加快老舊小區改造是新常態的新增長點

在經濟新常態下，經濟穩中有進，但也存在著經濟下行壓力大、消費市場疲軟、投資增幅下滑、產能過剩等問題。創新創業、經濟結構調整和產業升級是未來的經濟增長點，但都不能一蹴而就。就我國現有的經濟結構和產業結構而言，與經濟新常態相適應、切實可行、短期能收立竿見影之效的新經濟增長點是：加速推進老舊小區改造。老舊小區是指2000年之前建成的城市居民小區，存在明顯安全隱患，影響小區居民生活質量，亟需進行抗震加固和宜居節能改造。對老舊小區進行改造，不僅可以給產業升級、經濟結構調整和企業自主創新留出時間、空間，更可在短期內促進我國經濟增長。

老舊小區現存的問題

與新小區相比，老舊小區宜居性差，居民上下樓行動困難、居民安全隱患較大、公共設施老化嚴重，不僅制約了居家養老，而且加重了“421”家庭年輕人養老的經濟和精神負擔。

老舊小區沒有電梯，老人們常常不敢獨自上下樓，腿部有疾的老人還需坐輪椅出行，沒有子女扶助根本無法出行。患病就醫也是大問題，老舊小區居民生病受傷，需要依靠親屬好友幫助背扶上下樓。子女如年齡較大沒辦法背扶老人，則只能等待救護車或請鄰居幫忙，病人可能錯過最佳就醫時間。

不僅出行不便利，居民安全也存在諸多隱患。老舊小區樓房多建于20世紀八九十年代，那時市場經濟剛剛起步，建筑規范標準不完善，監督不健全，給工程質量留下隱患。隨著老舊小區樓房進入“質量報復周期”，居住安全已成為懸掛在老舊小區居民頭上的“達摩克利斯之劍”，居民生活存在嚴重的安全隱患。2014年4月4日，浙江奉化一幢只有20年歷史的居民樓突然倒塌，造成一死六傷;同年4月28日江蘇常熟一幢僅建好25年的居民樓在經歷了墻體開裂、地基下沉后，部分樓體坍塌。這些“夭折”的樓房很大程度上源于“快餐化”的建筑業。

老舊小區還普遍存在公共基礎設施陳舊老化的現象，并導致一系列問題：一是電力設施老化，居民大負荷用電時經常跳閘停電;二是供水管道陳舊，城市供水管道浪費驚人，老舊小區水壓低還會導致中高層住房停水;三是排水設施滿足不了排水需求，污水外溢現象普遍，雨雪天氣還容易造成積水，小區行路艱難;四是供暖管道老化，老舊小區冬天室內溫度低，但提高供暖溫度，可能導致老化供暖管道爆裂;五是老舊小區樓房頂層大多是平頂，冬天滲雪、夏天漏雨，冬冷夏熱導致住戶能源消耗巨大，還容易出現入室盜竊等問題;六是存在環衛基礎設施不達標、衛生死角多、消防設施建設不到位等問題。

老舊小區改造的重要意義

重大的民心工程。2013年年底我國60歲及以上老年人口達2億人，其中“失能老人”的總數已超3700萬人。中國獨生子女政策實施至今已有30年。中國正全面迎來“421家庭”時代，一對夫妻贍養四個老人和撫養一個孩子的家庭格局日益成為主流。老舊小區改造，特別是宜居改造，在解決老人出行不便問題的同時，減輕了獨生子女家庭年輕人的負擔。中國《民用建筑設計通則》規定，一般性建筑的耐久年限為50年到100年，然而，很多建筑的實際壽命與設計通則的要求有相當大的距離，許多新建樓房實際壽命只有25年到30年。當務之急是從居民安全出發，采取樓房加固措施消除隱患，防止更多的老樓提前壽終正寢。對老舊小區進行宜居改造，不僅有利于破解資源環境制約、釋放消費潛力，而且會拉動有效投資和服務業成長，是利在當前、惠及長遠、一舉多得的重要民生舉措。

老舊小區改造是以房地產存量刺激經濟增長。我國很多產業都處于產業微笑曲線的低端，而房地產業能夠遍及微笑曲線的高中低端。房地產業從微笑曲線高端的設計、關鍵建筑材料及部件的生產，到微笑曲線低端的建筑施工，再到微笑曲線高端的房地產營銷和物業管理，絕大部分都控制在民族企業的手中。與房地產相關的房屋售后的家庭裝修及裝修材料行業、家具行業及家電（由外國企業生產的核心零件除外），大部分也由民族企業控制。因而，房地產業的興衰與我國國民經濟密切相關：房地產業興，數十個產業興，經濟繁榮;房地產業衰，相關產業隨之下滑，經濟下行壓力增大。我國2014年的棚戶區改造，拉動GDP增長0.21個百分點左右。老舊小區改造的建筑面積為棚改房的11.9倍，其對經濟的推動作用會更加顯著。

加快推進老舊小區改造，還會使社會投資增加，同時促進實體經濟的增長。一是按照住建部新安全標準全面加固老舊小區樓房，可直接增加節能環保建筑材料生產、加工、施工的投資需求;二是老舊小區電梯的安裝，能夠增加電梯行業生產、安裝、維修的投資需求;三是老舊小區平改坡和底層添加坡道，可以增加對防水防曬保溫建筑材料行業的生產、安裝、維修的投資需求;四是老舊小區公共設施配套改造，能夠推動供水供暖供氣和地下管道等諸多行業的投資需求。此外，老舊小區改造能夠帶動室內裝修產業增長。政府對居民小區樓房加固后，居民會重新裝修，必然直接帶動室內裝修業的投資和發展，促進實體經濟增長。老舊小區樓房加固和室內裝修后，也會產生對家電、家具和文化飾品的新需求，進而推動電子產品、家具產業和家庭文化飾品產業的增長，形成刺激經濟增長的產業鏈。就刺激居民消費而言，政府扶持老舊小區改造資金有極強的放大作用。老舊小區的居民大都有一定的收入和儲蓄，政府扶持老舊小區改造的資金會獲得極大的放大效應，老舊小區改造的資金引發的社會消費將會是扶持資金的數倍甚至數十倍。

與拆遷不同，老舊小區改造會增加社會財富。老舊小區改造不需要大拆大建，不僅以節約社會資源的方式提升了老舊小區住房的質量和價值，改善了居民的生活質量。老舊小區改造在增加當期GDP的同時，還增加了社會財富的存量，解決了經濟增長重增量輕存量（即GDP增加社會財富減少）的現象。與拆遷不同，老舊小區改造增加了居民住房的質量和價值，改善而不是破壞原有的居住生態，地方政府在帕累托改進的基礎上進行社區管理。管理者較熟悉當地社情民意，對社區的治理也駕輕就熟。因而，從源頭上避免了拆遷引發的社會矛盾，增強了政府的公信力，顯著提升國家治理能力。

進行老舊小區改造的有效手段

以“生命安全是最大的民生”理念實施老舊小區加固工程。進入21世紀，隨著建筑安全標準和建筑水平的提高，城市中的大部分商品房已采用抗震性更強的框架結構，也更加安全。然而，老舊小區很多居民仍住在上世紀八九十年代“快餐式”建筑的樓房里，“快餐式”建筑的周期性報復后果開始顯現。政府應以百年大計、質量第一為導向強化老舊小區建筑業規范，建立真正的建筑工程質量終身追究制，使老舊小區居民的房屋重新煥發新生，具備“長命百歲”的能力。建筑業制度創新和提高建筑質量標準同樣刻不容緩，需要建立起針對設計方、施工方、監管方等各個主體的追責體系，并以此倒逼城市的規劃建設使其更具穩定性和前瞻性。建立建筑質量安全終身追究制，必須是利益導向，利益和責任要對稱。一定要明確誰得負責：設計單位獲得設計費，設計單位要對設計負責;建筑公司得到建筑費，建筑公司對建筑質量負責;不論是開發商還是小區物業委員會指定或招標的物業公司，獲得物業管理費，要對小區維修和裝修負責;開發商要對設計、建筑負責，如果是開發商指定的物業公司，開發商還要對物業維修與管理負責。

老舊小區改造與完善城鄉基礎設施相結合。老舊小區改造與城市管網建設和改造相結合，加強城市供水、污水、雨水、燃氣、供熱、通信等各類地下管網的建設、改造和檢查，優先改造材質落后、漏損嚴重、影響安全的老舊管網，確保管網漏損率控制在國家標準以內。老舊小區改造與城市供水、排水防澇和防洪設施建設相結合，加快城鎮供水設施改造與建設，積極推進城鄉統籌區域供水，合理利用水資源，保障城市供水安全。加快雨污分流管網改造與排水防澇設施建設，解決城市老舊小區積水內澇問題。加快老舊小區污水和垃圾處理設施建設。優先升級改造落后設施，確保城市污水處理廠出水達到國家新的環保排放要求或地表水Ⅳ類標準。實現城市老舊小區污水“全收集、全處理”。同時，加大老舊小區處理生活垃圾設施建設力度，實現生活垃圾全部無害化處理。

以自主創新促進老舊小區和城鄉基礎設施改造。老舊小區加固宜居節能改造和城鄉基礎設施改造中，所用建筑材料要升級。提高建筑材料質量，自主創新研究和使用綠色建材、節能減排建筑，保障老舊小區改造的建筑質量。政府以自主創新培育國產的綠色建材、節能環保產品，幫助公眾樹立民族意識，以民族品牌為綠色建材和節能環保市場的主導產品，促進節能環保產業與國民經濟的良性循環，持續擴大內需。

老舊小區改造的籌資方式

推進老舊小區改造的籌資方式為：居民出一點、政府補一點和社會籌一點。一是按照“誰使用、誰享受、誰付費”的原則，居民作為房屋產權人，對房屋本體負主要改造責任。居民分攤的資金可以是居民自有資金或個人貸款，也可以來自公積金貸款;二是按照政府提供公共產品和服務的原則，政府補一點。由財政投入資金，主要用于小區水、電、氣、熱、通信等公共設施改造。無論是老舊小區還是新小區的公共基礎設施改造原本就需要政府投資，老舊小區與公共設施改造相結合，提高政府資金的投資效率，減少二次投資和重復投資;三是積極鼓勵社會資金參與改造，社會籌一點。由政府運用政策來激活房屋維修基金和公積金等處于閑置狀態的資金，使其用于老舊小區改造。鼓勵社會資金參與老舊小區改造，提供資金的企業可以獲得參與政府購買服務、優先參與小區新業態的商業活動的優先權。

要認真總結和借鑒北京等城市已有的老舊小區抗震改造經驗，制定老舊小區改造政策。不同居民福利改進的程度不同，需要政府牽頭以及政策支持。比如安裝電梯，通常高層住戶有積極性，而低層住戶不愿意，難以形成全樓居民共同出資安裝電梯的協議。因而，需要政府出面協調，制定相應的政策完成此類改造工程。借鑒棚區改造的經驗或已有的老舊小區抗震改造經驗，制定老舊小區改造政策，可以有效平衡小區不同樓層住戶的利益，順利推進老舊小區加固宜居節能改造工程;同時，加快建設老舊小區改造示范區，以點帶面促進老舊小區改造也是一項有效舉措。老舊小區改造是一項新興事業，也是一項民生工程，為避免可能出現的失誤和損失，應由各地政府進行老舊小區改造試點，通過示范工程建設，推動老舊小區改造的全面、有序展開。

（作者：國家行政學院政府經濟研究中心主任、教授）

責任編輯：宋明晏