物權穩定，便民利民

在2007年3月出臺的《物權法》中，已經明確規定了國家對不動產實行統一登記制度。時隔七年多時間，《不動產登記暫行條例》終于頒布，這標志著不動產統一登記制度正式建立。

《條例》自3月1日起施行，2015年健全配套制度，平穩有序實施；2016年全面形成制度體系，正常有效運行；2017年實現信息共享。依法公開查詢。全國統一信息平臺將在今年下半年上線試運行，2016年完善平臺并擴大試運行范圍。2017年全而運行。

《條例》不儀關乎國家治理體系和治理能力的現代化，也關乎干家萬戶的生產生活。本刊記者就社會普遍關心的問題，以問答形式，解讀《條例》，為大家答疑釋惑。

一問：什么是不動產？哪些不動產權利可以辦理登記？

答：《條例》所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

辦理登記的不動產權利包括：（一）集體上地所有權；（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；（三）森林、林木所有權；（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；（五）建設用地使用權；（六）宅基地使用權；（七）海域使用權；（八）地役權；（九）抵押權；以及法律規定需要登記的其他不動產權利。

解讀：《條例》第五條明確了進行登記的不動產權利的具體類型、基本實現了全覆蓋，統一了登記范圍。這既能確保所有應當登記的不動產權利都可以登記。又有效地防止了實踐中一些地方任意將不屬于不動產權利的其他權利記載于不動產登記簿的問題，對于規范登記行為，維護公民、法人等民事主體的不動產權利具有重要意義。

二問：不動產登記的類型有哪些？在哪里登記？

答：不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用《條例》。

不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理：直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。

跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的。由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。

解讀：《條例》明確了登記機關的設置，將分散的登記職責整合到一個部門，結束了不動產登記由不同行政部門負責的“九龍治水”局面。

長期以來，我國不動產登記信息分散在住建、農業、林業、國土等部門，由于各部門登記方法、技術規程不一致，很容易導致各種不動產權利的重疊、漏登；以及農林用地、農牧用地及林牧用地之間權屬界線不清、權利歸屬不明，引發矛盾和糾紛。

這種條塊分割、權責不明的狀況，也給當事人造成極大不便。比如在農村，當事人要分別到4個不同的部門辦理不同的證件：在城市，當事人最少也要到兩個部門辦理《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。比如要查閱某工廠是否已實行抵押，需到土地管理部門查土地、到房管部門查房屋、到工商部門查設備等。這不僅增加了企業和群眾的不便，也增加了成本。

統一登記后，逐步實現一個窗口對外，減少辦證環節，減輕了當事人負擔。同時進一步提高了登記質量，避免產權交叉或沖突，保證各類不動產物權歸屬和內容得到最全面、統一、準確的明晰和確認，有利于保障不動產交易安全。有助于提高登記的效率和公信力。

三問：怎樣進行不動產登記？要提交什么材料？

答：不動產登記步驟是這樣的：申請人提出申請一提交材料一不動產登記機構審查材料及書面給出受理通知一完成登記（自受理登記申請之日起30個工作日內辦結手續，法律另有規定的除外）。

申請登記應提交這六項材料，并對申請材料的真實性負責：（一）登記申請書；（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；（三）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；（四）不動產界址、空間界限、面積等材料：（五）與他人利害關系的說明材料；（六）法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

解讀：方便群眾申請登記，保護權利人合法權益。是《條例》的立法目的。為此，《條例》在穩定申請人預期、尊重申請人意思自治、簡化申請程序、減輕申請負擔等方面都做了詳細規定。

四問：不動產登記簿記載什么事項？

答：不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。不動產登記簿應當記載四個事項：（一）不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；（三）涉及不動產權利限制、提示的事項；（四）其他相關事項。

解讀：不動產登記簿是不動產權利的載體，登記內容、登記形式、介質保管等與權利人密切相關。《條例》明確了不動產登記簿的基本技術規格，特別是關于登記簿電子化和永久化的要求，細化了保管責任。

五問：不動產登記，是強制還是自愿？

答：不動產登記屬于自愿登記。

解讀：《條例》根據《物權法》的有關規定，沒有要求對不動產權利進行強制登記。但如果權利人不登記，容易出現糾紛，使得房產、土地等不動產權利歸屬和轉讓存在隱患，交易安全將受到嚴重影響。

六問：什么人可以查詢、復制登記資料？會不會泄露個人財產信息？

答：權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料。此外，有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。

《條例》第二十八條規定：查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的；未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料，

解讀：從《物權法》的角度講。只有涉及交易安全的情況下，才許可別人去查詢不動產信息，比如你的房子要抵押給對方，對方就有必要查詢你的房產信息是否真實可靠，這樣才能保證交易公正。

私人不動產具有一定的隱私性，《條例》明確了登記資料查詢、復制的主體權限及保密責任主體等要求，重視對公民財產信息的保護；在登記信息實現四級實時共享和多部門互通共享的同時，規定了共享機構的保密義務。

七問：小產權房會不會因此“轉正”？海外資產能否登記、查詢？

答：不動產統一登記制度沒有考慮小產權房登記。《條例》不涉及海外資產的登記和查詢。

解讀：由于歷史的原因和地方管理的差異，各地都存在一定數量的小產權房。根據我國現有的法律，小產權房其實是沒有產權的房屋，但人們非要給它冠以美名“小產權”。

八問：已經發放的權屬證書是否仍然有效？

答：老百姓手中的權屬證書將按照“不變不換”的原則執行，即已經依法發放的證書繼續有效。若是產權人在新證書頒布前就已經申請了登記，將會繼續發放舊版證書：新的證書頒布后申請登記的，發放新版證書。

解讀：不動產統一登記是行政管理體制改革的重要內容，目的是提高行政效率，而不是對產權關系進行調整。《條例》規定：不動產權利人已經依法享有的不動產權利。不因登記機構和登記程序的改變而受到影響：實施前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。

九問：對于農民朋友來說會有哪些實惠？

答：當下農村土地糾紛頻發的背后，不動產權屬不明確是重要因素之一。不動產統一登記后，土地集體所有權、宅基地、建設用地這三方面農民會受益，會界定農村集體土地產權，進一步確權；閑置宅基地可以抵押：建設用地會市場化，使農民獲得更多財產權。

比如一塊地，把權屬證書發到承包經營權或使用權人手里，這塊地才能更順利、完整地流轉，所有權、承包權、經營權才談得上清晰分離。土地流轉、農地“人市”就具備了前提條件。

解讀：我國最大的不動產家底在農村地區。不動產統一登記將結束城鄉分割的二元化土地格局，有利于提高農村不動產的保護力度和流轉自由度，實現城鄉市場對接，促進農民市民化。

十問：對廣大民眾有怎樣的影響？

答：對民眾影響最大的，就在于一是登記手續更簡便，無需到處跑。“進一個門，辦一張證”將成趨勢：二是不動產買賣更放心，可依法查詢，避免產權交叉或沖突，比如以前“一房兩賣”所導致的房產糾紛屢有發生，原因就是因為登記的分散與查詢的相對不便。使得買賣雙方形成了信息不對稱。

解讀：不動產登記看似國家行為，其實土地、房屋等不動產確權對民眾的合法財產是一種明確的保護態度，只有確權，公認之后，大家手里的不動產轉讓、交易、流通才有可能得到公平、合理的價格。

以前由不同的部門管理和登記，導致不同不動產之間的權屬界線不清、權利歸屬不明。引發眾多矛盾和糾紛。統一登記后，可以更好地理清當事人之間的不動產權利界限，減少權屬糾紛。提高登記的準確性和權威性。更好地維護當事人的不動產物權。

毋容置疑，《條例》以物權穩定和便民利民為核心原則，概括性地說有兩大功能，一是明晰和保護產權。二是便利和保障交易，對提高政府管理效率和水平，方便企業和群眾，尤其是對健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度具有重大意義。