香港地產(chǎn)牛市走向終結(jié)？

二手房成交量大幅縮水

與陷入低迷的內(nèi)地樓市不同，近幾年香港樓市一片繁榮景象，2014年整體房?jī)r(jià)累計(jì)上升13.3%，高于2013年7.7%的漲幅，大幅跑贏同期恒生指數(shù)。自2009年以來(lái)，香港房?jī)r(jià)六連升，累計(jì)漲幅已達(dá)1.65倍。為抑制樓市上行，香港政府和香港金融管理局（金管局）自2009年10月以來(lái)，多次推出調(diào)控措施，且力度一次比一次大，先后出臺(tái)了加強(qiáng)版額外印花稅、買家印花稅及雙重印花稅的措施，之后的樓市成交量一度縮減，但房?jī)r(jià)未見大跌。

在過熱的樓市預(yù)期下，香港運(yùn)輸及房屋局局長(zhǎng)張炳良今年1月指出，去年年中香港樓價(jià)回升，在低利率及量化寬松的國(guó)際大環(huán)境下，若2012年底和2013年初未推出兩輪管理措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)更為熾熱，從而影響香港的經(jīng)濟(jì)及金融體系穩(wěn)定。因此，政府會(huì)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，繼續(xù)采取必要措施穩(wěn)定樓市，防止市場(chǎng)過熱造成各種負(fù)面影響。

今年2月2日，金管局總裁陳德霖提醒市民，香港樓市發(fā)展趨勢(shì)相當(dāng)復(fù)雜，除受供求影響外，香港利息走向也會(huì)影響樓市，但由于美國(guó)加息時(shí)間未明，香港利息變動(dòng)與否也存在不確定性。目前香港的低息環(huán)境不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)，銀行終有一日會(huì)將按揭利息回調(diào)到正常水平。

幾位官員的預(yù)警很快落實(shí)到了政策上。2月27日，金管局公布新一輪的物業(yè)按揭貸款監(jiān)管措施，以防止樓市過熱對(duì)銀行體系構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。新政立刻引發(fā)市場(chǎng)各種討論。根據(jù)香港經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介數(shù)據(jù)，去年全年700萬(wàn)港元以下的房產(chǎn)占整體按揭市場(chǎng)的比例高達(dá)74%。香港經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介首席經(jīng)濟(jì)分析師劉圓圓稱，去年透過公司申請(qǐng)按揭、購(gòu)買自住房的客戶比例超過97%，而目前市場(chǎng)上又以中小戶型為主導(dǎo)，此次房貸比例下滑，對(duì)自住房市場(chǎng)影響非常大。中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰指，降低按揭成數(shù)是最直接有效地降低樓市成交量的方法，此舉能大幅提高房地產(chǎn)投資門檻，實(shí)力不夠的投資者被趕出市場(chǎng)。另一方面，“買樓收租”的投資模式成本大幅提高，二手房業(yè)主更為惜售，令房源進(jìn)一步收緊。

新政出臺(tái)后，香港二手樓盤的成交量大幅縮水，從一定程度上驗(yàn)證了此前業(yè)界的種種猜測(cè)。

中原研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升指出，今年3月，二手住房買賣合約登記（包括已補(bǔ)地價(jià)及未補(bǔ)地價(jià)買賣）共計(jì)399宗，總值14.57億港元，較2月的470宗和17.33億港元，分別下跌15.1%和15.9%。

中原地產(chǎn)營(yíng)業(yè)經(jīng)理張光耀表示，政府推出新招后三個(gè)星期，市場(chǎng)的確起了變化，尤其二手市場(chǎng)大受打擊，一片降價(jià)聲，過去成交價(jià)頻頻錄得新高，辣招推出后市場(chǎng)淡靜不少，以降價(jià)成交為主，成交量則明顯減少。

新房銷售異常火爆

與二手樓盤表現(xiàn)不同，香港新房銷售呈現(xiàn)了一邊倒的火熱局面。相當(dāng)部分開發(fā)商推出了不少中小戶型住宅，加之打折促銷，吸引了許多原本打算購(gòu)買二手房的客戶。

將軍澳嘉華旗下嘉悅一大型新盤搶閘開價(jià)，3月22日隨即于市場(chǎng)收票。消息顯示，項(xiàng)目首日收約670多票，以首批108伙計(jì)算，超額逾5倍，市場(chǎng)反應(yīng)不俗。

紅磡“悅目”是李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)開發(fā)的以小戶型為主的住宅項(xiàng)目，也是金管局在推出按揭新政后首個(gè)開盤項(xiàng)目，因此它的表現(xiàn)格外令人關(guān)注。3月7日，“悅目”推出108個(gè)單元，一個(gè)半小時(shí)內(nèi)就被一掃而空。開發(fā)商見銷售火爆，便順勢(shì)在當(dāng)日晚上加推76個(gè)單元，還將房?jī)r(jià)上調(diào)1%至4%。

當(dāng)然，最惹人矚目的還是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)再次在香港甩賣樓盤。4月4日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以八折優(yōu)惠促銷將軍澳日出康城的新項(xiàng)目“致藍(lán)天”，項(xiàng)目原計(jì)劃在今年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售800-1000套房子，但長(zhǎng)江實(shí)業(yè)公布的數(shù)據(jù)顯示，在兩天內(nèi)項(xiàng)目“收籌”達(dá)到5100票，超額認(rèn)購(gòu)14倍，平均每15人爭(zhēng)一套房子。“致藍(lán)天”推出的740套房源在9小時(shí)內(nèi)即被搶購(gòu)一空，首輪銷售共套現(xiàn)56.3億港元，買家當(dāng)中近八成選用即供付款方案。有意思的是，當(dāng)天到場(chǎng)的購(gòu)房者排成長(zhǎng)龍，隊(duì)伍從售樓處向外延伸，一度阻塞了附近車站出入口通道，后排隊(duì)改道，路面擁堵情況才得以改善。

今年上半年，除了上述將軍澳“致藍(lán)天”的銷售報(bào)捷，香港其余新盤亦攻勢(shì)不斷，開發(fā)商首季新申請(qǐng)預(yù)售商品房數(shù)大幅急升超過一倍。美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝稱，該行綜合地政總署最新資料顯示，今年首季新申請(qǐng)預(yù)售的住宅項(xiàng)目共有9個(gè)，合計(jì)4476個(gè)單元，比起去年第四季2，213個(gè)單元增加約1.02倍，創(chuàng)三個(gè)季度新高。地產(chǎn)牛市走向終結(jié)？

雖然新盤銷售火熱，但由于房?jī)r(jià)高漲，港人對(duì)入市更為謹(jǐn)慎。4月，香港城市大學(xué)聯(lián)同內(nèi)地、澳門和臺(tái)灣四間大學(xué)，發(fā)表今年第一季度消費(fèi)者信心指數(shù)。調(diào)查訪問了1000多名年滿18歲的香港居民，結(jié)果顯示消費(fèi)者最大的擔(dān)憂仍是房地產(chǎn)和物價(jià)情況。購(gòu)房信心指數(shù)錄得40.5分，為各單項(xiàng)指數(shù)之最低，環(huán)比下跌14.9%。其中，目前及未來(lái)三個(gè)月的購(gòu)房信心指數(shù)環(huán)比分別下挫19.6%和12.3%。

莫非香港的樓市漲勢(shì)將被終結(jié)？投行瑞銀發(fā)表的研究報(bào)告顯示，中央政府大力推動(dòng)內(nèi)地游客赴香港旅游，及香港的低貸款成本，造就了香港十多年地產(chǎn)牛市。隨著內(nèi)地赴港游客數(shù)量的減少和香港購(gòu)房貸款成本增加，預(yù)計(jì)今年香港房?jī)r(jià)將下跌5%-10%，租金將下降5%左右，香港地產(chǎn)牛市正在走向終結(jié)。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖則稱，尚無(wú)法確定樓市是否已見頂，但以往支持香港樓市上漲的基本面已經(jīng)發(fā)生變化。在不利因素增加的情況下，盡快出貨回籠資金，成了包括李嘉誠(chéng)在內(nèi)的香港多數(shù)地產(chǎn)商的共識(shí)。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰則表示，金管局出招后，二手房市場(chǎng)急速降溫，準(zhǔn)買家轉(zhuǎn)為觀望，期望房?jī)r(jià)有下跌空間，業(yè)主強(qiáng)硬態(tài)度開始轉(zhuǎn)變，預(yù)期樓市見頂回落。雖然新婚人士置業(yè)需求很大，但進(jìn)一步收緊按揭令部分資金不足的準(zhǔn)買家轉(zhuǎn)買為租，令租金繼續(xù)上揚(yáng)，而租售比擴(kuò)大會(huì)直接導(dǎo)致房屋供應(yīng)量萎縮。為此，他認(rèn)為，政府應(yīng)全力加快興建居屋或中小型住宅，這才是抑制房?jī)r(jià)上漲的上策。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)焯照也建議政府增加房屋供應(yīng)量。他指出，目前開發(fā)商為求去貨，會(huì)盡力推第二按揭及優(yōu)惠，爭(zhēng)奪二手房客源，令近期一手房銷售持續(xù)暢旺。今年有至少逾8000套新房入市，二手房?jī)r(jià)格必定受壓。加上市場(chǎng)預(yù)期今年底美國(guó)有可能加息0.5%-0.75%，同時(shí)市民置業(yè)面積愈來(lái)愈小，承受能力正在下降，需求會(huì)慢慢降低。關(guān)焯照預(yù)期，今年香港樓價(jià)會(huì)見頂，先高后低，年底樓價(jià)會(huì)比年初低5%。

香港嶺南大學(xué)經(jīng)濟(jì)系主任何濼生也指出，市民看淡樓市，置業(yè)信心下跌。一手房方面，發(fā)展商要回籠資金，只有減價(jià)促銷。但此番樓市下調(diào)不會(huì)像1997年那般劇烈，而是緩慢下跌，預(yù)計(jì)整體房?jī)r(jià)在未來(lái)兩年將下跌三成。他認(rèn)為，增加土地與房屋供應(yīng)可“一箭多雕”，不僅可以紓解住房緊缺，拉近貧富差距，還可以緩解香港產(chǎn)業(yè)太集中、太單一的問題。

何濼生分析道，若不能增加土地與房屋供應(yīng)，持有物業(yè)者的財(cái)富將呈幾何級(jí)增長(zhǎng)，而無(wú)物業(yè)在手者則要為此付出更大代價(jià)。此外，增加土地供應(yīng)可降低租金，從而改善香港的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)多元化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)走出瓶頸及實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。