小城鎮居住用地容積率控制探索——以《永清縣老城片區及渠東片區控制性詳細規劃》為例

李爽

（上海翌德建筑規劃設計有限公司　上?！?00040）

小城鎮居住用地容積率控制探索——以《永清縣老城片區及渠東片區控制性詳細規劃》為例

李爽

（上海翌德建筑規劃設計有限公司上海200040）

我國經濟欠發達的小城鎮由于對人口吸引弱、房地產項目盲目擴建，其供需失衡趨勢明顯急需規劃控制引導。本文以永清縣老城片區及渠東片區控制性詳細規劃為例，通過分析小城鎮居住用地容積率現行控制困境入手，提出適用于小城鎮居住容積率的控制對策及取值核定方法。

小城鎮居住區；容積率

1　引言

近年來我國小城鎮由于對人口吸引弱、房地產項目盲目擴建，供需失衡趨勢明顯，急需規劃控制引導。居住用地容積率作為控制住房開發的核心指標，是重要的規劃引導控制指標。本研究以河北省永清縣為研究對象，探討小城鎮居住用地容積率控制對策，提出合理的取值方法。

2　小城鎮居住用地容積率現行控制困境

2.1失去控制難與總體規劃對應

目前很多小城鎮政府批復項目多為高容積率居住項目，居住容積率面臨失控狀態，其已批已建項目平均容積率通常遠大于總體規劃確定的平均容積率。究其失控原因，主要因居住用地容積率控制多以經濟利益為導向，忽視人口實際需求所致。

2.2缺少不同區域差異考量

因城區建設年代的不同，新舊城區內在建設特征、開發邏輯存在很大差異，其居住用地容積率控制價值導向也應有所不同。舊城改造更新過程中各方利益的經濟平衡是其控制的主要考慮因素。新城平衡過高的已批已建項目容積率、重塑小城鎮風貌特色是其控制的主要考慮因素。然而小城鎮居住建設開發中缺少不同區域差異考量，經常采取“一刀切”的控制手法。

3　小城鎮居住用地容積率控制對策及方法

3.1根據總體規劃核算平均容積率

基于失控現狀，可通過類比分析借鑒經濟社會發展條件相似城市的相關指標，確定城市人均居住建筑指標，結合總體規劃的預測人口數量計算居住建筑總量。根據計算得出的居住建筑總量除以規劃區內居住用地面積，確定平均容積率，綜合核算如下式：

公式1：平均容積率=（規劃期內常住人口×人均住宅建筑面積）/規劃區內居住用地面積

3.2依據分區差異核定容積率

3.2.1舊城更新區以經濟平衡為導向核定

小城鎮舊城更新區主要通過市場化方式運作，在改造過程中，應制定合理容積率既要保證公眾利益，也要保證開發企業有一定贏利空間，即下式2：開發總產出Vt-開發總成本Ct≥開發總成本Ct×毛利潤率Rp。

拆遷安置以就地安置居多，其開發總產出為除去拆遷安置面積的住宅開發建筑面積乘以房屋均售價即下式3。開發總成本主要由土地出讓費用、稅費及行政事業費、建安成本、園林市政工程配套費用及不可預計成本等組成，即下式4。綜合公式2、3、4即得舊區居住區更新容積率測算公式5。

公式3：開發總產出Vt=（總建筑面積-拆遷安置面積）×房屋均售價/m2=（開發容積率FAR×地塊面積S0-原有地塊容積率FAR0×地塊面積S0×拆遷安置比率Rc）×房屋均售價P0=（FARFAR0×Rc）×S0×P0

公式4：開發總成本Ct=土地出讓總費用+稅費及行政事業費+建安總費用+園林市政工程配套等費用+不可預計成本=（土地出讓地價P1×地塊面積S0+園林市政工程配套等費用P2×地塊面積S0+建安成本P3×開發容積率FAR×地塊面積S0+稅費及行政事業費P3×開發容積率FAR×地塊面積S0）×（1+不可預計成本比率Rd）=[S0×（P1+P2）+FAR×S0×（P3+P4）]×（1+Rd）

公式5：（FAR-FAR0×Rc）×P0-[P1+P2+FAR×（P3+P4）]×（1+Rd）≥[P1+P2+FAR×（P3+P4）]×（1+Rd）×Rp

3.2.2舊城保護區以風貌留存為導向核定

小城鎮風貌特色留存作為舊城保護區的居住用地容積率控制原則，盡量維持保護街區原有容積率，對商住混合用地容積率適當提高地塊容積率。

3.2.3新城開發區以平衡整體容積率導向核定

小城鎮新區開發區由于其多為凈地開發建設成本相對舊城更新較低。在對新區開發區進行容積率賦值時，應在總體規劃核定的用地量、建設量去除已批已建項目及舊城規劃項目的用地及建設量基礎上計算。

4　《永清縣老城片區及渠東片區控制性詳細規劃》居住用地容積率控制探索

4.1規劃用地概況

本項目所處的永清縣隸屬河北省廊坊市，位于河北省中部，京、津、保三角地帶中心，有較為便利的交通區位條件，規劃范圍總面積2440.74hm2，規劃以中干渠為界分為東西兩個片區。

4.2平均容積率測算

本次規劃范圍開發居住用地總面積約700hm2，依據總規人口容量為23.5萬人左右。對比日韓及歐美發達國家的人均住宅建筑面積以及國家2020年小康指標體系后取值將規劃期2030年人均住宅建筑面積定為45m2。代入平均容積率測算算式計算得出居住用地平均容積率約為1.5。

公式6：平均容積率=（規劃期內常住人口×人均住宅建筑面積）/規劃區內居住用地面積

4.3分區容積率核定

4.3.1舊城更新區容積率測算

以更新效益性為原則調整容積率，測算公式7。其中FAR為更新后容積率、FAR0為現狀拆遷地塊平均容積率、P0為房屋均售價、P1為土地出讓地價、P2為園林、市政工程配套、P3為政府行政性事業收費、P4為建安成本、Rd為不可預計成本、Rp為毛利潤率。

公式7：（FAR-FAR0×Rc）×P0-[P1+P2+FAR×（P3+P4）]×（1+Rd）≥[P1+P2+FAR×（P3+P4）]×（1+Rd）×Rp

依據以上公式，預期房屋均售價取值依據搜房網2015年3月新建房屋均價6000元為基準，乘以CPI指數，得出預計2017年房屋均價7000元/m2（建筑面積）。土地出讓價、園林市政工程配套、政府行政事業型收費、建安成本等數據根據網絡公開資料取中位數為測算依據，拆遷安置比按地方通行標準，1：1的比例計算。根據行業經驗，不可預計成本一般為前列確定成本總和的10%，毛利潤率按20%取值。取現狀拆遷地塊平均容積率0.85，運算得出符合經濟平衡的最低容積率為1.80。

4.3.2舊城保護區容積率測算

舊城保護區多為近代建設低層四合院、少量多層建筑，體現濃厚的河北建筑及街區風貌，測算其范圍內居住地塊容積率為1.3。因考慮舊城保護區的多樣性使用功能，多數地塊劃定為商住用地，適當提高地塊容積率到1.5。

4.3.3新城開發區容積率測算

規劃范圍內新城開發區未批地塊居住用地面積為130hm2，規劃范圍內已批已建建設及舊城規劃項目居住用地共570hm2、居住建設量共計881萬m2，測算得出新區開發地塊未批地塊容積率整體按1.3進行控制。

5　結語

本文從小城鎮居住用地容積率現行控制困境入手，提出控制對策，為控規中對居住區容積率賦值提供相對完善的方法，具備一定的量化操作性。但具體測算方法的探索還有待不斷深入研究。

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TU984.114

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2015-6-18