企業投資性房地產公允價值后續計量的探討

王崧

【摘 要】 結合我國經濟發展現狀與相關法規制度，比較分析了我國投資性房地產后續計量的兩種模式。結果表明：我國會計準則雖然允許企業運用公允價值模式或成本模式對投資性房地產進行后續計量，但由于經濟發展不平衡，會計準則對公允價值模式的指引、規定模糊不清，且我國樓市前景未明朗，因此建議各企業暫緩投資性房地產后續計量模式的轉換。

【關鍵詞】 投資性房地產； 后續計量； 公允價值模式

中圖分類號：F233；F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2015）09-0041-03

一、引言

為加強改革完善我國會計制度以實現與國際等效，財政部于2006年出臺了新《企業會計準則》，準則第3號規定我國企業投資性房地產后續計量可以選用兩種不同的模式——成本模式和公允價值模式。2007—2011年相關數據顯示，我國僅有2.86%～3.43%的上市公司對其相關資產采用公允價值模式進行后續計量。筆者認為當前市場環境、法制環境均不足以支撐公允價值后續計量模式的運用，因此建議各企業暫緩后續計量模式的轉換，謹慎觀望市場環境與相關政策，待條件成熟時再考慮后續計量模式轉換的可行性。

二、后續計量模式概覽

我國現行《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定，對于企業投資性房地產相關項目后續計量的會計處理，一般應運用成本模式，但如果有明顯證據證明可以持續并且可靠獲取該項資產公允價值的，企業在其后續會計處理上，可以選擇使用公允價值模式。準則要求企業不得隨意變更其對相關資產的后續會計處理模式；已對本企業投資性房地產運用公允價值模式計量的，禁止轉換為成本模式；企業投資性房地產后續計量模式的轉換應當視為會計政策變更。這些規定表明，在同一時間企業內部只能存在一種后續計量模式。

（一）成本模式

選取成本模式對企業相關資產后續計量的企業，應當按照我國會計準則中對固定資產以及無形資產的要求，正常對其進行折舊、攤銷；同時，若在資產負債表日進行減值測試后發現某項投資性房地產發生減值，還應對其計提減值準備，且該減值準備日后不能轉回。

（二）公允價值模式

若投資性房地產滿足以下條件：該資產所在地交易市場活躍；企業能較容易地從市場上獲取相似資產的公開市場價格以準確可靠地估計資產自身的公允價值，則該企業在對相關資產后續會計處理時，可以選用公允價值模式。當采用該模式時，應在每個年度結賬日根據該資產的公允價值更新賬面價值，相差的數額最終進入當年利潤。

《企業會計準則》要求企業必須運用成本模式或公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，但并沒有對企業采取何種計量模式進行強制性的規定，企業完全可以在權衡兩種不同會計處理方法的利弊后，根據自身的需求作出決定。

三、公允價值模式的弊端

從我國新版《企業會計準則》實施至今，已有眾多研究人員針對投資性房地產后續會計處理方法中的兩種模式進行過探討，但觀點不一。毫不例外，眾學者均認為目前我國企業會計準則對于公允價值模式運用還存在各種弊端。

（一）公允價值后續計量相對困難

1978年以來，我國經濟體制經過不斷地改革創新，市場經濟在我國經濟中的比重逐漸加大，現今已占我國經濟主體地位，但相較于西方發達國家，我國市場經濟轉型時間僅有三十余年，計劃經濟因素顯著存在。在轉型過程中，還有很多方面有待改進，企業間的非貨幣性交易不規范，金融市場、生產資料市場等并沒有完全成熟，價格受到其他因素的影響較大，難以反映出價值。我國各地房地產市場發育程度差異很大，總體與發展成熟還有一段很大的差距，在評估業還沒有很好地建立起來的地區，房地產的公允價值根本無法取得。此時若不顧實際情況，對企業的相關資產選用公允價值后續計量模式，會計信息顯然不可靠。我國現行企業會計準則中并沒有針對公允價值計量方法作出限定，導致企業可以在不同方法中自由選取，如企業內部評估價格、參考當地相似資產的公開市場價格、第三方調查報告等。出于利己性，企業在擁有如此大選擇權的情況下，可以想象其必然會選取對企業自身最有利的確認與計量方法。盡管我國《企業會計準則》要求，企業如果選擇公允價值模式就必須在其財務報表上披露其計量的詳盡信息，但在實際操作中，絕大部分企業對自身相關信息披露的缺失導致報表使用者難以獲取企業主要投資性房地產的具體信息，以致無法基于準確評估企業整體情況作出有利于自己的決策，也勿論運用不同計量方法得出來的數據之間，以及相對于絕大部分選擇成本模式進行后續計量的上市公司而言的可比性問題。

（二） 《企業會計準則》對公允價值模式的要求不甚合理

《企業會計準則講解》（2010）對投資性房地產后續會計處理方法的選用作出了明確的限定：企業若選取公允價值模式對其相關資產進行后續計量，則該會計政策就必須覆蓋至企業的其他所有投資性房地產，兩種計量模式不得并用。該項規定無疑暗含“公允價值不宜隨意使用”的信息。大型企業可能同時擁有多個地區的投資性房地產，而我國目前除了極少數特大型城市和地區具有比較發達的房地產市場以外，大多數地區房地產的公允價值根本無法獲得。此類企業礙于該項規定，對于相關資產后續計量模式的轉換必然采取觀望態度，甚至相當長的時間內均無法考慮該項會計政策的變更。對比我國會計準則，在中國香港，其會計準則雖然允許企業運用兩種不同的后續計量模式，但若選擇成本模式進行后續計量時，企業應當在報表附注中披露相關資產的公允價值及其確認方式等相關信息。國際上更是推崇公允價值模式的運用，其要求企業應首選該模式進行后續計量，并披露其確認方式等相關信息，對于無法準確計量其公允價值的投資性房地產才允許運用成本模式進行計量，但也應予以說明，并給出其公允價值準確的范圍。同時，對于投資增值與賺取租金的投資性房地產運用同一個標準顯然不恰當。以賺取價格差額為目的的相關資產，與其公允價值聯系十分緊密，運用公允價值計量揭示出了該項資產的經濟內涵；而以租賃、賺取租金為目的的投資性房地產，企業在可以預見的時期內并無將其出售的意愿，與前者相比公允價值與其關聯性較弱，運用公允價值后續計量模式無法揭示其經濟內涵，而且違背成本效益原則。

（三）公允價值模式對企業利潤存在較大的負面影響

首先，采用成本模式對相關資產進行后續計量時，由于折舊、攤銷費用的“稅盾”效果，可以減少企業當期的所得稅費用。相反，在公允價值模式下，該項資產以每年結賬日的公允價值為基礎更新賬面余額，盈虧進入當年利潤，也就不存在稅前扣除效應。在房價持續上漲的情況下，若企業運用的是公允價值后續計量模式，相關資產的賬面價值變動以公允價值變動損益的形式進入當年利潤，導致企業長期處于高利潤狀態，相對于成本模式計量而言，每年會多繳納一筆不菲的所得稅，使得企業的現金大量流出。高額利潤雖然給予外界一種正面的形象以及投資者良好的信心，但是這種虛高的利潤同時也會使股東對企業施加發放現金股利的壓力，導致企業現金流出加劇。與此同時，公允價值變動損益屬于未實現損益，真正的現金流入必須等到該筆資產被處置時才能取得，現金流時間上的不對等會導致企業資金鏈緊張?？傮w而言，公允價值后續計量模式增加了企業籌資的壓力，也要求企業負荷更高的資金成本。企業資金鏈一旦無法銜接，后果將難以承受。

其次，為保證公允價值的可靠性，企業很可能外聘獨立機構出具調查評估報告，而外部獨立機構向企業收取的評估費用數額較大，無法忽略，這筆支出理所當然會增加企業的管理費用。

最后，相較于歷史成本以其穩健性可平滑企業利潤，公允價值的波動更加劇烈。自2009年，我國的房地產市場過熱，價格不斷攀升，各地興起“炒樓”熱潮，證明我國房地產市場還不夠成熟，房地產價格還不甚穩定。短期內企業可以借著這個“浪潮”不斷地獲得較高的利潤，但根據經濟周期理論，房價是不可能永遠上漲的，隨著“炒樓熱”的冷卻，房價必然下跌，甚至出現房地產行業經濟泡沫破裂，此時采用公允價值后續計量模式的企業必然將前期未實現的損益在短時期內完全沖減，這很可能導致當年企業的業績出現一個相當大的“跳水”。一旦企業業績出現大幅波動，不僅會引起債權人、投資者的質疑，同時可能誤導其他利益相關者，使企業的形象受到影響，也加劇了企業財務風險和經營風險，不利于企業的平穩發展。

（四）公允價值模式容易導致財務報表粉飾

第一，與其他商品不同，投資性房地產是獨一無二的，不存在兩項環境、地段、樓層、采光等都相同的房地產；房地產的價值大、價格高，其每一次成交的最終價格將經過重要的談判。投資性房地產的公允價值更多是企業內部專業人員在參考資產所在地交易市場的價格上，以自身的判斷得出的結果。我國會計準則沒有對公允價值模式下的計量方法作出任何指示與限定、公司治理結構存在缺陷、執法人員執法不嚴、會計師事務所與被審單位存在雇傭關系、企業自身存在利己性和公允價值對主觀判斷的依賴性等多重因素，為公司高層指示、強迫會計人員進行盈余管理、粉飾報表提供了便利。

第二，企業可以通過資產交換規避因房地產公允價值波動對企業利潤造成的損失。若企業看好其所持有的投資性房地產市場交易價格，則企業將其作為投資性房地產擁有可提高企業利潤；當市場價格處于下跌階段時，雖然我國企業會計準則規定已采用公允價值計量相關資產的企業禁止更改計量模式，但企業完全可以通過資產交換（特別是關聯方交易和互利性交易）將其轉換為其他資產，以此防止市場價格下降導致的企業價值損失。

四、結語

雖然我國會計準則允許企業對投資性房地產采取兩種不同的后續計量模式，但是準則對公允價值計量模式的規定模糊，在沒有明確的指引下得出的房地產公允價值無法令人完全信服。我國現在房地產市場過熱、前景未明朗，采用公允價值模式后續計量將導致企業財務指標波動加劇，且不具有預見性。攤余成本因其穩健性和客觀性，可以平滑企業財務指標，為報表使用者提供了更具可比性的計量結果。因此，本文認為在現行情況下，企業不應盲目“改制”，宜持觀望態度，待市場成熟，具體規范明確后，再進行投資性房地產后續計量模式的轉換。

【參考文獻】

[1] 財政部.企業會計準則2006[M].北京：經濟科學出版社，2006.

[2] 財政部.企業會計準則講解2010[M].北京：人民出版社，2010.

[3] 劉永澤，馬研. 投資性房地產公允價值計量模式的應用困境與對策[J].當代財經，2011（8）：102-109.

[4] 吳君民，張艾雯.公允價值在投資性房地產中的應用研究[J].會計之友，2012（6）：42-44.

[5] 張奇峰，張鳴，戴佳君. 投資性房地產公允價值計量的財務影響與決定因素——以北辰實業為例[J].會計研究，2011（8）：22-29.

[6] 陳鷹. 投資性房地產公允價值計量模式選擇[J].財經問題研究，2010（6）：68-72.

[7] 鄒燕，王雪，吳小雅.公允價值計量在投資性房地產中的運用研究——以津濱發展及同行業同地區公司為例[J].會計研究，2013（9）：22-28.