芻議合理確定“三舊”改造項(xiàng)目容積率

張坤錦

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的步伐越來越快。在城市發(fā)展的過程中，各種不確定的因素都會(huì)對(duì)容積率產(chǎn)生一定的影響。從“三舊”改造項(xiàng)目入手，分析如何準(zhǔn)確確定“三舊”改造項(xiàng)目的容積率。

關(guān)鍵詞：“三舊”項(xiàng)目；容積率；規(guī)劃要求；建筑面積

中圖分類號(hào)：TU984.114 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.07.035

隨著市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，我國城市化進(jìn)程的加快，城市的發(fā)展步伐越來越快。在城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程中，城市建設(shè)用地緊張，原有的粗放型土地利用模式已經(jīng)難以適應(yīng)城市再建設(shè)的發(fā)展需求。因此，節(jié)約用電，發(fā)展保障型用地成為目前城市建設(shè)與規(guī)劃的重點(diǎn)。下面就從容積率入手，分析如何通過“三舊”改造項(xiàng)目的容積率提高城市土地的利用率。

1 容積率及影響因素

容積率作為城市土地規(guī)劃管理中的一項(xiàng)重要指標(biāo)，最先應(yīng)用推廣于西方國家。容積率是衡量地塊開發(fā)程度的主要標(biāo)準(zhǔn)。我們知道，容積率即城市地塊之上總建筑面積與地塊面積之比——容積率越大，地塊的開發(fā)程度越高；反之，則地塊的開發(fā)程度低，利用率也較低。

一般來說，容積率主要受兩個(gè)方面的影響——使用性質(zhì)與開發(fā)程度。使用性質(zhì)主要是說地塊的用途與相鄰用地之間的相容性和不相容性。開發(fā)強(qiáng)度則是指開發(fā)地塊上的建筑物總層數(shù)（高度）、建筑的密度（覆蓋率）和周圍開發(fā)環(huán)境之間的關(guān)系。我們利用容積率作為衡量指標(biāo)主要是為了地塊能夠被科學(xué)、合理地利用。因此，容積率對(duì)地塊的利用程度、開發(fā)程度來說是一項(xiàng)重要的綜合指標(biāo)。

2 “三舊”改造項(xiàng)目中的容積率

“三舊”改造項(xiàng)目主要是指舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房。在“三舊”改造項(xiàng)目中，政府一般會(huì)投入大量的資金對(duì)城市重點(diǎn)城區(qū)的“城中村”、舊廠房等進(jìn)行清拆、改造。對(duì)于城中村的容積率改造來說，主要是通過將城市區(qū)域內(nèi)，尤其是重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的城市建筑容積率較高的部分進(jìn)行改造。對(duì)于舊廠房容積率的改造來說，需要分析土地的性質(zhì)，通過改變土地性質(zhì)來提高建筑的容積率。

一般來說，容積率=地塊建筑總面積/地塊用地面積（即FAR）。對(duì)于“三舊”改造項(xiàng)目的容積率來說，我們需要綜合該地塊位于該城區(qū)的區(qū)位，用地的性質(zhì)，人口的總?cè)萘浚ㄖ锏母叨取㈤g距、密度，城市景觀，土地經(jīng)濟(jì)，交通等綜合條件，通過地塊容積率來綜合考量“三舊”改造項(xiàng)目的建筑密度、高度和平均層數(shù)等問題，從而提高“三舊”改造項(xiàng)目的合理性。

對(duì)于“三舊”改造項(xiàng)目的容積率，可以從已經(jīng)批控規(guī)標(biāo)準(zhǔn)來確定容積率或者根據(jù)成本與收益之間的關(guān)系來確定容積率。我們按照已經(jīng)批控規(guī)實(shí)施“三舊”改造項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)成本與收益的平衡，以已經(jīng)批控規(guī)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，直接、快速辦理相關(guān)規(guī)劃許可證，減少編制規(guī)劃的程序。如果整個(gè)“三舊”改造項(xiàng)目的開發(fā)利潤較小，需要提高容積率，也可以通過先計(jì)算成本容積率的方法，按照成本與收益之間的平衡原則來確定容積率。同時(shí)，結(jié)合該城市的規(guī)劃要求進(jìn)行論證審核，最終確定地塊的容積率。

3 容積率的特點(diǎn)及確定方法

“三舊”改造項(xiàng)目的容積率具有以下幾方面的特點(diǎn)：①可適當(dāng)提高容積率。“三舊”改造項(xiàng)目需要考慮拆遷補(bǔ)償成本和相關(guān)改造技術(shù)，因此可以適當(dāng)提高 “三舊”改造項(xiàng)目的容積率，實(shí)現(xiàn)“三舊”改造項(xiàng)目開發(fā)的收支平衡，提高“三舊”改造項(xiàng)目的市場動(dòng)力。由于充分考慮成本與收益兩個(gè)因素，可以充分地利用現(xiàn)有的資源，對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目進(jìn)行改造。②依據(jù)成本與收益確定“三舊”改造項(xiàng)目的容積率。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，按照審查標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計(jì)“三舊”改造項(xiàng)目的容積率。在此過程中，我們也需要對(duì)成本與收益進(jìn)行綜合考量，經(jīng)過編制單元規(guī)劃，按照收益與成本平衡的原則來確定“三舊”改造項(xiàng)目的容積率。③“三舊”改造項(xiàng)目的容積率需要充分考慮區(qū)域平衡。我們應(yīng)該按照地塊的實(shí)際利用情況，按照城市規(guī)劃的要求，在區(qū)域平衡的基礎(chǔ)上考慮容積率。對(duì)于無法達(dá)成一致要求的，需要調(diào)整相關(guān)的規(guī)劃。④“三舊”改造項(xiàng)目容積率的限制因素。對(duì)于“三舊”改造項(xiàng)目來說，我們需要考慮其中一些限制因素。例如人口的增多、公共設(shè)施的壓力等，不能一味地以提高容積率為目的，不考慮社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。在“三舊”改造項(xiàng)目的樓高上，也需要綜合考慮各個(gè)城市的差異，應(yīng)該與城市周圍環(huán)境相適應(yīng)。

根據(jù)以上四個(gè)特點(diǎn)，我們?cè)诖_定“三舊”改造項(xiàng)目容積率時(shí)，需要采取科學(xué)、合理的方法設(shè)定。首先確定“三舊”改造項(xiàng)目的基準(zhǔn)容積率，在綜合考察相關(guān)規(guī)劃要求、地區(qū)的用地性質(zhì)、周圍環(huán)境、公共設(shè)施和空間的因素下，合理確定“三舊”改造項(xiàng)目容積率的分級(jí)引導(dǎo)體系，確定具體的布局方案，按照具體的方案設(shè)定“三舊”改造項(xiàng)目的容積率分區(qū)，通過容積率分級(jí)控制指標(biāo)來確定整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的容積率。最后可以確定“三舊”改造項(xiàng)目的利潤空間，敲定“三舊”改造項(xiàng)目的總建筑面積。

4 結(jié)束語

“三舊”改造項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的過程，“三舊”改造項(xiàng)目容積率的提高是為了進(jìn)一步節(jié)約用地，提高城市土地的利用率。因而，要不斷地改善城市居民的生產(chǎn)、生活條件，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)城市土地的二次利用、二次開發(fā)。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)城市地塊的二次高效開發(fā)，避免“三舊”改造項(xiàng)目之后又帶來新的城市問題，例如人口壓力增大、公共設(shè)施不配套、交通擁堵等狀況，我們需要對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目容積率進(jìn)行充分的考察與論證。

通過分析“三舊”改造項(xiàng)目容積率的特點(diǎn)，在社會(huì)因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素等各種因素的影響下，我們需要滿足“三舊”改造項(xiàng)目的要求，盡可能實(shí)現(xiàn)成本與收益的平衡，辦理好相關(guān)規(guī)劃許可證，減少編制規(guī)劃的程序。還可以通過適當(dāng)提高 “三舊”改造項(xiàng)目的容積率來實(shí)現(xiàn)對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目開發(fā)的收支平衡。同時(shí)，充分考慮區(qū)域平衡，我們應(yīng)該對(duì)照城市規(guī)劃的具體要求，從區(qū)域平衡的角度來考慮容積率，按照地塊的實(shí)際利用情況，對(duì)無法達(dá)成一致要求的，及時(shí)調(diào)整相關(guān)的規(guī)劃。

參考文獻(xiàn)

[1]吳浩軍，李怡婉.我國現(xiàn)行容積率調(diào)整程序的缺陷及優(yōu)化設(shè)計(jì)[J].規(guī)劃師，2010（9）：84-87.

〔編輯：王霞〕

Abstract： With the rapid development of the economy， the pace of economic development of the city faster. In the process of urban development， various uncertain factors will have some impact on the volume rate. From the "three old" reconstruction project analyzes how to accurately determine the volume rate of “three old” reconstruction project.

Key words： "three old" project； volume ratio； planning requirements； building area