愛琴海的商業原點

商業運營有很多復雜的商業邏輯，但是不管多復雜，都指向一個最原始的邏輯——讓每一位顧客舒服。

2015年5月20日，紅星商業發布全新商業發展戰略，加碼資產管理服務并明確旗下愛琴海購物公園全新定位，將愛琴海購物公園打造成都市的假日中心。

紅星美凱龍創始人車建新在發布會上表示，愛琴海購物公園未來絕不只是一個提供商品售賣的地方，它一定是一個讓顧客在情感上能夠得到滿足的地方。

北京愛琴海購物公園開業時，正值電商來勢洶洶，而購物中心還在陸續開業——2014年北京有8個購物中心入市，2015年將有11個新項目入市。

紅星商業在調查后發現，北京愛琴海購物公園周邊主要有三類人：一類是周邊的居民，第二類是周邊白領，第三類是周邊5所大學的師生，這三類基本顧客有60%的人都在35歲以下。

年輕人喜歡什么？新潮、玩樂、旅游，創業。思路確定，一個適合自己的模式逐漸清晰：在這個幾乎所有商品都能在網上買到、很難讓顧客一定要在購物中心買什么的時代，只有差異化才能求生存。

于是，以差異化為基礎，愛琴海購物公園先后引進土耳其的主題體驗館、韓國Pororo樂園、長安36坊等商家品牌，這些品牌都是首次進入北京或中國;用大面積空間引進71家菜品;把每一個通道、電梯廳這類被稱為“死角”的空間布置成景觀，甚至免費給北京服裝學院的大學生提供創業基地……

一年半過去，與許多的購物中心相比，還處于培育期的北京愛琴海平常的客流量已超過4萬，周末和節假日保持在五六萬人以上，2014年平日日均銷售額達到200萬元以上，周末節假日日均銷售額超過400萬元。

別樣的業態組合

愛琴海因美食業態的“全、精、特”而出名，在還未開業的時候，就已經被京城吃貨們譽為“舌尖上的美食購物中心”。業界罕有的多達2萬多平方米的餐飲面積，融匯了星巴克、外婆家、雕爺牛腩、西貝莜面村、站點比薩、青年餐廳、曉本烘焙、火爐火等71余家精品餐飲品牌。即使顧客每天吃一家，也要吃2個多月才能全部品味完。

為了讓更多的顧客全家一同在愛琴海度過，愛琴海更多地引入家庭體驗類業態——超大型全業態兒童城：Pororo主題樂園、英孚教育、好孩子星站、悅寶園、樂友、馬博士等國內外兒童領域知名品牌，都在這里聚集。

北京愛琴海購物公園是韓國Pororo樂園來到中國的第一站，這個以韓國國寶級卡通形象Pororo小企鵝為角色背景的大型室內主題樂園，以充滿童趣的場景布置，互動感十足的游藝設計、先進的硬件設施以及“全家同樂”的理念吸引了大量人群，僅2014年開業首月接待人數就超過5萬人。

在北京愛琴海的二層，有一個大學生的創業基地——WORKS新銳設計體驗館，北京服裝學院學生的原創作品都會拿到設計體驗館來展賣。雖然愛琴海幾近100%的減免這家設計體驗館的租金，但愛琴海認為這是自己與周邊大學的學生更好聯系的一種方式，而愛琴海也可以走進校園，培養潛在的客戶。

其實，這也是愛琴海的一個推廣方式。“推廣不一定要給學生發傳單。大學生有創業的需求，那我就給提供這個平臺，讓大學生去接觸社會。這的意義與不收租金相比，更勝一籌。”紅星商業企劃部負責人告訴《商業價值》：“對愛琴海而言，所占面積并不大，相反，卻用這種方式和北京服裝學院建起很深的聯系，這個對我們來講是很有意義的事情。”

而今，愛琴海周邊的5所大學的師生們，經常會來到愛琴海，其中就包括北京服裝學院的師生們，這里已經被他（她）們視作了生活的一部分。

除配置傳統的零售精品、餐飲美食、影院和兒童業態外，北京愛琴海還增加了書吧、KTV、高爾夫運動體驗、美體休閑等眾多業態。比如：在北京愛琴海的大廈屋頂之上，有一個以“云尚部落（Golf hub）”為主題命名的屋頂高爾夫運動體驗場。“屋頂”是每一個城市建筑都有的部分，具有空間大、視野開闊、噪音少等特點，而這些特點恰恰符合了高爾夫運動的需求，也符合愛琴海購物公園的定位。

讓每一位顧客舒服

與許多購物中心更多講規模速度不同，紅星商業董事長張華容談的最多的，是回歸原點。什么是回歸原點？就是要把顧客照顧好，把商戶照顧好，讓商戶在這里能夠賺到錢。

在北京愛琴海采訪的時候，《商業價值》記者遇到了巡店的工作人員。紅星商業的工作人員平均有五六年的工作經驗，每個人深諳商業運營的邏輯。而被紅星商業稱為“價值合伙人”的各業務模塊負責人，更是具有多年商業操盤經驗的資深人士，整個團隊具有超過100個購物中心的開發運營經驗。

每一天，愛琴海的工作人員都要看看每一個商戶當天的情況，比如說一些貨品的擺放、餐價的一些情況等。

“不管有多少復雜的商業邏輯，其實都指向一點最原始的邏輯——讓每一位顧客舒服。”紅星商業總經理李嘉告訴《商業價值》：“如果顧客走進這個門，哪怕有一秒鐘感覺特別不好——可能覺得某一處風很大，可能覺得某一處很吵，可能覺得逛累了卻沒有地方休息，都有可能下次不再來。”

北京愛琴海購物公園是兩個樓相接的改造項目，有大量的走廊、過道、中廳。為了讓整個空間更自然，愛琴海把每一個通道、電梯廳這類被稱為“死角”的空間，都改造成給顧客提供休息的空間——“老街印巷”、“老公寄存處（吸煙室）”等特色場景，更在公共空間中設置被稱為“心靈驛站”的休憩場所，讓愛琴海成為一步一景的公園式商場。

這樣做的結果是：孩子在Pororo盡興玩的時候，爸爸媽媽們再也不是只能站在一邊或者坐在門口，愛琴海布置了很多小椅子，甚至按摩椅，家長們可以坐在這休息，玩玩撲克……或者到愛琴海的凱撒旅游體驗店，安排下自己的度假行程，這均來自于愛琴海購物公園“都市微假期”的創新。

“我們不讓每一個地方浪費掉，希望每一個地方都極富特色。運營其實沒有什么稀奇，就是比顧客早想一步。”李嘉說。

在對每一個小過道進行了布置后，這些在許多商場看似很普通或乏味的地方變得有意思起來，顧客可以到老街印巷玩玩跳格子懷舊，可以看看書，可以看看墻上貼的愛琴海文化，按照攝影提示和小景觀合張影。

不只是每一個過道，愛琴海在許多細節都下了功夫，即使是一面白墻也在上面畫了色彩成為一幅畫，這幅畫的風格兩到三個月必須要調整，使其有新感覺。許多商場的柱子都是做成包柱和廣告位，北京愛琴海購物公園是兩個樓拼起來的，有一個柱子無法拆除，為了讓它更美觀，更符合愛琴海的定位，愛琴海就投入了一筆錢對它進行了改造，做成歐洲馬賽克的感覺。

李嘉表示：“投入一些，增加了顧客的停留時間，哪怕是多停一分一秒，與此同時都可能會增加購物機會。”

雙Mall下的愛琴海

兩年過去，差異化的業態組合，獨特的空間布置，讓北京愛琴海很快在市場上聲名鵲起，紅星雙Mall模式在昆明也已落地。

所謂雙Mall模式，就是家居Mall、商業Mall與高端寫字樓、星級酒店和SOHO公寓等豐富業態相結合，打造涵蓋購物、生活、辦公為一體的多元化高端城市功能綜合體。

張華容表示，紅星雙Mall模式在入市之初就是紅星商業的重要優勢之一。成立于1986年的紅星美凱龍家居Mall目前已在117個城市開辦了160座家居Mall，上海、天津、重慶、福州等城市的“愛琴海”也將相繼開業。愛琴海完全可以借助紅星美凱龍的知名度，用最快的時間占領市場。

記得北京愛琴海剛開業時，和外界介紹自己，只能標注“北三環太陽宮橋東北角，太陽宮百盛旁”。有了雙Mall，人們很容易找到愛琴海，而家居Mall的顧客群大部分都是每一個購物中心夢寐以求的消費力較強的中產階級。當顧客在家居Mall買完東西，就很有可能來愛琴海吃飯，從而帶動愛琴海的消費。

據《商業價值》了解，未來，這兩個Mall的會員系統會打通，比如顧客在家居Mall買完家具，就會得到自動提示——可以到旁邊的愛琴海兌換一個免費的午餐等等。

這顯然涉及到大數據和O2O的布局。

目前，不管是北京的愛琴海還是昆明的愛琴海，已經實行了WiFi全覆蓋，愛琴海官方手機應用能實現在線預訂餐廳，還可以在線排號。喜歡看電影的用戶還可以在應用中輕松預訂紅星太平洋電影城的影票。優惠信息及時推送等，都可以讓顧客第一時間了解愛琴海的活動信息。

現代科技的購物環境已然具備，但紅星對于O2O有著自己的理解。“O2O實現線上到線下，做好的關鍵是線下端。而線下端的價值，是足夠的人流和客流。”李嘉獨家向《商業價值》透露：“紅星也在布局O2O，合作的對象有可能是BAT量級的平臺。”