東莞市“三舊”改造研究

張子恒

摘 要：“三舊”改造是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房和舊村莊的改造。“三舊”改造工程能夠更好地探索和開發(fā)二次用地，使其符合東莞市長遠(yuǎn)的發(fā)展需要，能夠更好地解決東莞市土地供需方面的矛盾，幫助其更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，幫助城市和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。因此，必須要做好“三舊”改造方面的工作。

關(guān)鍵詞：“三舊”改造；舊城鎮(zhèn)；舊廠房；舊村莊

中圖分類號：F299.24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.07.033

在執(zhí)行“三舊”改造時(shí)，必須要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，根據(jù)“三舊”改造的政策探索其運(yùn)行機(jī)制和改造模式，提高“三舊”改造的效率，進(jìn)一步推動(dòng)“三舊”改造工作的進(jìn)程。

1 “三舊”改造工作的情況

1.1 根據(jù)國家的相關(guān)政策，開展改造工作

在國土資源部的支持和指導(dǎo)下，省政府根據(jù)需要制定了相關(guān)的政策，并實(shí)現(xiàn)了一定的突破和創(chuàng)新，具體表現(xiàn)在以下幾方面：①對于那些沒有相關(guān)手續(xù)的存量建設(shè)用地，在完善相關(guān)手續(xù)時(shí)，收取的費(fèi)用比較高。如果土地使用者改造的積極性比較差，那么，可以依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰，并根據(jù)土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。②在執(zhí)行“三舊”改造工作時(shí)，其難度是比較大的，并且周期比較長，改造方式比較單一，土地使用權(quán)人改造的積極性比較差，所以，允許“三舊”用地手續(xù)完善后辦理出讓手續(xù)。③為了保證土地使用者的權(quán)益，調(diào)動(dòng)其改造的積極性，在“三舊”改造的過程中，當(dāng)政府收回用地時(shí)，可以將土地出讓純收益60%以下的資金補(bǔ)貼給土地所有者，并為企業(yè)的發(fā)展提供一定的方便。④對于改造過程中可能存在的插花地、邊角地和夾心地，會(huì)給改造工作帶來一定的影響。因此，在實(shí)際改造的過程中，可以將這些地段直接并入“三舊”改造中。⑤在城中村改造時(shí)，審批過程比較復(fù)雜，需要的時(shí)間也比較長，所以，可以讓村民集體申請。

1.2 做好規(guī)劃工作，科學(xué)統(tǒng)籌

在“三舊”改造的過程中，應(yīng)該將“三舊”改造與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展結(jié)合在一起，這樣能夠保證改造計(jì)劃的針對性和編制要點(diǎn)。同時(shí)，應(yīng)不斷提高城市品味，進(jìn)而提升城市的整體形象；應(yīng)將其與民生改善結(jié)合在一起，尊重人們的利益，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和和諧。另外，還應(yīng)將“三舊”改造與歷史文化保護(hù)結(jié)合在一起，重視歷史建筑和自然景觀的改造，突顯城市本身的文化底蘊(yùn)。

1.3 加大財(cái)政支持力度，重視資金的籌措

在東莞市執(zhí)行“三舊”改造的過程中，要想加大財(cái)政的支持力度，市政府可以根據(jù)需要設(shè)立“三舊”改造單項(xiàng)獎(jiǎng)，進(jìn)而不斷提高“三舊”改造的積極性，讓更多的單位和個(gè)人參與到“三舊”改造工作中。目前，東莞市已經(jīng)將三億的資金投入到了“三舊”改造扶持工作中，以保證“三舊”改造能夠順利進(jìn)行。

2 東莞市“三舊”改造取得的成果

在東莞市執(zhí)行“三舊”改造的過程中，不僅能夠在一定程度上節(jié)約土地資源，還能夠更好地?cái)U(kuò)大內(nèi)需、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完成城鎮(zhèn)化建設(shè)。同時(shí)，還能在一定程度上解決民生問題，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的改變奠定基礎(chǔ)。

2.1 調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)業(yè)競爭力

“三舊”改造工程完成后，東莞市淘汰了一些兩高一資的項(xiàng)目，并且開展了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等一些低碳產(chǎn)業(yè)的培育工作。改造工作很好地推動(dòng)了東莞市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，轉(zhuǎn)變了其發(fā)展方式，這對東莞更好地發(fā)展起到了非常重要的作用。

2.2 城鄉(xiāng)宜居，加快城鎮(zhèn)化速度

“三舊”改造工程后，很好地降低了建筑密度，并完善了其配套設(shè)施，明顯地增加了公共綠地面積，大大改善了城鄉(xiāng)環(huán)境，同時(shí)，也傳承了嶺南文化，加快了城鎮(zhèn)化建設(shè)的速度，改善了人們的生活環(huán)境，提高了生活品質(zhì)。

2.3 增加固定資產(chǎn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長

“三舊”改造工程后，東莞市擴(kuò)大了政府投資，增加了社會(huì)投資，稅收收入與“三舊”改造前比，有了明顯的增加。

2.4 用地集約，增加可持續(xù)發(fā)展能力

“三舊”改造工程的進(jìn)行，二次開發(fā)了那些低效建設(shè)用地，有效地提高了土地的利用效率。利用“三舊”改造工程，很好地節(jié)約了土地資源，明顯地提高了土地利用率。廣東省有2.4×105 hm2“三舊”用地，改造完畢后，能夠節(jié)約1.0×105 hm2的土地。

2.5 改善了群眾生活

“三舊”改造后，東莞市增加了就業(yè)崗位，不僅壯大了集體經(jīng)濟(jì)，還在一定程度上增加了人們的實(shí)際收入，改善了人們的居住條件。這樣，對東莞市的社會(huì)穩(wěn)定和長遠(yuǎn)發(fā)展是非常有利的。

3 “三舊”改造過程中存在的問題

雖然東莞市的“三舊”改造工程已經(jīng)取得了良好的效果，但是，其中還是存在一些問題，主要包含以下面幾方面：①“三舊”改造政策體系不完善，相關(guān)的配套扶持政策不完善，嚴(yán)重影響了改造效率。②在改造過程中，拆遷難度比較大，拆遷時(shí)，很多拆遷用戶都提出了較高的要求，為項(xiàng)目更好地進(jìn)行造成了不便。另外，很多“三舊”改造用地都是違法用地，沒有相關(guān)的土地證和用地批文，這也給拆遷工程地推進(jìn)帶來了困難。③在“三舊”改造的過程中，工作進(jìn)度不平衡，而出現(xiàn)這種情況的主要原因是政府對地方改造的重要性認(rèn)識(shí)存在偏差，并且在財(cái)政扶持政策不健全。④在改造的過程中，沒有很好地發(fā)揮其綜合效益。

4 解決措施

4.1 政策創(chuàng)新，完善機(jī)制

在“三舊”改造工作中，各部門必須強(qiáng)化思想，做好配合工作，將“三舊”改造過程中存在的問題匯報(bào)給相關(guān)部門，并督促相關(guān)部門研究和出臺(tái)配套的政策，不斷提高“三舊”改造的效率。此外，政府必須加大資金方面的扶持，落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，而文化部門也應(yīng)該參與其中，更好地保護(hù)文化遺產(chǎn)。

4.2 重視引導(dǎo)規(guī)劃，保證綜合效益

在編制規(guī)劃時(shí)，必須要考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變、用地節(jié)約、民生改善和保障等方面的內(nèi)容，從這幾方面入手，將土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃更好地結(jié)合在一起，解決其中存在的問題，更好地推進(jìn)“三舊”改造工作。

4.3 保證運(yùn)作規(guī)范性

在“三舊”改造過程中，東莞市必須要限定其改造范圍，做好核查方面的工作，避免出現(xiàn)弄虛作假的情況。而政府部門應(yīng)該做好監(jiān)督工作，保證“三舊”改造工作的公開性和透明性。在選擇改造模式選擇、確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以由公民投票表決，使“三舊”改造工程能夠滿足人們的實(shí)際需要。

4.4 做好績效考核工作，落實(shí)責(zé)任

在“三舊”改造工作中，政府要保證檢查、考核工作的力度，對于工作比較出色的單位給予一定的表揚(yáng)，對于那些落實(shí)情況比較差的單位，應(yīng)該對其通報(bào)批評，并制訂工作績效考核辦法，保證改造質(zhì)量。

4.5 做好政策儲(chǔ)備工作

在東莞市的“三舊”改造工作中，可以借鑒其他地區(qū)改造過程中的一些經(jīng)驗(yàn)和做法，了解操作過程中存在的問題，并完善相關(guān)措施。建設(shè)“三舊”改造政策體系，能夠保證政策儲(chǔ)備的質(zhì)量，為“三舊”改造工作更好地進(jìn)行奠定政策方面的基礎(chǔ)。

5 結(jié)束語

對于東莞市，做好舊城鎮(zhèn)、舊工廠和舊村莊的改造工作是非常重要的。在“三舊”改造的過程中，必須切實(shí)認(rèn)識(shí)到其重要性和存在的問題，并根據(jù)相關(guān)政策不斷完善改造過程，更好地解決其中存在的問題，提高“三舊”改造工程的質(zhì)量。

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〔編輯：白潔〕

Abstract： “Three old” transformation refers to the transformation of the old town， old factories and old villages. “Three old” reconstruction project to better explore and develop secondary sites to conform to the long-term development needs， Dongguan City， to better solve the contradiction between supply and demand aspects of land in Dongguan City， to help them better achieve economic development change， help cities and industries. Therefore， we must do a good job， “three old” transformation area.

Key words： “three old” transformation； old Town； old factory； old village