論實行物業酬金制推進高層建筑消防設施建設的必要性

黃海永

（浙江省杭州市公安消防支隊西湖大隊）

論實行物業酬金制推進高層建筑消防設施建設的必要性

黃海永

（浙江省杭州市公安消防支隊西湖大隊）

隨著科學技術的發展及信息技術的進步，社會各個領域都在飛速發展，高層建筑的多少也逐漸成為一個城市的發展速度的重要標志。但近年來高層建筑的火災頻頻發生，使得高層消防安全成為一個社會性難題。本文就針對眾多高層建筑現存的兩種物業計費管理體制分析兩種制度的優劣，并提出高層建筑中物業酬金制取代包干制是必要的、可行的，通過不斷的完善，推進酬金制也是有效預防高層火災、加強管理的一個行之有效的方法。

消防設施；高層火災；包干制；酬金制

隨著社會的發展及各項技術的進步，人們的工作、生活都發生了翻天覆地的變化，越來越多的人由農村走向城市，從平房搬遷至了高層樓房，高層建筑的多少也逐漸成為了一個城市發展繁榮、快速與否的重要標志。但近年來高層建筑火災頻頻發生，給國家和人民群眾的生命及財產造成了巨大的損失。

就我國現狀而言，我國每年發生火災約4萬起，死亡2000多人，傷殘3000～4000人，每年火災造成的直接財產損失10多億元，尤其是造成幾十人、幾百人死亡的特大惡性火災時有發生。

1　造成高層火災損失慘重的主要原因

1.1高層建筑本身具有的局限性及難度

由于高層建筑本身層數多、垂直距離長，空氣對流加上高層住戶多，存在的可燃物也多，導致其一旦發生火災，就燃燒猛烈，蔓延迅速，疏散難度極大，再加上有的高層建筑防火隔離處理的不好，致使高層建筑施救工作難度極大。

1.2消防設施配備不完善且配備標準良莠不齊

就杭州城區高層消防設施現狀來說，主要有：消防設施配備不符合規范要求、擅自降低消防技術標準、應設控制中心報警系統不規范、消防電源無法保證消防用電設備需要、防排煙系統設計施工隨意性大、不具備消防電梯功能、防火門、防火卷簾材質各異。

導致上述問題產生的根本原因：①建設、設計、施工單位和業主消防安全意識不強，對高層民用建筑防火了解不深。②經濟制約了消防建設安全的發展。為了“節約”成本，降低消防技術標準，埋下大量火災隱患。

1.3物業包干制的弊端日益顯現，為物業管理及火災埋下隱患，酬金制計費方式應運而生

我國物業服務目前主要有兩種計費方式：包干制和酬金制。

包干制，指的是業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或承擔。實行包干制，物業服務費包括物業服務成本、額定稅費和物業管理企業的利潤。從理論上來說，包干制收費模式易于操作，簡單便捷，強化了成本意識，有利于企業集約經營，但是近年來的人工物價不斷上漲，而國家對物業費的定價并未跟上現實情況，很多物業管理企業采用降低服務質量或減少服務類型等不正當手段壓縮費用和成本，以此謀取更多利潤。萬科物業總裁朱保全在“長江論壇”上的主題發言說道：“其實今天在物業服務公司的開支中比例占最大的是什么，大家都知道是人工成本。我覺得這種現象是不合理的。物業管理之所以能存在，其根本原因是需要對物業進行維護。但實際上現在我們的物業費支出大部分用在為業主提供公共服務上，物業費中真正用于設施設備維修維護的比例是非常低的，而且這個費用也是在沒有非常專業的監管的情況下用掉的，甚至也有一些企業把這部分費用挪作他用。”現實中，物業管理企業和業主雙方的矛盾點多集中于此，而對物業管理企業（尤其是住宅型物業管理企業）最大的負面報道也多在于此。

案例：2014年的一個夜晚，杭州的任先生家中無人，但家外防盜窗發生火災，后經消防部門判斷是由外來火源引起。于是任先生將物業公司告上了法庭，原因是物業公司不但沒有盡到物業應盡的義務，還違反了國家規定，阻擋了消防通道，導致消防車輛無法進入，使救火錯過了最佳時機，嚴重影響了救火效率。他要求物業公司賠償護欄和窗戶財產損失3560元和精神損失費5000元，共計8560元。

近年來，類似以上的案例屢見不鮮。目前國內的很多物業公司經營狀況不好，包干制的局限性日益顯現，物業收入能維持人工成本已經不錯了，對于消防設施維護保養的投入非常的低，為火災的發生埋下隱患，所以執法部門只是單一的對物業公司處罰進行管理，并不能真正根治源頭。那么如何解決消防設備設施在管理上的安全隱患，保證消防設備的正常運作呢？酬金制計費方式應運而生。

2　酬金制計費方式將成為一種趨勢，并且具有可行性

目前，全國市場上主流的物業收費方式仍為包干制。伴隨著物業市場的日趨完善，北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢等城市的物業管理企業在非住宅物業管理（多為高層建筑）的項目上，逐漸由采用包干制轉變為采用酬金制，贏得了業主的認可，也在一定程度上解決了收費難的問題。

所謂酬金制，就是在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額，提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。

酬金制的收費模式，較包干制雖然操作復雜，但卻更能體現業主的主體地位，發揮業主的監督機制，同時酬金制運作規范、財務透明，緩解了企業與業主雙方的矛盾，增加雙方的信任感。更為重要的是，目前只有在酬金制的管理模式下業主才能真正的體驗到物業企業的服務標準和運作模式，也才會積極的配合物業企業對小區的管理，比如在設備設施維修費用不足的情況下，同意增加維修費用，體現了業主的自主管理，同時也減少了物業管理企業和業主在物業收費方面的矛盾；對物業管理企業而言，服務支出的多少對企業利潤沒有直接影響，有了固定的酬金，則企業不必考慮多元化經營。

3　推行酬金制還需完善

雖然酬金制更加透明、合理、市場化，但是它的推行有必要通過明確和完善實施細則，解決好關鍵環節的操作規范問題，否則就很容易背離初衷，引發新的矛盾。

3.1對物業服務成本支出的抑制辦法

酬金制的企業利潤直接取決于物業服務支出，因此酬金制收費，應該給物業管理公司注入控制和減低成本的內在驅動力，可由業主和物業管理企業雙方協商制定獎懲措施，物業管理方努力提高管理水平、減少管理成本，業主方給與物業管理企業一定比例的獎勵，這樣，既體現了公平公正，又有利于管理方法的不斷改進，能夠實現物業管理企業和業主利益的雙贏。

3.2物業管理企業納稅基數的核定問題

由于酬金制預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，所以在預收物業管理費用中，除了支付給物業管理企業的酬金部分，其余都不是物業管理企業的收入，不應交納營業稅等相應稅金，如果硬性要其以物業服務費總額為基數繳納，稅費勢必會被列入直接支出，最終轉嫁到業主頭上。對業主的集體消費征收營業稅既不合情也不合理。所以推行酬金制，應從法規上明確物業管理企業納稅基數的確定細則。

3.3對業主物業管理知識進行培訓，保證物業管理酬金制的良性運行

酬金制的推廣仍然有賴于業主對物業管理知識的認知，提高業主和業主委員會的管理能力，這樣才能做到業主對物業管理企業的有效監督，如果業主完全依賴每年一度的外部審計工作，則會減少對物業管理企業的監督效力。同時，業主對物業管理知識的匱乏，容易讓物業管理企業和業主之間產生不必要的分歧，形成溝通和理解上的障礙。

3.4政府主管部門監控機制的建立問題

物業收費問題一直是業主和物業管理企業之間最主要的矛盾，業主拒絕交納物業管理費的問題時有發生，如果推行酬金制，則拒絕繳納費用就不再是業主和企業之間的利益關系，而是單個業主和所有業主之間的利益管理。物業管理企業作為受雇傭一方，無權干涉業主之間的利益問題，但是如果這類問題嚴重，勢必會影響到對整個物業的健康、有序管理，所以需要出現第三方（政府主管部門或社會監督機構）來解決這些矛盾糾紛。可以通過法規，推行協商、仲裁、訴訟等一系列的方法來解決類似問題。

綜上所述，目前我國在物業普遍實施包干制物業，一定程度上威脅著我們的消防安全。由于高層建筑的復雜性以及其火災的難控制性的特點，推行酬金制是更加符合高層建筑的實際情況，更能有效的防止高層火災的頻發，同時也能提高全民的消防安全意識，使人人都能參與到消防安全工作中來，防患于未然。當然它的推行也是一件非常艱巨的事情，也必須有上級部門加強對相關部門及單位的監管監督，使整個社會形成一種人人防火，構建城市良性的消防安全氛圍。

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1673-0038（2015）18-0152-02

2015-4-10