構建三有機制提升宜居城市建設水平

羅春度

（永安市房產管理局）

構建三有機制提升宜居城市建設水平

羅春度

（永安市房產管理局）

本文主要分析物業小區管理中存在的“三無”現象，針對具體地區的實踐探索，闡述取得的成就，并總結經驗，提出相關的建議和措施，以期進一步提高我國宜居城市建設的水平。

三有機制；宜居城市建設；建議

物業管理是房地產綜合開發的延續和完善，是現代化城市管理和房地產產業鏈中的重要組成部分。物業小區是城市組成的重要單元，其服務與管理是城市管理的重要組成部分。目前，我市住宅小區特別是舊小區普遍存在“三無”現象。

1　宜居城市建設中的“三無”現狀

①管理主體缺位。部分老舊小區未成立業主委員會，未委托實施專業化物業管理，小區公益事業、日常管理處于放任狀況。②管理資金缺乏。這些舊小區大多在20世紀80、90年代建造，未歸集住房專項維修資金，未收集物業服務費（僅從自來水費中代扣每戶7.2元/月的垃圾處理費，用于日常衛生清理），小區公共設施設備陳舊破損。③管理機制空白。由于小區缺乏自治管理的主體，內部約束和監管制度缺乏，衛生保潔、小區治安等處于無序狀況，給城市管理、治安帶來了一系列問題。

2　實踐探索

2.1改進實踐

針對這些狀況，近年來，我市出臺了《關于進一步加強住宅小區物業管理的意見》，以進一步健全完善物業行業監管和聯動協調機制，明確主體責任、監管責任、維護責任，構建住宅小區物業管理長效制度。特別是對住宅小區內違規裝修、違規搭蓋等問題，建立了聯合執法機制，有效減少推諉、扯皮的現象，采取強有力措施，遏制這一現象的蔓延。

2.2發展成就

物業服務是房地產綜合開發的延續和完善，是現代化城市管理和房地產產業鏈中的重要組成部分。近年來，我市按照“有人管事、有錢辦事、有章理事”的“三有”目標，不斷推進住宅小區物業服務專業化和規范化管理水平，構建管理體系。①積極培育物業服務企業。一方面，采取嫁接、扶持相結合的辦法，引導沿海地區物業企業落戶永安，同時，積極鼓勵創辦本地物業企業，建立優勝劣汰的市場機制。迄今，共有10家外地物業企業入駐永安，創辦本地企業25家，從業人員達1448人。上一年度，行業經營總收入4021.14萬元，稅收收入357.95萬元。另一方面，對新開發的住宅小區，全面推行物業服務專業化管理。2014年，共有12個商品房預售項目與物業企業簽定前期服務合同，接管面積126.36萬m2，努力推動住宅品質與物業服務品位的同步提升。②加強規范管理。制訂出臺了《永安市住宅小區物業管理規定》，進一步明確、落實物業管理相關責任部門的法律關系和職責，推動齊抓共管合力的形成。今年來，又牽頭擬訂了《永安市人民政府關于進一步加強住宅小區物業管理工作的意見》，從“切實加強住宅小區自治管理”、“有效落實小區管理各項經費”、“加大物業服務企業扶持和監管”以及“健全完善評先評優激勵機制”等四個方面提出進一步構建住宅小區物業管理長效機制。③強化監督考評。充分運用《物業企業百分制考評標準》，建立每季度一次的抽查考評和每年兩次的綜合總評，強化物業企業外部監督，提高規范化管理水平。建立了全市性的物業服務投訴平臺，物業投訴、調查取證、處理等流程進一步完善，糾紛和矛盾化解機制進一步健全。迄今，我市已有111個項目770萬m2物業小區接受物業企業專業化服務，成立業主委員會達99個，歸集住宅專項維修資金18372萬元。2個小區獲得“福建省級物業管理示范項目”，8個小區被評為“三明市級物業管理示范項目”。住宅小區物業服務在優化人居環境中的積極作用進一步發揮。

2.3深度發展方向

住宅小區是城市組成的重要單元，小區物業管理是城市管理的重要組成部分。當前，我市住宅小區特別是舊小區大多未成立業主委員會，未委托實施專業化物業管理，小區公益事業、日常管理處于無序放任狀況，物業服務費收取難，公共設施設備缺失或陳舊破損，由此給城市管理、小區治安帶來一系列問題。為此，要從體制、機制上進行轉變，建立住宅小區管理的長效機制。

3　構建三有機制，推進宜居城市建設的建議

3.1要落實“有人管事”制度

①要強化街道、社區城市管理職能。轉變當前街道重項目、重經濟、輕城市管理的狀況，完善年度考評體系，加強對街道城市管理的績效考評分值，同時，整合其相關職能機構，健全完善街道領導掛包社區制度，使其工作重心轉移到城市管理、社區管理中。②要積極擴大業主委員會組建覆蓋面。目前，我市大部分小區特別舊小區未成立業主委員會。要依照相關法規規定，由街道履職牽頭會同有關部門指導住宅小區做好業主委員會組建和換屆工作，選擇熱心公益事業的小區業主，配好業主委員會班子。要建立目標責任考核制度，“十二五”期間，各街道轄區符合條件的小區業主委員會組建覆蓋面要力爭達到100%，對一時無條件成立的小區，由社區居委會代行其職責，從而從主體上真正落實“有人管事”制度。③要推行住宅小區專業化物業管理。目前，舊住宅小區大多依托社區居委會雇傭保潔員進行日常簡單保潔。要通過政策傾斜等相關措施，引導物業企業入駐小區尤其是舊小區，促進小區物業服務市場化、規范化運作。對入駐舊小區的物業企業，按一定標準給予開辦費補助，并在5年內全額返還所接管舊小區的營業稅。

3.2要落實“有錢辦事”制度

①要落實住宅小區基礎設施整治經費。對于公共設施設備嚴重破損、缺失以及外立面陳舊、脫落的舊小區，由街道牽頭逐個排查、匯總，列入近兩年內城市建設戰役的重要內容，由市財政撥出專款，并發動小區業主按3%的比例配套籌資，進行專項整治、配套完善、美化綠化、改造提升。②要建立舊小區物業服務費繳納和專項維修資金歸集制度。對未繳納物業服務費用和歸集專項維修資金的舊住宅小區，由各街道辦事處和所在社區居委會指導業主委員會召開業主大會，按照20元/戶·月的標準，依照法定程序委托自來水公司從水費中代扣，以確保舊小區日常保潔等費用。③要落實住宅小區管理專項經費[1]。建議市財政每年預算安排60萬元以上，專門用于業主委員會日常管理補助和住宅小區管理評先評優經費。“十二五”期間，按20%幅度逐年遞增（可從物業企業每年上繳的約100萬元稅收返還），由房管部門統一管理。一方面，建立補助制度。對無歸集專項維修資金的舊小區，成立業主委員會時予以補助3000～5000元的開辦費。對業主委員會專職人員（500戶以下小區設定1人、500戶以上小區設定2人）按300元/人·月標準支付誤工補貼。另一方面，要建立評先評優激勵機制。由房管部門牽頭會同有關部門和街道、社區制訂“物業管理示范小區”、“優秀業主委員會”、“優秀物業服務企業”考核辦法，實行每年一次評選，分不同層面和類型，按2000元至6000元不同標準予以獎勵，通過以獎代補的辦法，落實小區業主委員會日常管理費用。

3.3要落實“有章理事”制度

①要健全小區管理各項規章制度。房管部門和街道辦事處要依照各自職能和有關法規、規章，結合小區自治管理實際，指導建立、完善業主大會和業主委員會議事規則、小區管理經費籌集制度、物業管理考評制度、保潔制度和綠化養護制度等，以制度管人、管事[2]。小區內用于出租經營的房屋，必須由所在業主委員會同意并提供書面材料，否則，工商管理部門不予辦理注冊登記及年檢，房管部門不予辦理房屋租賃備案登記。對欠繳物業服務費、違規搭蓋、違規裝修和改變用途的房屋，要予督促落實整改措施，在補繳物業服務費及落實整改并經社區居委會驗收出具證明后，房管、國土部門方予辦理產權交易過戶、抵押登記及出具就學產權證明等，并將其作為前置要件進行把關。②要建立小區各類違章整治聯合執法機制。目前，一些小區內違規搭建、違規裝修、違規飼養、違規種植以及違規改變房屋用途等現象嚴重，而且呈蔓延趨勢。由于涉及法規、部門多，行政執法手段弱，且存在推諉、扯皮現象。因此，應由市城管委牽頭，建立相關執法部門聯動機制，進行綜合整治。對一些難點、重點問題，必要時采取停水、停電等強有力的手段和措施，督促整改落實。③要完善小區管理監督考評制度。要進一步建立并完善新舊小區分類管理考評體系，由市房管部門牽頭會同城管辦、愛衛辦、文明辦以及相關街道、社區，實行每季度一次的實地抽查、考評，強化外部監管。通過考評，培育、樹立不同類型的物業管理示范小區，總結推廣經驗，以點帶面，發揮帶動輻射作用，提升小區整體管理水平[3]。

4　結束語

隨著不斷地實踐實踐，物業小區的各項管理機制必將不斷完善，形成完整的體系，在宜居城市建設和城市管理中發揮更大的作用。

[1]胡伏湘.長沙市宜居城市建設與城市生態系統耦合研究[D].中南林業科技大學，2012：58.

[2]黃江松.北京與世界城市：關于宜居的城市環境的較量[A].世界城市與精神文明建設論壇論文集[C].2010：366～374.

[3]李鴻輝.宜居城市建設與城鎮集群的協調發展——以珠江三角洲為例的分析[A].2006中國科協年會[C].2006：500～505.

F299.27

A

1673-0038（2015）21-0164-02

2015-5-2