改進房地產抵押貸款風險控制指標體系

方濤

2014年開始的房價下探趨勢及個別斷供現象，令房地產抵押貸款的風險突顯出來，房地產抵押貸款風險控制指標體系的構建迫在眉睫。本文在分析和總結目前國內房地產抵押貸款風險控制指標體系的架構的基礎上，嘗試提出改進房地產抵押貸款風險控制指標及其評價標準的建議。

風險控制指標體系的分類

目前房地產抵押貸款風險控制指標分為以下三大類。第一類風險評價指標旨在對金融機構整體金融資產的風險進行評價。這類指標分為國際指標和國內指標兩大類。國際指標又分為國際貨幣基金組織制訂的金融穩健性指標評價體系和國際金融機構的指標體系;國內指標又分為監管機構指標、金融機構指標兩大類。第二類風險評價指標旨在對企業信用風險進行評價，主要是借款企業的信用風險評價指標體系。第三類風險評價指標則是個人信用風險評價指標，主要是個人住房抵押貸款信用風險評價指標體系。

風險控制指標體系的架構

目前，國內房地產抵押貸款風險控制指標體系的架構主要包含四個維度，分別是中國銀行業監督管理委員會的貸款風險監管指標、房地產抵押貸款發放方的風險指標、房地產抵押貸款借款人的風險指標和個人住房抵押貸款風險指標體系。

中國銀行業監督管理委員會的貸款風險監管指標。2005年12月31日，中國銀行業監督管理委員會印發了《商業銀行風險監管核心指標（試行）》，其中把貸款風險指標劃分為風險水平類、風險遷徙類和風險抵補類指標。風險指標又分為流動性風險指標、信用風險指標、市場風險指標、操作風險指標;風險遷徙指標分為正常貸款遷徙率指標、不良貸款遷徙率指標;風險抵補類指標包括盈利能力指標、準備金充足程度指標、資本充足程度指標。

房地產抵押貸款發放方的風險指標。房地產抵押貸款發放方只要是指國內的金融機構，這個風險指標體系包含兩個部分。其一，貸款集中度指標，包括行業集中度指數（IHD）、地區集中度指數（GHD）和客戶集中度指數（CHD）;其二，個人住房抵押貸款風險評價指標體系，包括貸款期限、利率政策、貸款價值比（LTV）、房價收入比（VTI）、貸款收入比（LTI）、還貸收入比、月還款額占家庭月收入比例、家庭月收入以及收入穩定性、風險規避機制等，其中，風險規避機制包括抵押貸款擔保和保險制度，抵押貸款證券化和政府的有效參與和調節，以及政府建立的風險撥備機制等。

房地產抵押貸款借款人的風險指標。這一類房地產抵押貸款風險指標主要包括以下指標：貸款價值比、貸款期限、借款者的信用評級、月供收入比、資產凈值、房地產抵押貸款提前還款風險、個人住房抵押貸款違約風險的其他因素指標等，其他因素指標主要包括借款人的家庭收入、首付比例、還款收入比、購房能力、還款承受能力等。

個人住房抵押貸款風險指標體系。綜合房地產抵押貸款發放方和借款人的風險指標體系，目前，個人住房抵押貸款的風險評價指標體系一般包括以下指標：住房抵押貸款信用評分指標、貸款期限、房地產抵押貸款的利率政策、貸款價值比（LTV）、房價收入比（VTI）、貸款收入比（LTI）、月供收入比、還貸收入比、風險規避機制等。與前文類似，風險規避機制包括抵押貸款擔保和保險制度、抵押貸款證券化和政府的有效參與和調節，比如政府建立的風險撥備機制，通過事先提取會計損失準備額和經濟損失額來規避風險。

風險控制指標體系的改進

盡管目前的房地產抵押貸款風險控制指標體系已經相對成熟，但近年來，世界上由于房地產市場泡沫帶來的銀行壞賬劇增及金融機構的倒閉，以及2014年中國房地產經濟從過熱開始轉向相對理性，甚至個別城市出現斷供現象，足以證明房地產泡沫對房地產抵押貸款風險的直接影響。以此為起點，筆者嘗試將判斷房地產泡沫的指標引入房地產抵押貸款風險控制指標體系中，改進目前的房地產抵押貸款風險控制指標體系。

改進原則與思路

由于一國房地產行業的發展狀況會影響到該國房地產抵押貸款的整體風險水平，而房地產泡沫又是整個房地產行業處于特殊風險狀態的一種表征，因此，判斷整個房地產經濟是否存在泡沫，也就能夠對房地產抵押貸款風險進行整體判斷。考慮到房地產泡沫對房地產抵押貸款整體風險的影響，將房地產泡沫判斷指標融入房地產抵押貸款風險控制指標體系中去，結合上述指標體系，進行綜合分析，重新構建新的房地產抵押貸款風險控制指標體系——綜合的房地產抵押貸款風險指標體系，有助于監管層監控金融機構貸款的行業風險，即房地產產業整體的貸款風險，還可以為金融機構監控房地產抵押貸款類業務的整體風險提供依據。

中外房地產貸款多以房地產抵押貸款為主，將判斷房地產泡沫的指標引入房地產抵押貸款風險控制指標體系中，對提高房地產抵押貸款整體的風險評估水平有正面的促進作用。房地產泡沫判斷指標中顯示房地產泡沫輕微的，則整體房地產抵押貸款風險輕微;顯示房地產泡沫嚴重的，則整體房地產抵押貸款風險嚴重。

指標體系與評價標準改進

改進的房地產抵押貸款風險控制指標體系及其評價標準，即加入房地產泡沫判斷指標的指標體系，其指標包括：房價增長率（或房價上漲指數）、房地產出租價格指數、房價收入比（VTI）、房地產銷售增長率、房地產抵押貸款增長率、游資進入房地產領域的比重、投資性購房的比重（投資性購房資金占總購房資金的比重）、已售房屋與房屋庫存比、房屋空置率、房地產開發投資增長率、房地產開發貸款增長率、房屋施工面積增長率、房地產景氣指數、房地產的社會關注度與爭議度指標。

房價增長率（或房價上漲指數）。我們可以通過房價增長率（或房價上漲指數）與經濟增長、居民可支配收入的對比，看出房價是否超出居民的購買能力和經濟增長的承受范圍，進而推算房地產抵押貸款的違約風險，并評價此時的房地產抵押貸款整體的風險程度。如果房價增長率（或房價上漲指數）超過了經濟增長率與居民可支配收入增長率，則可以認為這時的房地產經濟存在泡沫，此時發放房地產抵押貸款風險是較高的。

房價收入比（VTI）。房價收入比是指一套住房（面積在社會定義的適度范圍內）的價值（一般指一個地區的平均價格）與當地居民家庭年收入的比值。一般認為，房價收入比在6倍以內是正常的，超過6倍以上，就認為房價過高，出現了泡沫化現象，超過10倍，就會產生嚴重的房地產泡沫。房價收入比是表現房地產價格高低的基本指標。過高的房價收入比意味著房地產價格脫離需求基礎，國際上合適的房價收入比一般在2倍至6倍之間。目前，中國實際的房價收入比遠遠超出了國際標準，這也是2014年中國開始出現個別城市房地產抵押貸款斷供現象的一個原因。

房地產出租價格指數。房地產市場總體可分為房地產銷售市場和租賃市場，一般租賃市場能夠準確反映真實的消費需求，當房地產銷售市場存在投機需求時，租賃市場上供給大量增加的同時需求大量轉向銷售市場，結果將導致房地產的租賃價格下降。房地產租賃市場中價格上漲幅度低于物價上漲幅度，意味著銷售市場存在泡沫，這時的房地產抵押貸款風險上升;房地產租賃價格絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重，這時表明房地產抵押貸款風險嚴重惡化。

房屋銷售額增長率/社會消費品零售總額增長率。房屋需求旺盛，將使得房屋銷售額超常增長。房屋銷售額增長率應以略高于社會消費品零售總額增長率的速度增長，過高的增長意味著存在真實需求以外的投資需求。如果這個比率界于1倍和2倍之間，則是存在輕微的房地產抵押貸款風險;高于2倍，則意味著房地產抵押貸款的風險很大，同時也表明房地產銷售市場存在大量的投機需求。

抵押貸款增長率/人均收入增長率。房地產真實需求依賴于家庭收入的增長，房地產投機需求膨脹主要依賴于住房抵押貸款的增長。因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長的比值，從需求的角度反映了房地產泡沫的發展程度，指標值越大，說明投機程度越高。

投資性購房的比重（投資性購房資金占總購房資金的比重）。該數值低于10%是正常情況，此時的房地產抵押貸款風險較小，屬于正常范疇;該數值界于10%～20%，則意味著房地產抵押貸款風險較高。該數值越大，表明房地產市場中的投資現象明顯，這時的房地產市場就逐漸脫離了房地產作為耐用消費品的屬性，房地產抵押貸款風險就會變大。

游資進入房地產領域的比重。該數值越大，表明房地產投機現象嚴重，房地產抵押貸款風險逐漸增加。

已售房屋與房屋庫存比。該數值越大，表明房地產市場供需越平衡，房地產市場越健康，此時的房地產抵押貸款風險越低。房地產市場供需越不平衡，供過于求現象越嚴重，房地產抵押貸款風險越高。

房屋空置率。房屋空置率是房地產供給超過真實需求的集中體現，它有兩種計算口徑，分別是已建成房屋空置率和已出售房屋空置率。在評價房地產抵押貸款風險時，一般采用已出售房屋空置率指標。國際公認的警戒線是10%。在10%～20%之間是房地產抵押貸款風險上升的表現;在20%以上，則意味著此時的房地產抵押貸款的風險很高。

房地產開發投資增長率/GDP增長率。房地產開發投資是房地產供給對需求最直接的反映。開發投資額超常增長可能形成投機需求和虛高的房價。而衡量房地產開發投資增長快慢的指標是房地產投資額增長率與GDP增長率的比值，這個比值一般不應該超過2。

房地產開發貸款增長率/總貸款增長率。房地產開發貸款增長超過總貸款增長速度而超常增長，可能是銀行資金對投機需求趨利性的反映。該指標在1以下是比較正常的，此時的房地產抵押貸款風險不明顯;在1～2之間，則房地產抵押貸款風險上升;在2以上，則意味著此時的房地產抵押貸款風險較大。

房屋施工面積增長率/銷售面積增長率。施工面積表征了未來的房屋供給量，施工面積增長要求未來必須有與之匹配的需求增長。該指標在1以下屬于正常范疇，此時的房地產抵押貸款風險不明顯;在1～2之間，則房地產抵押貸款風險上升;在2以上，則意味著此時的房地產抵押貸款風險較大。

房地產景氣指數。有關機構依據有關計算公式計算并定期發布房地產景氣指數，表明房地產市場的健康程度，從而可以判斷房地產抵押貸款的風險程度。

房地產的社會關注度與爭議度指標。房地產受到的社會關注與爭議越多，說明房地產市場存在的問題越多。如果指標表明房地產供給遠遠小于需求，則此時的房地產抵押貸款是安全的;否則，則意味著房地產抵押貸款的風險很大。以上指標評價標準如表1所示。

總之，房地產抵押貸款風險對中國金融業乃至整個宏觀經濟具有重要影響。我國金融業應充分重視房地產抵押貸款的風險，改進房地產抵押貸款風險防范指標體系，對其進行科學管控，積極推動整個金融業的健康可持續發展。

（作者單位：中國社會科學院金融研究所）