海外資金布局日本房產

竹子俊

隨著東京奧運會的日益臨近，加之日元貶值，日本房產吸引了眾多海外投資者的目光，這其中不乏中國投資者的身影。

爭享投資盛宴

據《日本經濟新聞》1月12日報道，海外資金對日本房地產的投資迅速擴大。2014年海外企業對日本房地產的購買額接近1萬億日元（約合人民幣524.21億元），增加至上一年的約3倍，創出了歷史新高。在日元貶值等背景下，“買入日本資產”的趨勢將延續，海外資金占到日本國內房地產交易的約20%。海外資金除了在東京中心買入之外，還擴大至地方。海外資金的流入不僅體現在訪日外國人的消費上，同時在房地產市場也提高了存在感。

日本瑞穗信托銀行旗下的城市未來綜合研究所的統計顯示，去年海外法人的日本房地產購買額達到9777億日元。相比有可比數據以來的2005年以后創出最高點的2007年高出約80%。外國人訪日旅游需求被認為達到約2萬億日元，這支撐了日本消費，同時在房地產市場，外國人的影響也變得不容忽視。

美國黑石集團去年耗資1900億日元（約合16億美元）在東京市區購買了5000多套住宅。美國、法國和德國的投資基金分別在東京品川、新宿和中野等地購買辦公樓和其他綜合性商業設施。

海外資金之所以流向房地產，是因為投資者認為由于日本企業業績改善和東京奧運會的舉辦，地價和辦公樓租金有望上升。他們認為日本大城市的房地產市場已經觸底，具有相當的投資價值。

近年來，日本全國的平均地價下跌幅度大幅縮小，部分地區出現回升。去年。東京、名古屋和大阪三大都市圈的商業用地和住宅用地均開始回升，東京市區的辦公樓空置率已經降到了5%，處于6年來的最低水平，住宅價格也開始反彈。但是，日本房地產的整體價格依然處于低位，具有較大升值空間。按照目前的匯率，東京的大部分普通住宅價格低于或等同于北京、上海的相應價格。

此外，日元貶值對于海外企業來說將帶來減輕投資負擔的益處。如果以日元計算日本的房地產價格和租金，與世界的大城市相比，價格嚴重偏低。據日本房地產研究所統計顯示，從換算為日元的去年10月的辦公室租金來看，如果以東京為100，那么香港為165.6，而倫敦為146.0。

城市未來綜合研究所表示，“受主要國家的貨幣寬松推動，易于籌集資金”，這也是提高房地產投資吸引力的因素。

日本將于2020年舉辦東京奧運會。投資者普遍認為，在這之前東京的房地產升值概率較大。另外，日本房地產的租售比合理，用于出租的物業投資回報率基本上能夠維持在6%到8%之間。這些因素都激發了海外投資者投資日本房地產的熱情。

此前，日本來自海外的直接投資一直被認為較少。為了帶動投資，日本國土交通省2014年8月開始采取行動，將日本房地產交易相關法律等翻譯成英文并加以宣傳。

亞洲買家成主力

《日本經濟新聞》稱，在多為投資公司和金融機構的日本房地產海外購買者中，尤為突出的是中國等亞洲買家。

2014年12月，中國投資公司復星集團和美資基金以近700億日元分別購買了日本煙草產業（JT）旗下的綜合設施“品川Seaside Forest”的辦公樓計3棟。同年10月，新加坡政府投資公司以約1700億日元收購了東京站前的“Pacific Century Place丸之內”辦公區部分。

與此同時，越來越多的外國自然人也涉足日本房地產。在京都市，購買傳統“京町家”當做別墅的外國富裕階層日益增多。該市的不動產公司八清2013財年（截至2014年6月）共銷售了14棟“京町家”。在作為滑雪圣地而聞名的北海道Niseko地區等，外國資本投入的開發也在增多，海外資金購買房地產的趨勢還擴大到了地方。

在這一人群中，中國富裕階層尤其引人注目。據日本不動產研究所預測，在過去一年中，至少有360億日元（約合3億美元）的中國私人資本進入日本房地產市場。日本不少房地產公司為此還增加了精通漢語的經紀人。據悉，住友不動產在東京晴海銷售的高層住宅“DEUX TOURS CANAL&SPA”，中國人的購買比例十分明顯。

亞洲富裕階層在東京中心地段購買的住宅除了可以進行出租獲得租金收入之外，還可在將來出售獲利。正是看中了這些富裕人群的購買力，日本房地產企業也在“摩拳擦掌”。

據《日本經濟新聞》報道，日本各房地產公司正在面向亞洲富裕階層推銷東京中心地段的高檔住宅。各房地產公司正在亞洲各地舉辦洽談會，或建立派駐人員事務所。在過去，也曾出現過海外基金投資日本樓盤的案例，但最近個人以投資為目的購買東京高檔住宅的情況開始日益增多。

三井不動產Realty自1年多前起就在香港和臺灣舉辦洽談會，截至2014年10月總計舉辦了7次。客戶多為企業經營者或者收入較高的白領。據稱東京都港區、澀谷區和新宿區的樓盤倍受青睞。從東京都六本木2013年至2014年出售的每套2億日元的房產來看，50套中有約20套被亞洲等地的外國人買走。

日本野村不動產Urbannet也于2014年10月在香港建立了海外第一家派駐人員事務所。之前，該公司內部組建了“海外投資者團隊”，一直在向香港、臺灣和新加坡的富裕階層銷售投資用住宅。在相關團隊建立后，迎來了220件以上購買咨詢，其中10%以上最終成交。據稱客戶中“還有菲律賓、泰國和韓國人”。該公司今后將在當地建立分支機構，以加強推銷。