上海新地王啟示錄

3月20日，今年上海總價(jià)地王誕生，華潤(rùn)華發(fā)以70.52億元擊敗了保利首創(chuàng)和閘北區(qū)下屬?lài)?guó)企，奪得閘北區(qū)市北高新園區(qū)10-03地塊，折合樓板價(jià)34871元/平方米、溢價(jià)率16.2%。

這塊地之所以引人注目是有原因的。去年1月，上海單價(jià)地王大寧325街坊宅地創(chuàng)造了總價(jià)101億元、單價(jià)47609元/平方米的紀(jì)錄，將整體大寧板塊房?jī)r(jià)都拉高了一截，令該區(qū)域房地市場(chǎng)出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。于是，市場(chǎng)不約而同對(duì)本次拍賣(mài)也報(bào)以巨大期望。但是，拍賣(mài)結(jié)果卻和大家預(yù)期有較大的差異，出現(xiàn)了以下三方面的特點(diǎn)：

1、競(jìng)拍者減少

對(duì)比去年地王參拍：101億的大寧方興地王共有15家企業(yè)參與競(jìng)拍，41億的楊浦區(qū)平?jīng)?8街坊有七家企業(yè)提交了競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)，樓板價(jià)破65000萬(wàn)元的兩塊單價(jià)地王前灘32-01、36-01也分別有14和13家參與競(jìng)拍。而本次僅五家企業(yè)參加，還兩兩組成了保利首創(chuàng)聯(lián)合體、華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體，最后進(jìn)入競(jìng)拍環(huán)節(jié)的企業(yè)只有三家，數(shù)量相比之前出現(xiàn)巨大差異。

2、國(guó)企為主

也許是巧合，也可能是必然，本次參與競(jìng)拍的五家公司，一家是閘北區(qū)下屬?lài)?guó)有企業(yè)，保利、華潤(rùn)都是央企，首創(chuàng)是北京國(guó)企，華發(fā)是珠海國(guó)企，五家國(guó)企角逐地王也是首次。原先積極參與上海土地拍賣(mài)的民企這次卻不見(jiàn)身影，是資金問(wèn)題，還是對(duì)后市捉摸不定仍在觀望，抑或是60億以上的起拍價(jià)已經(jīng)對(duì)民企造成巨大壓力，我想諸多方面因素可能兼而有之吧。不管怎樣，民企的不參與客觀給國(guó)企“低價(jià)”拿地提供了便利，關(guān)鍵時(shí)刻還是國(guó)企給力。

3、溢價(jià)率降低

本次新地王溢價(jià)僅16.2%，相比過(guò)往重要地塊有明顯下滑。以去年成交土地為例，刷新全國(guó)單價(jià)地王的五里橋地塊溢價(jià)63%；大寧方興地王溢價(jià)率為112%； 12月14日一天內(nèi)出讓的前灘32-01、36-01、38-01三幅地塊，溢價(jià)率分別是127%、114%和93%。而本次兩家企業(yè)貌似競(jìng)爭(zhēng)激烈，491輪競(jìng)拍，但實(shí)際每輪只加價(jià)200萬(wàn)，一共才不到10億，如果放在之前的上海土地市場(chǎng)，這簡(jiǎn)直不可思議。當(dāng)然，今天不到3.5萬(wàn)元的地價(jià)，不僅充分反映了土地價(jià)值，也讓成功競(jìng)得的企業(yè)有錢(qián)可賺。

在這塊土地拍賣(mài)的背后，我們應(yīng)該看到一些更深層次的、有關(guān)中國(guó)土地市場(chǎng)未來(lái)的變化：

1、地價(jià)回落

2014年是中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年，不僅樓市發(fā)生轉(zhuǎn)折，土地市場(chǎng)也發(fā)生了轉(zhuǎn)折。二三線(xiàn)城市土地供大于求，價(jià)格開(kāi)始回落；北上廣深四個(gè)城市的地價(jià)仍然堅(jiān)挺，特別是北京、上海的宅地，去年每次出讓都引起哄搶?zhuān)鐑r(jià)率屢創(chuàng)新高。而閘北此次宅地拍賣(mài)的相對(duì)冷清，價(jià)格的相對(duì)理性，也許預(yù)示著土地市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

2、對(duì)未來(lái)更謹(jǐn)慎

本次拍賣(mài)是在兩會(huì)后，兩會(huì)各方面信息都表明政策會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生推動(dòng)作用，而且諸多專(zhuān)家學(xué)者也都給出了相對(duì)樂(lè)觀的判斷，一時(shí)間兩會(huì)利好房地產(chǎn)的言論甚囂塵上。但從兩會(huì)之后的土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)表現(xiàn)出相對(duì)謹(jǐn)慎、趨于保守的判斷。比如，不久前武漢的12塊土地拍賣(mài)，起拍總價(jià)72億元，結(jié)果三塊最好的地塊流拍，實(shí)際成交只有31億元。

3、重利輕規(guī)模

在過(guò)去幾年的北上廣深土拍市場(chǎng)，都出現(xiàn)了房企拿不到地難受、拿到地更難受的情況。為了進(jìn)入一線(xiàn)城市、為了做大規(guī)模，房企在土地市場(chǎng)表現(xiàn)過(guò)于激進(jìn)，付出較大代價(jià)去拿地，結(jié)果拿下之后無(wú)錢(qián)可賺。2014年的整體市場(chǎng)表現(xiàn)也證明了這一點(diǎn)，大規(guī)模房企樓盤(pán)不賺錢(qián)的情況較為普遍。如今，企業(yè)會(huì)更加理性處理規(guī)模和利潤(rùn)之間的關(guān)系，開(kāi)始更注重利潤(rùn)了。

最后，我想這次上海地王的拍賣(mài)，如果能夠讓房企更加謹(jǐn)慎，能夠讓政府、特別是北京上海等一線(xiàn)城市的政府更加理性，那也不失為一件好事。