地產(chǎn)分化

地產(chǎn)板塊大變局之下，房企業(yè)績(jī)嚴(yán)重分化，一部分房企舉步維艱掙扎在盈虧分界線上，另一部分房企則風(fēng)生水起賺得盆滿缽溢，二者的典型代表分別是華聯(lián)控股和蘇寧環(huán)球

高負(fù)債率成為房地產(chǎn)企業(yè)的普遍特征，當(dāng)前有4家公司的資產(chǎn)負(fù)債率甚至達(dá)到90%以上，分別為珠江控股、實(shí)達(dá)集團(tuán)、京投銀泰和魯商置業(yè)，這意味著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一些秉持低負(fù)債策略的房企，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)則小得多。海德股份、廊坊發(fā)展、天宸股份這3家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率甚至在個(gè)位數(shù)水平，堪稱異類

從今年中報(bào)業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好的企業(yè)來(lái)看，其業(yè)務(wù)多集中于北上廣深等一線城市，業(yè)績(jī)較差的企業(yè)則多處于二三線城市。一線城市房?jī)r(jià)的上漲為前述企業(yè)提供了有效支撐

據(jù)財(cái)政部測(cè)算，京津冀一體化未來(lái)6年需要投入42萬(wàn)億元。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這將給房地產(chǎn)、建材、交運(yùn)、環(huán)保等方面帶來(lái)確定性投資機(jī)會(huì)

雖然一再降息降準(zhǔn)，地產(chǎn)股整體上風(fēng)光已不再，且呈現(xiàn)兩極分化加劇的趨勢(shì)。

這從本輪牛市中地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)就可窺一斑。無(wú)論在上半年瘋狂的牛市還是年中的深跌及反攻中，地產(chǎn)板塊在所有行業(yè)中的表現(xiàn)均不突出。與2007年牛市時(shí)地產(chǎn)股的風(fēng)光相比更是不可同日而語(yǔ)。

根據(jù)《投資者報(bào)》研究部統(tǒng)計(jì)，上半年地產(chǎn)板塊漲幅為52%，在28個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中排名倒數(shù)第九。在6月以來(lái)市場(chǎng)的調(diào)整中，這一板塊也未能表現(xiàn)出較好的抗跌性。

近年來(lái)，隨著國(guó)家調(diào)控政策的深入以及專家擔(dān)心的人口紅利的減退，房地產(chǎn)將步入周期拐點(diǎn)的言論早已鋪天蓋地傳來(lái)。

事實(shí)也表明，在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，地產(chǎn)板塊正在迎來(lái)前所未有的大變局。房企業(yè)績(jī)的嚴(yán)重分化則成為這一變局的注腳：在一部分房企舉步維艱掙扎在盈虧分界線上時(shí)，另一部分房企則風(fēng)生水起賺得盆滿缽溢。二者典型的代表分別是華聯(lián)控股和蘇寧環(huán)球。此外，部分企業(yè)的資金鏈已經(jīng)緊繃，有3家房企已經(jīng)瀕臨資不抵債的境地，另外一些房企則秉持低負(fù)債和現(xiàn)金為王的策略。

分化為何如此嚴(yán)重？拋開公司管理層經(jīng)營(yíng)水平的影響，這與公司所處地域不無(wú)關(guān)系。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上半年百城住宅價(jià)格止跌轉(zhuǎn)漲，累計(jì)上漲0.82%，一線城市領(lǐng)漲全國(guó)，深圳漲幅尤為顯著。

背靠大樹好乘涼，一線城市房?jī)r(jià)的上漲令相關(guān)企業(yè)直接受益。根據(jù)《投資者報(bào)》研究部統(tǒng)計(jì)，在今年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告增幅居前的企業(yè)中，京滬深等一線城市的房企占據(jù)主要份額。而業(yè)績(jī)較差的企業(yè)則多處于二三線城市中。

當(dāng)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”邁向“白銀時(shí)代”，房企間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，業(yè)績(jī)嚴(yán)重分化將令整個(gè)行業(yè)發(fā)生蛻變。在這場(chǎng)變局中，一線城市堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)為相關(guān)房企提供了避風(fēng)港，如火如荼的京津冀一體化也有望為相關(guān)公司插上業(yè)績(jī)逆勢(shì)上升的翅膀。

兩極分化愈演愈烈

隨著中報(bào)披露大幕開啟，上市房企的業(yè)績(jī)也逐漸揭開面紗。在嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，上市房企交出的“中考”答卷如何？

根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，目前A股市場(chǎng)上市房企有142家，截至8月6日，已有83家發(fā)布了2015年中報(bào)或業(yè)績(jī)預(yù)告，約占總數(shù)的六成。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年房企業(yè)績(jī)呈現(xiàn)兩極分化格局：在83家披露中報(bào)或業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企中，約有20家企業(yè)預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)翻倍，與此形成鮮明對(duì)比的是，約30家企業(yè)將陷入虧損困局。還有20家企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)告將下滑，其余企業(yè)則有望扭虧為盈或?qū)崿F(xiàn)業(yè)績(jī)略增。總體而言，業(yè)績(jī)預(yù)憂和預(yù)喜的房企比例大致為5比3。

事實(shí)上，業(yè)績(jī)苦樂(lè)不均的格局在地產(chǎn)行業(yè)早已顯現(xiàn)。從最近3年情況來(lái)看，每年地產(chǎn)企業(yè)均有一批業(yè)績(jī)翻番和虧損企業(yè)并存，只是今年以來(lái)呈現(xiàn)愈演愈烈的情形。

上半年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率有望翻倍的前10家房企包括：蘇寧環(huán)球、天健集團(tuán)、同達(dá)創(chuàng)業(yè)、深振業(yè)A、中珠控股、深深房A、中關(guān)村、城投控股、銀潤(rùn)投資、華業(yè)資本等。這些公司預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)200%以上。

房企“業(yè)績(jī)預(yù)增王”的頭銜暫時(shí)花落蘇寧環(huán)球。7月14日，蘇寧環(huán)球發(fā)布2015年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告稱，公司上半年凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)為2.86億元～3.47億元，同比增長(zhǎng)486.75%～612.48%。

蘇寧環(huán)球表示，因交付周期所致，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算營(yíng)業(yè)收入較去年同期大幅增長(zhǎng)。

今年一季度，該公司的表現(xiàn)還令人失望。財(cái)報(bào)顯示，蘇寧環(huán)球今年一季度營(yíng)業(yè)收入為3.83億元，凈利潤(rùn)僅1893萬(wàn)元，較去年同比減少17.5%。可見，其上半年業(yè)績(jī)猛增主要得益于二季度的回款。

同處一個(gè)行業(yè)，一些房企的表現(xiàn)則令人唏噓。從當(dāng)前數(shù)據(jù)看，有近30家房企上半年預(yù)計(jì)將出現(xiàn)虧損，其中業(yè)績(jī)下滑較嚴(yán)重的前10家企業(yè)包括：華聯(lián)控股、亞太實(shí)業(yè)、綠景控股、金宇車城、津?yàn)I發(fā)展、中航地產(chǎn)、萬(wàn)方發(fā)展、粵宏遠(yuǎn)A、萊茵置業(yè)、鐵嶺新城等。這10家公司預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)同比下滑幅度均在200%以上。

華聯(lián)控股今年4月30日發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，公司預(yù)計(jì)上半年虧損1500萬(wàn)元～2000萬(wàn)元，同比下降1296%～1694%。公司解釋稱，業(yè)績(jī)下滑主要因?yàn)楣驹诮ǚ康禺a(chǎn)項(xiàng)目在報(bào)告期內(nèi)未開始銷售。

從虧損額度來(lái)看，華聯(lián)控股還不是最慘的。業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，一些房企上半年虧損額過(guò)億，如嘉凱城和中航地產(chǎn)。

上述業(yè)績(jī)表現(xiàn)極端的公司中，未見地產(chǎn)龍頭“招保萬(wàn)金”身影。它們的業(yè)績(jī)表現(xiàn)如何？從目前情況看，四大地產(chǎn)公司中只有保利地產(chǎn)公布了業(yè)績(jī)快報(bào)，萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)則守口如瓶，遲遲未透露中報(bào)業(yè)績(jī)狀況。

保利地產(chǎn)7月9日發(fā)布的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，上半年公司營(yíng)業(yè)收入為425億元，同比增長(zhǎng) 25.00%;凈利潤(rùn)為50億元，同比增長(zhǎng)31%。公司稱，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要原因是房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工和結(jié)算面積增加。

從市場(chǎng)信息來(lái)看，萬(wàn)科A的業(yè)績(jī)也有望繼續(xù)增長(zhǎng)。近期，克爾瑞研究中心發(fā)布的《2015年上半年房企銷售業(yè)績(jī)排行榜》顯示，萬(wàn)科以1080億元的銷售額雄踞榜首，恒大、綠地、保利、中海、萬(wàn)達(dá)、碧桂園等緊隨其后，銷售額均超過(guò)500億元，幾大房產(chǎn)“巨頭”表現(xiàn)依然強(qiáng)勢(shì)。

根據(jù)北京萬(wàn)科總經(jīng)理劉肖6月30日向全體員工發(fā)出的公開信，該公司上半年實(shí)現(xiàn)了103億元銷售，同比增長(zhǎng)10%。利潤(rùn)則提升了50%，回款率達(dá)到92%。由此或可管窺萬(wàn)科上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

部分房企瀕臨資不抵債

比業(yè)績(jī)虧損更為糟糕的是，一些房企的現(xiàn)金流幾近枯竭，公司正在步入資不抵債（資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)100%）的深淵。

從上市房企最新一期（今年一季報(bào)或中報(bào)數(shù)據(jù)，根據(jù)最新一期財(cái)報(bào)得出）的資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，當(dāng)前有4家公司的資產(chǎn)負(fù)債率在90%以上，分別為珠江控股、實(shí)達(dá)集團(tuán)、京投銀泰和魯商置業(yè)。

其中，珠江控股今年一季度末的資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)102%。截至一季度末，公司資產(chǎn)總額為15.38億元，負(fù)債總額則已達(dá)15.76億元。

近年來(lái)，公司資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，從2010年的64%一路上升至2014年底的98.8%。其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)則在盈虧線之間掙扎。2010年～2014年，公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)三次虧損，兩次盈利，但凈利潤(rùn)均在千萬(wàn)元左右，與公司十幾億元的負(fù)債相比顯得微不足道。

為了改善難看的財(cái)報(bào)，珠江控股絞盡腦汁。在前期牛市行情中，該公司進(jìn)行了大筆減持套利，其在2015年2月減持775萬(wàn)股西南證券股票，這筆減持所得收益讓珠江控股2015年一季度的凈利潤(rùn)由虧損5502萬(wàn)元變成盈利6994萬(wàn)元。

整體而言，上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率近年來(lái)居高不下。《投資者報(bào)》根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年～2014年，142家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率在62%左右的高位徘徊。

市場(chǎng)上一般認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)由于前期投資較大、項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高。但是，房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的正常范圍應(yīng)在60%～70%之間。若負(fù)債比例過(guò)高，則企業(yè)經(jīng)營(yíng)將面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。

目前，已有逾四成房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的警戒線。

對(duì)一家公司而言，高企的資產(chǎn)負(fù)債率意味著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)公司的現(xiàn)金流不足時(shí)，可能無(wú)法及時(shí)償債，由此可能造成資金鏈斷裂，極端情況下，將會(huì)導(dǎo)致公司破產(chǎn)。因此，那些經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差、現(xiàn)金流不足的高負(fù)債企業(yè)，將最有可能成為資金鏈斷裂的先例。

隨著今年央行降息以及寬松政策的實(shí)施，二季度商品房市場(chǎng)有所回暖，這在短期內(nèi)緩解了部分房企的償債壓力。但高負(fù)債房企的警報(bào)仍未解除。

一些秉持低負(fù)債策略的房企，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)則小得多。與大部分房企資產(chǎn)負(fù)債率在60%以上相比，有十余家房企的資產(chǎn)負(fù)債率維持在30%以下，3家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率甚至在個(gè)位數(shù)水平，這在高負(fù)債的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)堪稱異類。這3家公司是：海德股份、廊坊發(fā)展、天宸股份。

其中，海德股份的資產(chǎn)負(fù)債率僅有4%。該公司8月初發(fā)布的中報(bào)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入937.36萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)422%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1427萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)125%。海德股份解釋稱，公司業(yè)績(jī)大幅度增長(zhǎng)的主要原因是公司收取桐城市人民政府資金占用費(fèi);原控股子公司安徽海德城市建設(shè)有限公司清算完畢，給公司帶來(lái)較大的投資收益。

一線城市成避風(fēng)港

同處地產(chǎn)行業(yè)，為何上市公司業(yè)績(jī)呈現(xiàn)冰火兩重天的格局？這除了與公司管理層的經(jīng)營(yíng)水平相關(guān)外，地域因素也舉足輕重。從今年中報(bào)業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好的企業(yè)來(lái)看，其業(yè)務(wù)多集中于北上廣深等一線城市，業(yè)績(jī)較差的企業(yè)則多處于二三線城市。

一線城市房?jī)r(jià)的上漲為前述企業(yè)提供了有效支撐。上半年，在央行降準(zhǔn)降息、地方政府放寬公積金政策等利好因素的推動(dòng)下，一線城市房?jī)r(jià)呈爆發(fā)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)22.3%，上海達(dá)6.6%，北京、廣州分別上漲4.7%和3.9%。

其中，一線城市二季度回暖跡象明顯。以深圳為例，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月深圳市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，2月上漲0.2%，3月上漲0.7%，但自4月以來(lái)，漲幅驟增，4～6月環(huán)比分別上漲1.8%、6.7%、7.2%。

京滬深房?jī)r(jià)的上漲令相關(guān)企業(yè)直接受益。在今年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告增幅最大的10家企業(yè)中，有7家來(lái)自于這三大城市。其中，在房?jī)r(jià)漲幅最猛的深圳，相關(guān)企業(yè)天健集團(tuán)和深振業(yè)A上半年凈利潤(rùn)有望增長(zhǎng)4倍以上。

天健集團(tuán)業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，受今年上半年廣州天健上城陽(yáng)光花園達(dá)到收入結(jié)轉(zhuǎn)條件的推動(dòng)，公司上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.2億元～2.3億元，同比增長(zhǎng)543%～572%。

對(duì)于一線城市樓市的火熱，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)表示，這主要來(lái)自城市的集聚效應(yīng)帶來(lái)的巨大需求：二季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資也好、價(jià)格也好、銷售也好，情況比較好的還是一線城市和少數(shù)的二線城市，因?yàn)檫@些城市中間剛需和改善性需求都比較旺盛，所以房地產(chǎn)表現(xiàn)更積極一些。

業(yè)內(nèi)人士分析，北京樓市的火熱與通州被明確為北京行政副中心有很大關(guān)系。而深圳樓市的瘋狂上漲，則受到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、自貿(mào)區(qū)前景以及投資需求增加等多重因素的推動(dòng)。

一個(gè)典型的樣本是，作為地處一線城市深圳的企業(yè)，上半年預(yù)計(jì)虧損上千萬(wàn)的華聯(lián)控股得到王亞偉的關(guān)注。該公司的公告顯示，今年7月30日，公司迎來(lái)王亞偉旗下千合資本、平安資產(chǎn)、清水源、天弘基金、前海人壽等14家機(jī)構(gòu)調(diào)研。

興業(yè)證券7月31日發(fā)布研報(bào)表示，在杭州、深圳市場(chǎng)回暖明顯的情況下，預(yù)計(jì)公司銷售將顯著受益。興業(yè)證券測(cè)算當(dāng)前公司RNAV（重估凈資產(chǎn)）為8.9元，股價(jià)具有極高的安全邊際。但截至8月5日，該公司股價(jià)為7.39元，動(dòng)態(tài)市盈率（TTM）超過(guò)300倍。

京津冀一體化帶來(lái)新契機(jī)

在地產(chǎn)行業(yè)的變局中，京津冀一體化的不斷升溫給相關(guān)區(qū)域內(nèi)上市公司帶來(lái)新契機(jī)。

在北京通州將成為城市副中心的消息確定后，通州房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到炙手可熱的地步，連與之相鄰的河北燕郊的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)跳漲的現(xiàn)象。

7月底傳來(lái)的北京和張家口聯(lián)手成功申報(bào)2022年冬奧會(huì)的消息，則再給這一區(qū)域錦上添花。

據(jù)財(cái)政部測(cè)算，京津冀一體化未來(lái)6年需要投入42萬(wàn)億元。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這將給房地產(chǎn)、建材、交運(yùn)、環(huán)保等方面帶來(lái)確定性投資機(jī)會(huì)。

二級(jí)市場(chǎng)上，今年以來(lái)，京津冀一體化概念股頻頻出現(xiàn)在兩市漲停榜上。

根據(jù)《投資者報(bào)》研究部統(tǒng)計(jì)，目前注冊(cè)地在京津冀三地的企業(yè)有28家，其中北京19家、天津6家、河北3家。多數(shù)公司的業(yè)務(wù)集中在京津冀區(qū)域。其中一半企業(yè)已發(fā)布中報(bào)或業(yè)績(jī)預(yù)告。中關(guān)村、華業(yè)資本、金融街、泛海控股等業(yè)績(jī)有望翻倍。

國(guó)泰君安認(rèn)為，從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分區(qū)域角度來(lái)看，一二三四線城市中，最看好中國(guó)一線城市都市圈的未來(lái)發(fā)展。中國(guó)的都市圈發(fā)展尚處于起步階段，尤其是可能有政府大力支持的京津冀都市圈，將可能是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的朝陽(yáng)區(qū)域。

具體到上市公司，國(guó)泰君安認(rèn)為京津冀一體化最受益的核心區(qū)域排序?yàn)椋和ㄖ荨⒗确弧⒈６ā⑻旖颉⑻粕健０赐恋貎?chǔ)備等來(lái)綜合考慮受益標(biāo)的排序?yàn)椋喝A夏幸福、榮盛發(fā)展、中國(guó)武夷、華業(yè)資本、三友化工等。

在當(dāng)前炙手可熱的通州板塊，國(guó)泰君安最看好華業(yè)資本，因?yàn)樵摴径?jí)開發(fā)土地儲(chǔ)備有167萬(wàn)平方米，超半數(shù)位于通州;通州還有一級(jí)開發(fā)建筑面積48萬(wàn)平方米。此外，公司發(fā)展戰(zhàn)略拓展醫(yī)療，新領(lǐng)域未來(lái)發(fā)展空間大。

華業(yè)資本8月6日收盤價(jià)為12.88元，盡管市盈率已高達(dá)71倍，多家機(jī)構(gòu)還是給出了30元左右的目標(biāo)價(jià)。