房地產開發項目管理要點及對策

李錦雄

（廣州市萬科房地產有限公司　廣東　廣州　510000）

房地產開發項目管理要點及對策

李錦雄

（廣州市萬科房地產有限公司廣東廣州510000）

現階段，房地產行業得到了快速的發展，人們對房子的要求也越來越高，如何提高房子的品質被房地產商們提上了議程，房子的品質將逐漸成為房地產企業的核心競爭力。在提高房子品質方面，其中非常重要的一環便是建筑施工過程中的工程管理活動，若是工程管理做得好，建筑的品質將會得到人幅度的提升。本文就房地產開發項目管理問題進行了系列研究，找出了管理存在的問題，并提出如何改進和完善項目管理模式，提高房地產項目管理水平。

房地產；開發；項目管理；質量

引言

近年來，房地產項目開發對于項目的管理也越發重視，通過房地產開發項目管理可以更好的提高房地產開發的經濟效益。從管理的內容來看，其中包括了多種管理方法和系統工程的觀點，并且在按照利學管理規律來進行組織和協調的過程中也可以更好的促進房地產項目朝著健康的方向發展。而房地產項目管理所涉及的內容較多，并且有著一定的綜合性，在管理的過程中還需要通過系統的理論知識來提高房地產開發項目。

1　房地產開發項目管理的概念

房地產項目管理屬于工程項目管理，具體是指房地產項目的管理者為了實現生產要素在房地產項目上的優化配置，爭取項目的成功實施，運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行的綜合管理。成功的項目管理不儀需要制定切實可行的計劃、設計科學的方案，更需要建立一支高素質的項目管理隊伍。

2　房地產開發項目管理要點

2.1成本管理

項目的成本關系到企業的利益，對成本進行合理的控制，是保證開發商經濟利益的重要措施。房地產開發是一項大規模的生產活動，資金對每個開發企業都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發成本主要包括土地費用、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、開發間接費、公共配套設施費和財務費等幾大方面。項目成本的管理分為策劃、設計階段的成本管理和包發、施工階段的成本管理。從國內外的很多資料來看，對城本影響較大的是策劃、設計階段的成本管理，成本管理的關鍵也要以第一階段的管理為重點。但目前很多房地產企業將第二階段作為成本管理的重點，雖然具有一定的意義，但對成本控制成效不佳。因此，要加強對第一階段的成本控制方案的選擇。做好投資的估算，從項目的設計之處就做好工程項目的成本管理和控制。

2.2質量管理

合格的質量是房地產業對房屋的最低保證，因為房屋建筑在起初一兩個月看小出任何質量問題，但是隨著時間的推移，質量問題就會逐漸凸顯，因此，在修建房屋時，要對人員、材料、機械、施工等力而嚴格管理和控制，做到量化要求，保質保量于此同時，對商品房的其他基礎設施也做出讓顧客滿意的承諾，做好暖通、排水等方面的順暢，此外，更要提高商品房的售后管理與控制，積極咨詢顧客的需要并做出滿意的回復與解決，組建專門的售后項日管理隊伍，對物業及房屋的維修做出及時的處理，并對顧客提出的意見和建議進行深入研究，為下一個房地產項目的決策和規劃提供可行性意見。

2.3合同管理

合同管理在房地產項目工程管理中占據著重要的地位。房地產企業首先應根據自身的特點建立相應的合同管理制度，確定相應的合同管理流程，這對減少訂立合同過程中的紙漏很有幫助，且標準化的操作模式有助于提高工作效率，并在實踐中不斷的完善。然后應推行實施合同示范文本制度，標準化的示范合同文本，有利于防止當事人在編制合同中的疏漏之處，并能有效地減少合同糾紛的產生。在合同中加入部分獎懲條款，對違約情形和違約責任的說明一定要清晰明了，這對工程管理的質量、進度、成本管控是非常重要的。

3　房地產開發項目管理存在問題

3.1管理人員專業素質低

房地產行業涉及到土地、規劃、施工、財務、營銷、法律、產權登記、合同管理等諸多領域，專業性很強，而且房地產開發不同于其他行業又有自身的特殊性。可是一些開發企業的管理人員要么是半路出家，要么是跨行業任職，對房地產項目管理的認識不夠深入，水平不高、欠缺專業性，無形中加大廠項目執行難度，推高了管理成本，增大廠經營風險。

3.2前期調研可行性不足

我國房地產開發最為常見危害最大的問題就是自目進行項目決策，在項目工程建設開展前期，并沒有做出相應的調查，其中包括項目的市場情況，項目建設可獲得經濟效益，項目工程運轉對公司資金的消耗等等。很多開發商拿到土地后就直接進行工程建設，使工程管理工作在工程建設前期不能有效的落實，最終導致后續一系列問題的產生。其中工程建設對資金的消耗導致開發單位的資金鏈斷裂，公司無法正常運轉，工程項目也會停比建設。

3.3缺乏全過程管理意識

所謂的統籌管理意識，即全程管理意識，我國一些較大的房地產企業在進行房地產開發的時候，基本上可以實現全程管理，包括對策劃、建筑、監理、物業等房地產開發的所有流程進行管理。目前許多房地產開發項目管理上對全程統籌管理工作力度不夠。

4　房地產開發項目管理問題的對策

4.1提高項目管理人員技術水平

要改變觀念，特別是高層管理者，要認識到“專業人做專業事”，房地產項目管理離不開具備專業技術和業務能力高素質人員重視人才引進，通過吸收經驗豐富的專業技術人員，能以相對較低的時間和財務成本，迅速提升項目管理的專業水平。加強員工培養，畢竟引進外部人員只是補充，加強自身團隊建設才是企業長遠發展的根本。

4.2加強項目前期規劃

前期的工程管理主要涉及到兩方面：①項目決策；②項目的設計。要對市場情況進行全面的了解，對于公司內部情況要進行全面的掌控，使得項目的決策具有合理性、科學性，將公司所承擔的風險盡可能的降到最低。對于項目設計階段，要以我國目前的建筑水平以及設計規范為基準，項目建設的目的是為了滿足市場需求，要考慮建筑的綜合性能，以及將節能、環保的綠色建筑理念融入到項目設計中，多方面的考慮工程項目進行對于環境、地區經濟造成的影響，協調工程項目與其的關系，避免工程的變更對工期的延誤、對資源造成的浪費。

4.3加強全過程管理

房地產項口管理不能單純的認為是買一塊地，蓋一棟房子，賣了就算完，這個過程中我們會和許多單位、部門，以及無數的業主發生千絲萬縷的聯系，要想在房地產行業站穩腳跟，要想獲得一個好的品牌形象，就必須深入的去研究探索，在項口管理過程中認真的汲取經驗教訓，加強學習，不斷提高業務管理水平，把各項工作做扎實，這樣才能應對激烈的市場競爭和復雜多變的外部環境。

5　結語

房地產項目管理是一個復雜的過程，它的順利完成不僅需要投入人力、物力和資金等要素，更需要對項目進行高效運營管理。房地產項目管理要從人力資源管理、決策管理、計劃管理、組織管理等方而加強，注重前期決策管理、強化設計營銷管理、實現人力資源動態管理、重視營銷控制工作、充分發揮管理優勢。通過這些強化管理的手段，不斷提高我國房地產項目管理水平，只有這樣，才能實現房地產行業經濟效益與社會效益的統一。

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F293.3

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1673-0038（2015）43-0121-02

2015-10-6