淺談房地產工程管理的重點環節及意義

吳金山

（寧德市東晟房地產有限公司）

淺談房地產工程管理的重點環節及意義

吳金山

（寧德市東晟房地產有限公司）

房地產項目開發一般可以分為三個階段，即項目策劃階段、項目設計階段和項目施工階段。作為項目實施階段的工程管理，對房地產產品質量的好壞、能否按計劃時間完成以及能否獲得預期利潤，起著至關重要的作用。本文主要闡述了房地產工程管理的主要內容及意義，并針對房地產工程管理的重點環節及有效措施進行分析。

房地產工程；管理關鍵環節；有效措施

房地產行業近十來年發展迅猛，然而在其高速發展的同時，各房地產企業開發水平參差不齊，而房地產工程管理作為開發環節中的重要一環，是整個開發項目能夠成功實施的重要保證，同時對于開發企業能否取得良好的經濟效益和社會效益也至關重要。

1 房地產工程管理的主要內容

房地產開發項目的工程管理是指從項目前期準備到后期竣工驗收的全過程所進行的管理工作。合同管理是房地產開發項目工程管理的主要手段，它主要是運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法，對開發項目施工建設中的技術活動和經濟活動，進行嚴格監督、控制和管理，從而確保房地產開發項目總體目標的最終實現。對一個房地產建設項目來說，其直接控制的目標分別是成本、質量和進度，即在保證各方面安全的前提下，按照計劃的成本、質量和進度來完成項目目標。這三個目標彼此之間既對立又統一，施工中很難同時滿足并達到最優，所以對三者的運用應以項目整體達到最優為目標。

2 房地產工程管理的重點環節

2.1 成本管理

房地產項目管理過程中，成本的控制是最核心的環節，開發企業對工程項目的管理與成本控制應貫穿于項目的全過程。在工程施工階段，由于工程設計已經完成，并完成了施工招標工作。在項目管理過程中，這一階段對總體投資影響要小于策劃、設計階段，但是工程投入大量資金卻主要發生在這一階段，如果沒有很好的控制成本，直接影響預期利潤，因此，在施工階段要加強對成本的管理，重點加強施工現場的動態管理。

主要控制措施為：①抓好合同管理，避免工程索賠。針對施工單位采取“低價中標，索賠贏利”的工程承攬方式，作為業主方嚴格合同管理，對合同約定盡可能詳盡，盡量減少施工單位索賠的發生。②盡量減少設計變更。引起設計變更的種類很多，有設計質量方面的錯、碰、漏等引起的，有開發企業定位不清晰，對產品定位及使用材料不清晰引起的，有現場施工條件變化引起的，也有施工單位提出的合理化建議等等。因此，應加強技術管理，建立相關審批流程，盡量減少導致成本加大的設計變更。③嚴格現場簽證管理。現場簽證是工程建設過程中的一項經常性工作，嚴格現場簽證管理，杜絕不實及虛假簽證的發生，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門及人員的職權。開發企業在成本管理方面可應用變更、簽證的預警動態管理，還有企業內外審管理及成本后評價等管理方法。

2.2 質量管理

為了能夠持續提高客戶的滿意度，在取得經濟效益的同時取得良好的社會效益，首先應該要加強工程項目的質量管理工作，這是房地產工程管理的關鍵環節。質量問題在竣工后的房地產銷售、業主收房及交付使用后將完整地展現出來。質量不僅是房地產企業樹立品牌的重要因素，同時也是房地產企業建立信譽的重要保證。

主要控制措施為：①在施工準備階段的管理。這一階段的重要工作有熟悉施工圖紙，進行圖紙會審，由于房地產工程往往對時間節點要求較高，施工圖自審這一環節往往被忽略，甚至出現邊設計邊施工的現象，這樣很容易在施工過程中因設計質量問題從而影響施工質量，所以在施工前對圖紙認真進行審查優化極為重要。由于目前建筑市場較為混亂，施工、監理單位水平參差不齊，在這一階段，加強審查，從源頭上選擇好的施工、監理單位至關重要。②施工過程的質量管理。施工過程的質量管理有質量目標的確定、設備材料進場的控制、工序的控制措施、驗收的控制、成品的保護等等幾個方面。這里重點闡述房地產工程質量管理應特別注意的地方，也就是直接關系到客戶滿意度的一些問題，通過對我司以往開發項目客戶重點關注及投訴問題主要集中在“偏差、開裂、滲水、觀感”四個方面，針對上述問題，要專門定流程、定制度。另外更重要的是去執行、檢查落實，靠每個人的監督管理，因此要做到“多巡視、多檢查、多記錄、多復核”，把質量問題降低到最低，盡量提高客服滿意度。③安全文明施工的管理。雖然安全文明施工的主體責任是施工企業，但沒有很好的完成安全文明施工的企業是不可能建設出好的工程質量，同時也直接影響房地產企業的信譽，因此房地產開發企業也必須加強對安全文明施工的管理。

2.3 進度管理

房地產工程的進度不僅影響到項目的交付使用，同時也影響著銷售、銀行放款等方面，因此進度管理對于房地產的重要性也是不言而喻的。對于工程進度的管理貫穿項目管理的全過程。做好房地產工程的進度管理，主要從以下幾個方面進行：①做好項目進度計劃。針對總體計劃進行分解，制定出每一階段詳細的進度計劃；②嚴格按照進度計劃實施。在工程施工過程前，將審批后的進度計劃落實到具體實施的部門，將責任落實到人身上。為確保進度，建設需要的物品、資金也要進行計劃并跟上。定期對對照施工進度，查找原因，及時糾偏；③做好組織協調工作。房地產開發項目在工程建設階段涉及勘察、設計、施工、監理等各方參建單位，同時涉及交通、市政、供電、供水、燃氣、網絡通訊等幾十個部門和單位，甚至于最終用戶消費者的影響和制約。因此，房地產開發項目是一項復雜的系統工程，為了確保工程進度，必須做好組織協調工作，方能確保項目總體目標的順利完成。

3 結束語

房地產工程管理的范疇比施工單位、監理單位等企業所涉及的內容更加廣泛，因此要求房地產開發企業要更加注重房地產工程的管理，加強工程管理人才隊伍建設。在房地產市場競爭日趨激烈的今天，只有不斷提高開發項目工程的管理水平，才能夠促進房地產企業持續健康的發展，并能夠在激烈的市場競爭中占據有利的地位。

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2015-8-12