芻議合理確定“三舊”改造項目容積率

張坤錦

摘 要：隨著經濟的快速發展，城市經濟建設的步伐越來越快。在城市發展的過程中，各種不確定的因素都會對容積率產生一定的影響。從“三舊”改造項目入手，分析如何準確確定“三舊”改造項目的容積率。

關鍵詞：“三舊”項目；容積率；規劃要求；建筑面積

中圖分類號：TU984.114 文獻標識碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.07.035

隨著市場經濟的進一步發展，我國城市化進程的加快，城市的發展步伐越來越快。在城市經濟快速發展的過程中，城市建設用地緊張，原有的粗放型土地利用模式已經難以適應城市再建設的發展需求。因此，節約用電，發展保障型用地成為目前城市建設與規劃的重點。下面就從容積率入手，分析如何通過“三舊”改造項目的容積率提高城市土地的利用率。

1 容積率及影響因素

容積率作為城市土地規劃管理中的一項重要指標，最先應用推廣于西方國家。容積率是衡量地塊開發程度的主要標準。我們知道，容積率即城市地塊之上總建筑面積與地塊面積之比——容積率越大，地塊的開發程度越高；反之，則地塊的開發程度低，利用率也較低。

一般來說，容積率主要受兩個方面的影響——使用性質與開發程度。使用性質主要是說地塊的用途與相鄰用地之間的相容性和不相容性。開發強度則是指開發地塊上的建筑物總層數（高度）、建筑的密度（覆蓋率）和周圍開發環境之間的關系。我們利用容積率作為衡量指標主要是為了地塊能夠被科學、合理地利用。因此，容積率對地塊的利用程度、開發程度來說是一項重要的綜合指標。

2 “三舊”改造項目中的容積率

“三舊”改造項目主要是指舊城鎮、舊村莊、舊廠房。在“三舊”改造項目中，政府一般會投入大量的資金對城市重點城區的“城中村”、舊廠房等進行清拆、改造。對于城中村的容積率改造來說，主要是通過將城市區域內，尤其是重點區域內的城市建筑容積率較高的部分進行改造。對于舊廠房容積率的改造來說，需要分析土地的性質，通過改變土地性質來提高建筑的容積率。

一般來說，容積率=地塊建筑總面積/地塊用地面積（即FAR）。對于“三舊”改造項目的容積率來說，我們需要綜合該地塊位于該城區的區位，用地的性質，人口的總容量，建筑物的高度、間距、密度，城市景觀，土地經濟，交通等綜合條件，通過地塊容積率來綜合考量“三舊”改造項目的建筑密度、高度和平均層數等問題，從而提高“三舊”改造項目的合理性。

對于“三舊”改造項目的容積率，可以從已經批控規標準來確定容積率或者根據成本與收益之間的關系來確定容積率。我們按照已經批控規實施“三舊”改造項目可以實現成本與收益的平衡，以已經批控規標準為依據，直接、快速辦理相關規劃許可證，減少編制規劃的程序。如果整個“三舊”改造項目的開發利潤較小，需要提高容積率，也可以通過先計算成本容積率的方法，按照成本與收益之間的平衡原則來確定容積率。同時，結合該城市的規劃要求進行論證審核，最終確定地塊的容積率。

3 容積率的特點及確定方法

“三舊”改造項目的容積率具有以下幾方面的特點：①可適當提高容積率。“三舊”改造項目需要考慮拆遷補償成本和相關改造技術，因此可以適當提高 “三舊”改造項目的容積率，實現“三舊”改造項目開發的收支平衡，提高“三舊”改造項目的市場動力。由于充分考慮成本與收益兩個因素，可以充分地利用現有的資源，對“三舊”改造項目進行改造。②依據成本與收益確定“三舊”改造項目的容積率。根據相關規定，按照審查標準來設計“三舊”改造項目的容積率。在此過程中，我們也需要對成本與收益進行綜合考量，經過編制單元規劃，按照收益與成本平衡的原則來確定“三舊”改造項目的容積率。③“三舊”改造項目的容積率需要充分考慮區域平衡。我們應該按照地塊的實際利用情況，按照城市規劃的要求，在區域平衡的基礎上考慮容積率。對于無法達成一致要求的，需要調整相關的規劃。④“三舊”改造項目容積率的限制因素。對于“三舊”改造項目來說，我們需要考慮其中一些限制因素。例如人口的增多、公共設施的壓力等，不能一味地以提高容積率為目的，不考慮社會的可持續發展。在“三舊”改造項目的樓高上，也需要綜合考慮各個城市的差異，應該與城市周圍環境相適應。

根據以上四個特點，我們在確定“三舊”改造項目容積率時，需要采取科學、合理的方法設定。首先確定“三舊”改造項目的基準容積率，在綜合考察相關規劃要求、地區的用地性質、周圍環境、公共設施和空間的因素下，合理確定“三舊”改造項目容積率的分級引導體系，確定具體的布局方案，按照具體的方案設定“三舊”改造項目的容積率分區，通過容積率分級控制指標來確定整個開發項目的容積率。最后可以確定“三舊”改造項目的利潤空間，敲定“三舊”改造項目的總建筑面積。

4 結束語

“三舊”改造項目是一個復雜的過程，“三舊”改造項目容積率的提高是為了進一步節約用地，提高城市土地的利用率。因而，要不斷地改善城市居民的生產、生活條件，從而實現對城市土地的二次利用、二次開發。為了實現對城市地塊的二次高效開發，避免“三舊”改造項目之后又帶來新的城市問題，例如人口壓力增大、公共設施不配套、交通擁堵等狀況，我們需要對“三舊”改造項目容積率進行充分的考察與論證。

通過分析“三舊”改造項目容積率的特點，在社會因素、人口因素、經濟因素等各種因素的影響下，我們需要滿足“三舊”改造項目的要求，盡可能實現成本與收益的平衡，辦理好相關規劃許可證，減少編制規劃的程序。還可以通過適當提高 “三舊”改造項目的容積率來實現對“三舊”改造項目開發的收支平衡。同時，充分考慮區域平衡，我們應該對照城市規劃的具體要求，從區域平衡的角度來考慮容積率，按照地塊的實際利用情況，對無法達成一致要求的，及時調整相關的規劃。

參考文獻

[1]吳浩軍，李怡婉.我國現行容積率調整程序的缺陷及優化設計[J].規劃師，2010（9）：84-87.

〔編輯：王霞〕

Abstract： With the rapid development of the economy， the pace of economic development of the city faster. In the process of urban development， various uncertain factors will have some impact on the volume rate. From the "three old" reconstruction project analyzes how to accurately determine the volume rate of “three old” reconstruction project.

Key words： "three old" project； volume ratio； planning requirements； building area