炒房團利益鏈：不靠房價上漲而賺錢

小狐貍

炒房團的力量到底有多大？他們是怎樣參與房地產市場的利益分配，就是對房子簡單的低買高賣嗎？他們的組織形式、商業運作究竟怎樣？對于外人來說，這的確是一個難解之謎。

炒房的利潤來源

幾乎所有人都認為炒房團的利潤來源于房價的上漲，但這一假設本身就直接低估了房地產開發商的智商——這意味著開發商的“賤賣”。即便是在大牛市中，如果認為炒房團次次都能準確判斷各個地區和樓盤價格的上漲下跌，也是太高估了炒房團的智商。

在這樣的博弈中獲取暴利并不容易，且風險巨大。更何況在計入稅收因素后，這個游戲可能演變為零和博弈或負和博弈，也就等同于賭博了，這絕對不是大規模炒房團賺錢的常態。炒房團真正的利益來源，是房地產開發商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續費不超過10%，但民間信貸利率一般是月息2%—5%，還要以復利計算。綜合到年息，最高能超過100%。

在房地產整體信貸政策緊張的背景下，我國地產行業開發商實際上長期處于開發資金嚴重緊張的局面，因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。在這個背景下，開發商是希望能夠盡早出售房子并回籠資金的。因為即使是將來房價可以上漲一倍，其中的價差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無法在稅前扣除。

可以說，正是開發商高額的融資成本，才產生了期房與現房的差價，以及開發同樣項目的一期與二期、三期的巨大差價。這種差價的本質不僅僅是房價的上漲，更是資金成本的反映。對于開發商而言，炒房團實際上起到了資金來源的角色，炒房團所主要獲取的確定的收益，也即是此利差部分。

開發商需要炒房團

辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經是過去多年房地產開發商解決資金壓力的慣常做法，但風險極大，而且監管也越來越嚴。但開發商的資金需求依然存在，而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫，這就給炒房團留下了空間。實際上，炒房團也是在套取銀行資金，但開發商對此沒有任何法律責任，都是由炒房團承擔。而且，炒房團也是每一個成員獨自面對銀行和律師的審查，走的是正規渠道，也沒有給銀行和律師行賄，在形式上符合法律政策，銀行工作人員也沒有假按揭那樣的責任問題。

很多人會問，開發商需要資金，為什么非常希望和炒房團合作，而不是直接先期降價賣給公眾？這里有幾個復雜的原因。

其一，部分房源的降價出售會令市場不容易接受后面的再漲價。盡管政府要求開發商不得捂盤、不得惜售，但是開發商只想低價出售部分房子以得到所需的資金，而其他房子是要高價出售的。因此開發商絕對不會接受低定價導致房屋被一搶而空的結果。更何況有的地方政府還制定了開發商不得中途漲價等規定。

其二，實際上最主要的原因在于：即便低價公開賣出（部分）房，開發商也不能迅速收到賣方所得資金。正因此，開發商會希望和炒房團合作——定一個較高的開盤價，但立即以很大的折扣賣給炒房團（有時甚至是五折、六折），而且只賣出開發商希望賣出的數量，其他高價開盤的房子就慢慢地賣。如此合作的直接結果是高開盤價、開盤高成交量，這會直接影響市場心態，給開發商和炒房團帶來更大的利益。