組織犯罪和洗錢的人員有廣泛聯系”。

法庭文件顯示，馬爾金極力否認參與了有組織犯罪，稱加拿大當局的說法沒有依據。馬爾金起訴了加拿大當局，2009年6月，一名法官裁定應對該案進行重審。

馬爾金的律師說，馬爾金于2012年獲許進入加拿大，并表示，“加拿大當局從未掌握或提供任何證據，表明馬爾金有任何不端行為。”他說，在安哥拉債務一事中，瑞士調查機構最終也并未發現馬爾金有不端行為。他說，那4880萬美元是其當事人在該公司所持股份帶來的分紅。至于時代華納中心那套共管公寓長時間翻修一事，他表示，“馬爾金不是那處公寓的所有人，近期也未參與任何翻修。”

美國律師協會表示，在房地產交易中，肯定應該對馬爾金這樣的人給予更密切的關注，但該機構的指導方針是自愿執行的。

負責時代華納中心那筆交易的房產經紀是布倫達·S·鮑爾斯和伊麗莎白·L·桑普爾，她們就住在樓里，代理了許多外國客戶。桑普爾表示，在審核買家時她關注的重點是：“他們必須要有買房的錢。其他的就算了。我們只需要知道這一點。”

（待續）（編輯/立原）