佳兆業危局

2015年伊始，在香港上市的內地深圳房企龍頭佳兆業（01638.HK）4億港元債務違約，市場頓時引起軒然大波，令本已寒冷的房市又雪上加霜。

佳兆業的債務違約肇始于其董事長郭英成辭職。因為事前與債權方上海匯豐銀行有過約定，而郭英成辭職直接導致4億港元債務需要提前償還。

佳兆業2014年半年報顯示，公司有息負債（包括股東借款）共計326.4億港元，其中短期有息負債為61億港元。按照房地產企業慣用的衡量債務指標凈負債率來計算，佳兆業凈負債率為89.6%，在房地產上市公司中處于較高水平。

但當緊急關頭來臨時，佳兆業卻連4億港元都拿不出來，使人不得不對其報表的真實性產生懷疑。

按照半年報，佳兆業可以隨時動用的貨幣資金及等價物約為95.5億港元，包括即短期銀行存款1.78億港元，現金及現金等價物93.8億港元。一般現金等價物表示能隨時變現的現金資產，如果其93.8億港元能隨時變現，那么佳兆業償還4億港元債務應該綽綽有余。但是殘酷的現實是佳兆業此時現金流異常緊張，居然連4億港元都無法動用。

2014年1-11月，佳兆業銷售額共計為272億元人民幣（下文如未特別標明，則為人民幣），銷售面積265萬平米，較2013年同比增長分別為28.5%和19.5%，經營狀況基本穩健。如果以上數據是真實的，那么造成今日局面的原因，筆者認為與其極度擴張有莫大關系。

佳兆業資產負債表較2014年年初變化不大。其發展中物業僅較年初增長不到30%，從451億港元增至584億港元;而持作銷售已落成物業從61億港元減少至58億港元，減少5.2%。……