房改房已售面積賬務處理的技巧與應用

杜亞輝， 王 紅， 馬思瀟， 王曉華

(北京工商大學 國有資產管理處， 北京 100048)

房改房已售面積賬務處理的技巧與應用

杜亞輝， 王 紅， 馬思瀟， 王曉華

(北京工商大學 國有資產管理處， 北京 100048)

針對單位對房改房已售房產賬務調整的要求,對房改房建筑面積調整過程中出現的問題進行分析,通過計算機建模輔助完成面積調整,提出面積調整的思路與處理方式,加強固定資產管理,保障國有資產權益。

房改； 建筑面積； 資產管理

上世紀80年代末,國家全面推進職工住房制度改革,單位將職工住宅按房改政策出售給職工。財政部提出“對于在房改過程中已經出售的職工住房,應及時對單位固定資產賬務進行調整”[1],北京市財政局對有關工作做了進一步細化要求,“對已按國家規定組織實施了職工住房制度改革,辦理了房改有關合法手續,已經向個人移交產權并取得了相關依據,但固定資產中職工住房賬務價值和固定基金尚未沖減的,各單位要及時進行賬務核銷處理。”“單位進行已售職工住房賬務調整核銷時,應將獲得的相關售房文件和相關票據作為核銷的原始憑證。”[2]由此,各單位都要進行資產的賬務處理。

在固定資產管理中,單位國有資產總額需體現的信息主要為價值狀況和資產實物量[3]。針對上述要求在對房改房進行固定資產賬務調整時,就涉及到對價值(元)和建筑面積(m2)2個關鍵指標的調整[4],其中,房屋價值反映了固定資產的價值狀況[5],房屋建筑面積則反映了固定資產實物量的狀況[6]。由于文章內容所限,本文僅就房改房建筑面積的調整方式進行應用與研究[7]。

1 房改房建筑面積賬務調整基本情況介紹

1.1 相關要素含義的界定

由于房改房存在尚未辦理完收房手續,需要繼續辦理手續的情況,面積調整需要根據售房手續辦理情況分多批完成[8]。為了便于描述,假定某建筑需要進行房改房賬務調整,調整房屋面積需n批(n為自然數)完成,那么涉及到的相關要素主要有以下幾種:

(1) 庫原面積Sk,調整到第n批時為Skn,在資產卡片中已經登記的建筑面積,一般是指房屋竣工后的初始入賬面積；

(2) 能售面積Sn,調整到第n批時為為Snn,能夠對職工出售的所有房改面積；

(3) 已售面積Sy,調整到第n批時為Syn,已經向職工出售并辦理完產權移交的面積；

(4) 待售面積Sd,調整到第n批時為Sdn,能對職工出售但尚未辦理完產權移交手續的面積；

(5) 公房面積Sg,建筑中不能對職工出售的面積(如職工周轉房),客觀存在,房改房調整完成后,反映單位資產權益；

(6) 剩余面積Ss,調整到第n批時為Ssn,賬務調整后,資產卡片調整后的面積。

面積調整就是將原資產卡片信息Sk改寫成Ss,下次調整時,上次調整后的Ss變成Sk。Ssn=Skn-1。

1.2 面積調整過程簡析

案例:某單位有建筑A、B、C、D(面積單位m2),需要進行房屋建筑面積的賬務調整,調整前具體情況見表1。

表1 調整前建筑面積情況

按照常規情況,對A、B、C、D建筑的面積調整,情況見表2。

表2 建筑面積調整情況

為了便于說明問題,對面積調整時出現的異常,按照對國有資產權益影響的程度進行界定,對影響較大的我們稱異常凸顯,影響較小的我們稱異常隱現。

在表2中,對B、C、D建筑面積調整,在進行序號3操作時,庫面積調整為Ss1=1 000,剩下的面積(房改面積與公房面積和)為Sn2+Sg =500+100=600,二者不匹配,由于這種不匹配在面積調整前就已經存在,Ss>Sg,對國有資產權益影響不大,我們稱異常隱現。

在進行序號4操作時,房改房調整完成,由于最后單位資產只剩有公房,資產庫面積Ss為(Ss2=500),與Sg(Sg=100)不符。資產庫面積不能正常反映公房面積,異常凸顯。在操作序號6、7、8時,由于資產庫面積Ss(0,-100)比Sg小,單位資產權益受損,異常凸顯。

1.3 面積調整異常凸顯原因分析

Skn與Snn+Sg的數值關系有以下幾種方式，見圖1。

圖1 Sk與Sn+Sg對比

Sk與Sn+Sg不匹配,主要與歷史有關,不同歷史背景、不同處理角度造成對面積數據的處理不是統一標準[9]。以某單位按房改政策出售的建筑為例,為便于討論,假定建筑內房屋均為房改房(Sg=0),該建筑于1994年竣工,有竣工面積S竣。1995年,資產管理的庫面積Sk按照S竣錄入。1998年房改,得到職工房產證面積S職。∑(S職)為房改房面積Sn。2007年要求資產賬務調整。其中,S竣是按照規劃驗收決算需求的結果,S職是房改政策要求的結果。在實際工作中,S職的由來是對職工的住房是以“套”“單元”為對象,通過選擇戶型進行套內使用面積實測,按照售房政策,通過計算得到職工房產證面積S職。其中計算依據為“出售公有住宅樓房均按建筑面積(建筑面積=使用面積×1.333)計算”[10],其中1.333是當時綜合多種建筑情況考慮的系數,與實際的公用建筑面積分攤系數(整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內建筑面積之和)[11]肯定有出入,Sn=∑(S職)與S竣(Sk)偏差在所難免。

通常情況下,Sk>Sn+Sg的可能性會多些,Sk=Sn+Sg或Skn

在Sk與Sn+Sg不匹配的情況下,按照房改房提供的售房面積去做資產庫面積調整,Ssn=Skn-Syn,就會表現有Skn-Snn的計算結果與國有資產權益沖突,異常凸顯必然發生。

2 資產卡片面積調整建模及實施

由于異常凸顯的存在,如何保證國有資產權益,如何進行房改房面積調整,調整的依據思路就變得很重要。本文在保證單位資產產權權益基礎上,就如何處理面積調整中異常凸顯的問題進行討論。

從上面案例面積調整過程中,我們發現,面積調整最終是體現在資產卡片要調整的面積(Ssn)的問題上。Ssn是否合理,是否存在異常凸顯。如果將調整中出現的異常凸顯處理妥當,面積調整依據充分,工作將會開展順利。由此將面積調整問題,轉化為過程中對異常凸顯的處理問題上。

2.1 分析處理思路及方式

通過實踐操作,當出現異常凸顯時,可以按照以下思路進行調整。

(1) 資產庫中卡片最終面積不能低于實際公房面積,即Ssn應大于Sg；

(2) 房改房全部調整完成后,剩余的房產應符合實際管理狀況,即Ssn應等于Sg。

按照這個思路,當異常凸顯時,就需要進行人工干預。詳見表3。

表3 人工干預情況

2.2 建模

在上面處理過程中,由于需要管理員進行人工判斷干預,而房屋出售需要在不同時期完成,也就需要管理員在不同時期進行操作,難免會出現人為導致的誤差。為了保持工作的連續性,減少人為誤差,提高工作效率,引入決策模型,把人為判斷轉化為計算機輔助,提高工作效率。

通過上面案例,在Skn與Snn+Sg不匹配的情況下,我們發現異常凸顯規律,異常凸顯出現的問題與Skn與Snn+Sg不匹配類型有關,下面分別進行討論。

(1) 當Skn>Snn+Sg時,異常凸顯的出現與售房的狀態有關,售房狀態分兩種:已售完和尚未售完。

第一種:房改房未售完(Sdn不為0),異常凸顯不出現,Ssn=Skn-Syn。

第二種:房改房已售完(Sdn=0),異常凸顯(Ssn不等Sg)必然出現,令Ssn=Sg。

建模見圖2。Skn>Snn+Sg時Ssn測算。

圖2 Skn>Snn+Sg時Ssn時的建模

(2) 當Skn

第一種:房改房未售完時(Sdn不為0),在調整初期,當Skn-Syn>Sg時,異常隱現(Skn-Syn>Sg), 不用干預,Ssn=Skn-Syn。在后期,當Skn-Syn

第二種:房改房已售完(Sdn=0),異常凸顯(Ssn

建模見圖3。Skn

圖3 Skn

(3) 當Skn=Snn+Sg,由于無異常凸顯狀態,模型均適用。

在上面模型基礎上,綜合考慮各種情況(Skn=Snn+Sg,Skn>Snn+Sg,Skn

第一種：房屋已售完(Sdn=0),不管Skn=Snn+Sg,Skn>Snn+Sg或Skn

第二種：房屋未售完(Sdn不為0),當異常凸顯(Skn-Syn

綜合情況下對剩余面積測算的建模見圖4。綜合情況，Ssn測算。

圖4 綜合情況時的建模

在上面建模基礎上,對實際數據在EXCEL中將應用,可以運用邏輯函數自動進行判斷測算來實現模型。

2.3 其他幾種調整方式

在實際操作中,對面積調整,不同管理理念,會有不同結果。對面積調整還有以下其他幾種處理方式:

(1)調整資產庫原面積方式。使第一次調整時的庫原面積與房改能售面積和公房面積匹配。使Sk1=Sn1+Sg=4600,則B、C、D建筑像A建筑一樣,調整時無異常凸顯。

對建筑物B、C、D面積調整情況見表4。

表4 資產庫原面積調整方式

(2) 按比例調整方式。在保證公房面積基礎上,將庫原面積減去公房的面積與房改能售面積相除,有比例系數,面積調整以已售面積的比例系數進行調整。Ssn=Skn-(Skn-Sg)/Snn*Syn。

對建筑物B、C、D面積調整情況見表5。

表5 按比例調整方式

(3) 一次調整方式。將能售的房改房按照已經售出方式調整,只調整一次。

對建筑物B、C、D面積調整情況見表6。

表6 一次性調整方式

以上3種方式,在調整過程中無異常凸顯發生,操作方便。資產庫原面積調整方式,對歷史數據的調整依據有待商榷；按比例調整方式,由于面積調整數量是已售面積倍數關系,與售房相關憑證面積不對應；一次調整方式,對需要多次調整的情況,調整量與售房相關憑證不對應,且后期售房不能體現調整。

綜合比較,按常規建模處理方式,有以下優勢:一是符合常規核減思路,調整面積與相關售房憑證相對應,真實反映房屋調整變化過程；二是將異常凸顯的處理放到最后。

3 結束語

房改房已售面積的調整工作關系到高校國有資產產權權益,調整過程中不同的管理理念可能導致調整結果不同,隨著國有資產管理工作要求的日益規范,房屋管理從房屋竣工轉入資產庫到房屋拆除等各項工作都會進一步提高。

References)

[1] 財政部辦公廳.關于印發行政事業單位資產清查工作中有關問題解答的通知：財辦行[2007]7號[EB/OL].http://www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengwengao/caizhengbuwengao2007/caizhengbuwengao20075/200805/t20080519_26402.html.

[2] 北京市財政局.關于北京市行政事業單位已售未核銷職工住房賬務調整的通知：京財績效〔2007〕3347號[EB/OL].http://www.bjcz.gov.cn/.

[3] 國務院.國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定：國發〔1994〕43號[EB/OL].http://www.hbzfhcxjst.gov.cn/Web/Article/2006/03/20/1730230686.aspx?ArticleID=3dcb29c7-8d13-49bd-b536-530bd1575411.

[4] 北京市人民政府.北京市人民政府貫徹國務院關于深化城鎮住房制度改革決定的通知：京政發[1994]71號[EB/OL]. http://www.chinalawedu.com/news/1200/22598/22623/22948/22979/2006/4/zl12312625271124600210452-0.htm.

[5] 北京市人民政府房改辦公室.北京市人民政府房改辦公室關于1997年向職工出售公有住宅樓房的價格及有關政策的通知：[1997]京房改辦字第016號[EB/OL].http://www.110.com/fagui/law_54709.html.

[6] 北京市人民政府房改辦公室.北京市人民政府房改辦公室關于延長1997年向職工出售公有住宅樓房的價格和折扣政策執行期限通知：[199[8] 京房改辦字第015號[EB/OL].http://blog.163.com/ranguoying46@126/blog/static/2274216720141208659427.

[7] 中華人民共和國住房和城鄉建設部.建筑工程建筑面積計算規范：公告第269號[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/5114709.htm?fr=aladdin.

[8] 關士. 各類房屋面積及所謂的“公正”面積[J]. 中外房地產導報, 1999(10):20.

[9] 胡敬艷. 公攤面積計量規則解讀[J]. 中國建設信息, 2002(9):14-15.

[10] 北京市財政局.北京市行政事業單位國有資產處置管理辦法:京財績效〔2009〕2817號[EB/OL].http://wenku.baidu.com/link?url=gdzTO4ZFfFp3GPzw-9-u9FvJ_tLRR5v30kWCoSR8aeclbs451iHTyyelgrp-DVKLrzAA3XbkAz8WOO0DpN7HIptrukNSYEvy3k5h7-_yClG

[11] 國家質量技術監督局.GB/T 17996.1—2000 [EB/OL].http://www.yzcity.gov.cn/art/2010/11/12/art_9845_246146.html.

Skill and application of accounting adjustment of housing sold in process of housing reform

Du Yahui, Wang Hong, Ma Sixiao, Wang Xiaohua

(Department of State-Owned Assets Management, Beijing Technology and Business University, Beijing 100048, China)

Aiming at the requirements of accounting adjustment of units of housing sold in the process of housing reform, the problems arising from the adjustment of building area in housing reform are analyzed and the general idea and measures of adjusting building area are put forward with the aid of the computer modeling to complete the adjustment, thereby strengthening the management of fixed assets and safeguarding the rights and interests of state-owned assets.

housing reform; building area; assets management

2015- 01- 20 修改日期：2015- 03- 02

杜亞輝(1972—)，男，河南商丘，碩士，工程師，主要從事國有資產管理.

E-mail： duyah@btbu.edu.cn

G475

B

1002-4956(2015)8- 0240- 05