房地產項目前期工作對項目開發的影響研究

林凱

（金旺角實業發展集團有限公司　廣西南寧　530000）

房地產項目前期工作對項目開發的影響研究

林凱

（金旺角實業發展集團有限公司廣西南寧530000）

對于房地產行業來說，項目的前期工程是相當重要的，由于開發單位來取得土地使用權以后，到工程項目正式開始之前，開發單位應該將施工之前的報建工作做到位，這是開發項目最為重要的一項工作，原本有很大一部分的開發單位就是將前期報建工作作為外部協調工作，但是沒有從根本上意識到這項工作的重要性。然而，隨著我國房地產行業的不斷發展，前期工程的重要意義逐漸凸現出來。

房地產；項目前期；開發；影響

前言

通常情況下，房地產項目開發分為以下幾個階段，分別為前期報批階段、建設施工階段與銷售服務，原本人們都是將建筑施工過程當做是的項目開發的關鍵，這就導致了房屋工程在建立完成之后沒有辦法及時的賣出去，甚至有可能已經賣出去了，然而，卻無法保證有著較高的價格，房地產項目的經濟利潤無法提高，這是項目經濟效益無法得到保證的關鍵，這種現象出現的主要原因是由于項目的前期工作沒有做到位而導致的，房地產項目開發的前期工作具體指的就是《施工許可證》辦理之前的一切工作，其也是房地產項目建設階段一個不可獲取的重要部分。

1　房地產項目開發的立項報批階段

房地產項目開發的立項報批階段指的就是當開發商在取得建設用地以后，對所開發的項目展開前期的策劃，需要注意的是，一個項目是否能夠順利的開發出來，此階段的工作發揮著至關重要的作用。

對施工項目進行準確的定位，第一個階段，要將市場調研工作做到位，結合市場調研的具體資料對具體地點的環境進行分析，了解到市場的盲點、根據其周圍的區域特點來展開定位，比如，住宅要求市政的設置是不是趨于完善、生活技能是否齊全等等。

應該根據市場調研的具體資料，對工程項目的房型、面積大小以及建筑形態等等進行確定，從住宅方面來說，就其形態來看，主要包括高層、小高層、多層、低層等等。而從整個房型來看，則主要包括一室一衛、兩室一衛、兩室兩衛、三室兩衛等等，結合所處的具體位置來進行建筑形態的確定，在房型方面，需要確定去各種房型的比例分配情況、每一種房型怎樣展開面積的配比，這一系列因素的存在都在很大程度上影響著產品以后的興衰狀況、銷量狀況等等。如何才可以解決好這些因素之間的關聯，就應該積極的做好市場調研工作，進行市場情況的研究，不可以憑借著工作經驗進行判定，應該講實際的數據作為重要的參考資料，將市場需求作為其突破口，同時，再進行針對性的市場評估。

結合各個方面的影響因素，來確定出最為科學合理的規劃方案，如果上述內容已經被確定下來，就已經積極的組織進行方案設計，需要注意的是，對于項目規劃方案的設計應該盡量的超前，但是，不可以過分的超前，簡單說來，就是要在了解到當地的客源以及消費人員對此商品的接受程度才可以展開設計，例如，該地塊已經經過了慎重考慮，最終決定是住宅用地，則應該結合地塊的具體特征以及市場調研的相關資料，對住宅的具體類型進行確定，是建立高層建筑、多層建筑，還是別墅等等，進而再按照產品的具體類型來展開科學合理的規劃，確定建筑的風格。此外，還有一點需要注意的是，在與周邊樓盤進行對比的時候，必須要有著一定的超前意識，同時也應該確保能夠為市場所接受。

項目的規劃方案報批，當項目的規劃方案已經設計結束之后，就應該及時的向政府主管單位來申請報批，此向工作的重點就要了解到和政府主管單位的談判，然而，不可否認的是，房地產單位開發項目的最根本性目標就是要保證自身的經濟效益與社會效益。方案設計的基本依據之一，就是要進行規劃設計條件的確定，其對于容積率、綠化率、退紅線等技術指標提出了相應的規范與要求。通常情況下，房地產單位應該從經濟效益的方面來考慮，要確保容積率的充分性，最好其要大于實際的規劃條件。然而，需要注意的是，對于綠化率、日照間距等指標通常都要比設計條件要求的底線，這就需要政府方面的人員需要與房地產建設方這兩者之間進行積極的溝通與談判，進而使得規劃方案可以盡快的通過審批，此環節的工作具有著非常重要的意義，通常情況下，房地產企業都會提前做好相關人員的而培訓，然后由他們來全權負責此項工作。

2　房地產項目開發的勘查設計階段

當規劃方案通過報批以后，就應該積極的展開地質勘察與施工圖紙的設計工作，目前，很多的房地產開發單位都開始從根本上認識到設計的關鍵意義，為了能夠盡可能的控制項目成本的投入，在項目勘察設計的過程當中應該科學合理的控制。

對項目的設計工作展開限額設計與獎懲方案的設置，應該積極的采取有效的措施來促進設計人員經濟觀念的不斷提高，通常情況下，房地產開發單位都有固定的施工圖設計單位，因此，應該最大限度的發揮這些單位的作用，對設計方案進行合理的優化，同時還應該結合各個方面的因素進行經濟效益的對比，在確保工程各方面的功能滿足要求的基礎之下，應該從根本上發揮著設計人員的潛力，當確保限定資金的基礎之下來確定出最為科學合理的設計。在此，需要強調一點，進行限額設計并不是盲目的控制工程的投資成本，還是力爭在最合理的投資成本之下來為工程項目創造最為理想的經濟效益。

對于相對而言較為復雜的工程項目，則需要展開設計監理工作。當前，設計監理的重要作用正逐漸凸顯出來，作為房地產開發上，應該積極的利用設計監理的作用，來保證項目的質量，對工程項目的成本進行科學合理的控制。

3　房地產項目開發的招投標階段

3.1招標文件的編寫

不管是公開招標還是邀請招標，招標文件為建筑項目施工指標工作的重點，其不僅對編制標底有著重要的影響，同時其對于投標企業的報價也有著非常重要的影響。所以說，招標文件的具體內容在很大程度上影響著招標工作的效果，其也在很大程度上影響著工程的投資效益，需要注意的是，對于招標文件的編制應該安排公司的專業單位負責進行編制，在招標文件當中，需要包含以下幾個方面的內容：招標工程綜合說明、招標方式方法、施工材料的工藝方式、材料差價的處理手段、工程款項的支付手段等等。

3.2認真審查圖紙，確保編制標底的合理性

標底所體現出來的是建筑工程產品的價格，其是按照目前正在實行的國家定額、費用、材料價格等規定進行計算，將施工能力當做是標底，應該嚴格的遵循公平競爭原則，進行標底的編制，需要注意的是，對于標底的編制應該有著充足的時間，對于工程量的計算應該確保其準備性，對于定額和材料的價格應該確保其科學合理性。

3.3施工合同的簽訂

在招標結束之后，施工合同的簽訂也是十分關鍵的一個步驟，在此期間，施工方與工程造價已經確定下來，文章作者結合自身多年的工作經驗，根據招標文件的具體內容來對中標單位的投標文件進行認真全面的審核，應該從中去檢查去其與招標文件存在著區別的地方，同時，和中標單位來進行積極的溝通與協調，適當的將合同價款壓低。這對于降低工程的投資造價具有著非常重要的意義。在進行項目報建的時候，房地產企業應該進行項目部的建立，對施工現場展開三通一平的工作，當施工合同被簽訂下來以后，施工方進入到施工現場就可以展開施工。此外，對于質量、安全監督委托、施工許可證等流程可以交替的展開，這樣一來，不僅可以提高項目報建的效率，還可以確保工程項目能夠在計劃的時間之內完成。另外，在工程項目前期的施工階段，必須做好與外界的溝通與協調。

4　結束語

綜上所述，將項目立項報批階段、項目勘察設計階段與項目招投標階段的工作做到位，同時，還需要積極的做好公共工作，進而使得工程的施工質量與進度得到較好的保障，同時，還可以有效的控制項目的投入成本，樹立產品的品牌形象，促進項目經濟效益的不斷提高。

[1]張海清.中國知名房地產開發企業發展趨勢[D].上海交通大學，2009.

[2]高秀英.城市房地產開發可持續發展理論與評價[D].西安建筑科技大學，2001.

[3]李靜.我國房地產開發模式探討[D].華東師范大學，2006.

[4]馬凌.關于我國房地產開發企業可用融資方式的探討[D].首都經濟貿易大學，2006.

F293.3

A

1673-0038（2015）38-0171-02

2015-8-29

林凱（1983-），男，主要從事房地產開發工作。