淺談房地產高速發展存在的問題

李秀儀

（江門市建筑設計院有限公司　廣東江門　529000）

淺談房地產高速發展存在的問題

李秀儀

（江門市建筑設計院有限公司廣東江門529000）

通過觀察現在房地產的發展狀況，及根據筆者的設計經驗，比較一些合作房地產的情況，了解房地產業中的開發過程中問題日益突出，亟待解決。本文提出現在房地產高速發展存在及帶來的一些問題。

房地產的發展；房地產開發存在的問題；建筑設計的影響

1　房地產的發展情況

我國房地產經歷了一個“從無到有、從有到優”的歷程。從1998年開始中國進入了商業住宅時代，個人購房漸成主流，住宅建設發展速度驚人。其原因：①國家政策的支持，城鎮住房政策發生了較大的變革；②為了應對金融危機的時期，國家財政的積極支持，使得房地產行業成為我國經濟的主要支柱，這多方面的原因使得房地產行業形成了發展的高潮。

2　房地產高速發展存在的問題

近年來，房地產發展蓬勃，開發利潤的提高，使得更多人投入房地產開發的行業中，但并不是所有開發者都能做到“健康”開發，導致市場混亂，產品質量良莠不齊。并且部分開發商過渡追求利益的最大化，使得部分住宅開發者急功近利，只追求利益而忽略了產品的質量，只想在各方面各環節中對資源進行壓縮，而忽略產品精品化。種種因素導致房地產的存在著諸多的問題。

2.1前期研究不夠深入

開發前期對于地塊及市場要求的研究不夠深入，定位尚未有足夠成熟的理論，加之時間較短，規劃階段并不能足夠的理清各方關系，隨著開發進度和項目運營的不斷深入，一些影響項目繼續開發的障礙因素開始陸續浮現。從土地定位、目標客戶群定位、產品定位這些都是房地產投資成敗有著至關重要的作用。這些都是決定一個樓盤規劃的方向問題，如果沒有研究透切，某一方面的改變都可能導致整個規劃的重來。或者開發過程中才發現一些本不該此階段產生的問題。此時，再調整整體規劃方案，就會嚴重影響了開發的進度，并產生一系列的惡性影響。

2.2“水土不服”之不接地氣

隨著房地產市場越來越開放，有越來越多的房地產商逐步進軍全國各省各市，但是每個城市的市場環境都有其的特殊性的，也使得部分房地產在異地開發的過程中總會遭遇各種各樣的問題。例如，近幾年又較多房地產進入江門，雖然外來房地產在定價策略和銷售策略上確實能引起一陣的熱潮，但是外來大鱷不接“地氣”的做法也為其增添了不少麻煩。不可否認，這些外來的房地產在外地確實有傲人的業績，但是事實證明，不切實際的搬硬套也完全有可能讓成功的經驗變成失敗的教訓。

江門屬于三線城市，整個城市的生活步驟較慢，人們的生活觀念跟大城市有很大的區別，這里的人更注重生活的舒適性。某房地產在樓盤根據自己住宅設計的一套標準用在此處，就顯得“水土不服”。某些房地產已較為成熟，基本形成一套自己的操作標準，對設計、施工、造價等方面都有詳細的要求。從大體來說，這是一個很好方面，但開發商在制定此標準的時候并沒有根據各地域的具體情況設置不同的標準，而是根據在某地有了好的業績就生搬硬套，這顯然是不可行的。

住宅設計應要求精品化，要摒棄那種照套圖紙的陳舊設計手法，通過深入的市場調查，對各類住宅設計進行對比研究，多方面應用科技成果，設計出價值更高的精品。

2.3開發順序混亂

任何項目都存在一個依次進行的邏輯順序，房地產項目當然也不例外。項目開發全生命周期中，需按照開發價值鏈和開發流程，確定各大階段，這些階段可能有同時進行的交集部分，但總體上要符合基本程序。在每個開發階段都存在它所必須的開發時間，特別是勘察、設計、施工這些階段。如果在某階段并沒有完成就開始下一階段，這種無視項目開發中的客觀規律，肆意改變開發程序，完全打亂正常的開發節奏。比如，在項目可行性研究未完成就進場勘測；在業態定位不明的情況下就開始進行初步設計乃至施工圖設計；再比如，冒著違規操作的風險，未獲取施工許可證，就進行基礎和主體施工。為了追求表面的速度，而并沒有根據房地產開發所固有的邏輯順序進行開發，造成的后果就是，一旦與前置工作的要求相悖，就必須否定已進行的工作，重新來過。于是乎，設計變更，停工改造等接踵而來，完成打亂了開發節奏，開發進度嚴重滯后。接下來，當出現工期延誤后，趕工的情況在所難免，建筑工藝自然無法保證，從而影響到建筑質量和產品品質。

2.4對建筑設計行業帶來的影響

在房地產開發中，建筑設計是生產力，建筑設計所產生的市場效應對開發商的市場營銷有著重要的意義。反之，設計不以市場導向為設計理念，不重視工程質量，再好再華麗的設計成果，也會事開發企業的經濟效益打折扣。本應是相輔相成的兩個行業，但在現在的市場發展情況下，卻變成了房地產主導了一切，設計院及設計師在整個房地產開發及設計過程中并沒有起到其應有的作用。對于一些較小規模的設計院，房地產的設計成了設計院主要的產業重心，他們主要的設計任務都來源于房地產的產品設計，這種情況下，導致這類設計單位為了迎合房地產商而在設計過程中主要以房地產商的意見和喜好為主，并沒有切實根據市場為主導和發揮自身的專業特長來做設計。

在房地產急功近利，盲目追求開發速度的情況下，不斷壓縮設計階段的工期。設計院在不正常的設計周期下進行設計，使得各設計師日夜加班趕圖。在這情況下做出的設計效果并不理想，由于時間的關系很多本應考慮的問題并沒有考慮全面，并且可能各負責人對圖紙的審核、校對不夠細致。倉促的出圖，導致施工現場發現圖紙問題較多，拖慢施工進度。種種問題的產生，是的設計院的整體口碑下降，難以形成品牌效果，對設計院的后期成長帶來不利的影響。對設計師，特別是新人來說更加不利，在設計行業中，本來屬于一種師傅授業解困惑的模式，但現在大多數情況是新人還來不及學習就被趕鴨子上崗了，導致這類新人在懵懂的情況下就開始做設計，更多時候需要自己摸索前進，缺少了不少前輩們的經驗授予，加長了成長的時間。

3　結語

房地產商及設計者都需要發揮更多的社會責任性，并不能為了追求個人的利益而忽視社會的發展。房地產的發展需消除一些不良的惡疾，行業之間應有更多的良性競爭，使得整個市場有序發展；設計者更多的需要站出來，指出發展商的不是，而不是盲目的服從。通過各方的努力，使得整個房地產行業及建筑行業健康發展。

[1]網絡.中國房地產當前的形式與發展前景.[2]張潔.建筑設計與房地產的關系.

F293.33

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1673-0038（2015）31-0271-02

2015-7-1